Extinción de condominio sin acuerdo
Marina Mullor 4 comentarios

En los casos en que las partes no llegan a alcanzar un acuerdo sobre la extinción de la copropiedad puede suceder que una de ellas solicite judicialmente la división de la cosa común. Es una petición que debe formularse mediante escrito de demanda con la intervención de abogado y procurador. En este artículo te explicamos qué hacer ante una extinción de condominio sin acuerdo. Si buscas asesoramiento jurídico experto, no dudes en contactar con nuestras abogadas.

Inmuebles en propiedad común

Debemos recordar que este tipo de procedimientos sólo se pueden plantear para el caso en el que el bien objeto de división sea indivisible. La problemática que surge en los procesos de extinción de condominio sin acuerdo se produce al no llegar a buen fin la negociación para que una de las partes se queda la propiedad del bien, extinguiendo el condominio voluntariamente y en pacto ante notario. De no llegar a acuerdo, es posible que una de las partes inste judicialmente la división de la cosa común (el inmueble en propiedad).

El punto de partida en esta solicitud será encontrar la valoración económica del bien objeto de división; para ello la parte que inste la solicitud deberá proponer la valoración del bien a través de la documentación que estime oportuna para tal efecto o solicitar que un perito tasador judicial proceda a realizar dicha valoración económica. Es importante señalar que si las partes no están de acuerdo en la valoración, el Juez  propondrá que sea un perito judicial imparcial para las partes.

No hay un procedimiento específico

Una vez que tengamos la valoración del bien objeto de división, si las partes siguen sin alcanzar un acuerdo, se dictará sentencia por la que se declare que el bien es indivisible y se decretará la subasta del mismo, siendo el encargado de su tramitación el Letrado de la Administración de Justicia. Llegados a este punto hay que hacer mención que no existe un procedimiento específico que regule la venta con lo que se remite a la Ley de Jurisdicción Voluntaria artículos del 108 al 110.

Al haber una ausencia de normativa específica, el Letrado de la Administración de Justicia por analogía puede aplicar criterios establecidos para la ejecución hipotecaria, tales como establecer el valor del inmueble en el valor de tasación establecido en la escritura de préstamo hipotecario para el caso en que el bien estuviese hipotecado.

El copropietario tiene un derecho de adquisición preferente, con lo que puede concurrir a la subasta, teniendo en cuenta que si se tratare de la vivienda habitual, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, de conformidad a lo establecido en el artículo 110.3 de la Ley de jurisdicción voluntaria en su remisión al artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil donde está previsto: “3. En la solicitud podrá pedirse al secretario judicial que acuerde la venta del bien o derecho por persona o entidad especializada. De estimarse procedente, el Secretario judicial acordará dicha venta con sujeción a lo establecido en el artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto sea compatible con las disposiciones de este Título”.

Si el bien está hipotecado, solo cambia el responsable en tanto que como adquirente del bien sujeto a una hipoteca, debe soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición. La extinción de condominio sin acuerdo implica una negociación compleja que puede desequilibrar nuestra situación personal, razón por la cual recomendamos contratar los servicios de un abogado experto en extinción de condominio.

— 4 Comments —

  1. Hola,
    Hice las gestiones necesarias para adquirir una vivienda y, a tal fin, aboné la señal de 5000 euros (era un contrato de compraventa futura y de arras; dicho contrato está a mi nombre);

    También aboné por anticipado la cantidad de 39000 euros; 26.000 euros mediante cheque nominativo y 13000 euros en metálico;

    El caso es que mi expareja se brindó a ser el avalista (por el BBVA exigía una nómina y yo carecía de la misma), así que cuando fuimos a firmar a la Notaría, mi expareja lo había amañado todo con el banco de modo que él aparecía también como comprador; protagonizamos una escena en la notaría y al final firmé la escritura.

    Así que él es cotitular de mi casa, el único nexo que le une a la vivienda es la escritura en la que reza que es el comprador, y por tanto, también consta que es el propietario del 50% de mi casa.

    Yo soy la que siempre he vivido en la casa, estoy empadronada desde que la compré en julio de 2010;abono los suministros; la comunidad está a mi nombre y yo cada mes transfiero la cuota hipotecaria en la cuenta abierta en el banco, de la que ambos somos titulares.

    El por qué firmé es largo de explicar (yo me fui de la casa y terminé con la relación, me enamoré de otra persona; él me hizo la vida imposible, yo nunca lo denuncié, a pesar de las coacciones y vigilancias que soporté tras la ruptura), como siempre me tenía desquiciada yo firmé la escritura.

    Él ahora me coacciona de la siguiente forma:
    -Cuando éramos pareja compramos una casa al 50% cada uno; cuando me marché de la casa él siguió ocupándola.
    -Él sigue ocupando esa vivienda desde que me marché; si bien lo abona todo (IBI y comunidad, lógicamente, puesto que vive allí y disfruta de la casa).
    -La coacción consiste en adjudicarse la vivienda en la que vivíamos, gratuitamente, sin compensarme, y me chantajea con instar la venta de todo, a pesar de que él no pagó nada por la vivienda en la que vivo.

    Así llevamos 10 años.

    Mi pregunta es: podría instar una demanda de división de la cosa común con adjudicación del inmueble sin compensación alguna para él, por enriquecimiento injusto y simulación de contrato?

    Muchas gracias.

  2. Apreciada Carmen,

    De la narración ofrecida a través de su consulta nos encontramos con los siguientes hechos: vivienda en copropiedad abonada en mayor parte por sus aportaciones que en la actualidad no está ocupada por usted, sino por su expareja.

    Si entre ustedes no es posible alcanzar un acuerdo, puede interponer una demanda de división de cosa común, pero en dicho procedimiento lo que se declara es la división de la copropiedad y no la adjudicación a uno u otro copropietario.

    Si durante el procedimiento no llegan a un acuerdo, es en la fase de ejecución de sentencia donde se valorará por tasador judicial el inmueble, si no se ha valorado en ninguna de las fases previas, y se celebrará pública subasta.

    Lo que sí es importante que tenga en cuenta es que como usted ha realizado mayores aportaciones en la adquisición de la vivienda, cuando redacte su demanda, incluya dichas aportaciones para dentro del mismo procedimiento se le pueda reconocer que usted tiene un derecho de crédito frente al otro copropietario.

    En vía civil no es posible analizar una simulación de contrato en la que además interviene un tercero, según la narración ofrecida, que sería la entidad bancaria.

    Atentamente le saluda,

    Marina Mullor abogada de Futur Legal.

    • Buenas tardes, somos cuatro hermanos y tres propiedades de las cuales la mitad de cada una de ellas esta heredada por igual porcentaje los cuatro hermanos segun declaracion de herederos del 2007 cuando fallecio nuestro padre. Hoy en dia queremos hacer extincion de condominio para q cada hermano se quede integramente con una propiedad. Mi pregunta es si la extincion de condominio siempre tiene que hacerse pagando en metalico que en nuestro caso por motivos economicos no podemos hacer o si tambien se puede hacer intercambiandonos las partes que tenemos de cada propiedad. Me refiero que si no hay dinero por medio no se puede hacer extincion de condominio. Muchas gracias. Un saludo

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *