Cuando un perito economista analiza unas escritura de préstamo hipotecario multidivisa, lo primero que debe analizar es si del clausulado se puede entender la naturaleza y riesgos que asume un hipotecado al endeudarse en divisas. Si la escritura pasa el primer filtro, el control de incorporación, en otras palabras. El control de incorporación previsto en los arts. 5 y 7 LCGC, hace referencia a la comprensibilidad gramatical y semántica de la cláusula. Para superar el control de incorporación, debe tratarse de una cláusula con una redacción clara, concreta y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal y que el adherente haya tenido oportunidad real de conocer al tiempo de la celebración del contrato.
Las demandas por hipoteca multidivisa suelen dar por bueno el control de incorporación y solicitan la nulidad de la cláusula multidivisa por falta de transparencia y abusividad. Sin embargo, del análisis financiero del redactado de muchas escrituras de hipoteca multidivisa se podría poner en tela de juicio incluso el cumplimiento del primer control, el de incorporación.
Clausulado multidivisa de una escritura del Banco Popular
Mi última ratificación en Sala como perito financiero ha sido al respecto de una hipoteca mutidivisa concedida por Banco Popular Español S.A. (hoy Banco Santander), concedida a finales de 2007 en yenes japoneses. El clausulado multidivisa en cuestión es difícil de comprender por un consumidor medio y, además, incluye información equívoca o contradictoria que podría comprometer incluso el control de incorporación. Algunos puntos al respecto eran:
El propio título de la escritura, que no hacía referencia a la naturaleza del préstamo multidivisa.
La cláusula 1.1. Modificación de la moneda del capital no aparece hasta bastantes páginas después. No se destaca ni en negrita ni con una tipología especial esta cláusula.
En la cláusula siguiente 1.2. Modificación del importe y entrega de capital se hace constar que «en atención a las amortizaciones ya realizadas» el importe pendiente queda establecidos en unos 60 millones JPY, equivalente a unos 400.000 EUR (tipo de cambio cercano a los 165 EUR/JPY). Varias conclusiones podemos obtener de dicha información:
- Al ser una novación, se ha producido una amortización de deuda pendiente, que según la escritura ha sido en yenes japoneses a tenor de la lectura, cuando la anterior hipoteca era en euros y, por tanto, se amortizaron euros.
- Para calcular el importe inicial concedido en euros se toma el mismo tipo de cambio, 165 EUR/JPY, lo cual no tiene sentido al haberse constituido hace tiempo.
Cláusula 1.3. Cláusula multidivisa. Por una parte recoge expresiones del tipo «La sustitución deberá afectar al saldo pendiente del préstamo, de forma que en todo momento deberá estar utilizado y reflejado en una sola divisa» con otras que parece se contradice «La sustitución de la divisa utilizada no supondrá, en ningún caso, la elevación del importe del préstamo, ni reducción del riesgo en vigor, salvo en caso de amortización, cualquiera que sea la causa, incluida la variación del tipo de cambio. Para volver a indicar que hay un «riesgo de cambio»: «… la parte prestataria reconoce que este préstamo está formalizado en divisas, por lo que asume explícitamente los riesgo de cambio que puedan originarse durante la vida del préstamo…».
Conclusiones del clausulado multidivisa
Hay fórmulas para calcular la cuota de intereses y las mensualidades que en muchas ocasiones son erróneas.
No se explica adecuadamente la existencia de un riesgo de tipo de cambio, su naturaleza y efectos en las mensualidades y en la deuda pendiente. Incluso hay explicaciones que se contradicen o inducen a error a un lector, experto o consumidor.
No hay simulaciones con diferentes tipos de cambio, para que el hipotecado vea el efecto de una devaluación del euro en las mensualidades y en la deuda pendiente, además de tener en cuenta diferentes escenarios de tipo de interés.
El tipo de cambio que toma el banco no se refiere a un mercado competitivo de divisas, sino al tipo de cambio que ofrece en cada momento el banco a sus clientes, siempre peor al de mercado.
No se explica adecuadamente la naturaleza ni la evolución histórica del LIBOR respecto al Euribor. No se informa al hipotecado de la web en que seguir la evolución del tipo de interés referencial de la divisa.
En definitiva, hay escrituras de préstamo multidivisa cuyo clausulado no pasaría ni el control de incorporación.