Como abogada de Futur Legal he vuelto a dar mi opinión jurídica en el periódico online de referencia en España, El Confidencial, en el artículo de Elena Sanz “Saca tu hipoteca del cajón y busca: diez cláusulas abusivas tumbadas por la justicia“. En la noticia se analizan 10 cláusulas abusivas que podemos encontrar en una escritura de préstamo hipotecario y lo que la Ley y los jueces opinan sobre ellas. Si consideras que tu hipoteca tiene alguna cláusula abusiva, no dudes en contactar con nuestros profesionales. El equipo de Futur Legal es experto en reclamaciones para eliminar las cláusulas abusivas de los contratos de nuestros clientes y reclamar las cantidades pagadas de más si procede.
10 Cláusulas abusivas
En el artículo se mencionan las siguientes cláusulas hipotecarias:
- Cláusula suelo-techo.
- Vencimiento anticipado del préstamo.
- Intereses de demora.
- Finalidad del préstamo.
- Fuero.
- Renuncia a la notificación en caso de cesión del préstamo.
- Fórmula de cálculo de interés 360/365.
- Asunción de costas y otros gastos.
- Cuota final.
- Redondeo al alza.
Os invitamos a leer el artículo para averiguar en qué consiste cada una de ellas. En cuanto a las últimas, algunas consideraciones:
Fórmula de cálculo de interés 360/365
El método de cálculo 360/365 fue utilizado hace años por las entidades financieras (antes de la implantación de la informática). Con este método se usaba una ficción matemática, a efectos puramente comerciales. Se tomaba un año comercial de 360 días para el devengo de los intereses y una base de cálculo de 365 días. Es decir, podría entenderse que se regalan 5 días de intereses al banco cada año. La transcendencia económica para el hipotecado, no obstante, no es excesivamente elevada.
Algunos Juzgados están declarando nulas por abusivas estas cláusulas, por entender que las mismas adulteran la duración del año en el cálculo de los intereses ordinarios, incumpliendo el control de transparencia y representando una oscuridad en el contrato. Por ejemplo, la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Donosti así lo ha declarado, encontrando cierta similitud de esta cláusula con la del redondeo al alza.
Asunción de costas y otros gastos
En numerosos procedimientos de ejecución hipotecaria vemos como los profesionales que actúan en representación y defensa de las entidades tasan sus costas procesales en elevadas sumas. Esos importes provocan que las deudas aumenten y que los deudores, aun perdiendo sus viviendas, sigan debiendo importantes cantidades al banco. Según el art. 575 de la ley procesal, esa suma de intereses de ejecución y costas no pueden superar el 30% (una suma francamente elevada). Con la Ley 1/2013, la cual ha añadido un apartado bis a dicho art. 575, se ha moderado el porcentaje hasta el 5% en casos de ejecución de la vivienda habitual del deudor.
Cuota final
Existen dos tipos de cuota final; por un lado, la interest rate only y, por otro, la cuota final propiamente dicha. Las primeras fueron comercializadas por bancos ingleses como Halifax pero también con entidades españolas como Banco Valencia, principalmente al mercado de extranjeros (especialmente ingleses) en España, debido a que la misma es ampliamente usada en sus países de origen. Esta cláusula consiste en pagar únicamente una cuota de intereses y no amortizar nada de capital hasta que llegue la última cuota.
En cuanto a la cuota final propiamente dicha deja una parte del capital a amortizar en la última cuota, habitualmente de un 20% o 30%.
En ambos casos, tiene obviamente que analizarse si hubo negociación individual o no, o, por el contrario, hubo imposición y, en algunos casos, desconocimiento. En algunos casos, se vendió bajo el atractivo de cuotas más reducidas, sin advertir del especial riesgo de que, una vez pagado el préstamo y llegado el ansiado momento de la última cuota, la misma no podría hacerse frente debido a su elevado coste.
Redondeo al alza
El redondeo trata de un exceso meramente aleatorio, que pretende la simplificación del cálculo de la cantidad que debe ser abonada por el cliente en concepto de interés. Generalmente dicho redondeo perjudicaba a los intereses de los usuarios bancarios siendo el mismo al alza.
A la hora de incorporar esta cláusula el banco tiene que asegurarse que el cliente comprenda razonablemente su existencia y su repercusión económica, de forma que haya podido negociar la misma.
El Tribunal Supremo ya se ha pronunciado al respecto, como, por ejemplo, con su Sentencia de la Sala de lo Civil, Sección 1ª, núm. 75/2011 de 2 marzo.
Tanto en el redondeo al alza como en la fórmula de cálculo de interés 360/365 el Banco de España, en su memoria de reclamaciones del año 2009, ya advirtió que desarrollo de los sistemas que venían a justificar dichos usos carecían en la actualidad de razón técnica. Es por ello que, dichas fórmulas en los préstamos actuales han dejado de ser usados.
En definitiva, multitud de cláusulas abusivas que un abogado experto debe buscar y tratar de eliminar, negociando primero con el banco y, si no se aviene a razones, acudiendo a los Tribunales.