Moratoria hipotecaria
Cristina Borrallo 1 comentario

El Estado consciente, de que la pandemia del COVID-19 supondrá inevitablemente un impacto negativo en la economía española cuya cuantificación está aún sometida a un elevado nivel de incertidumbre, ha dictado un Real Decreto-Ley 8/2020 con el objetivo de ampliar las medidas ya tomadas con un paquete económico y social de gran alcance y magnitud, en aras a contribuir a evitar un impacto económico prolongado más allá de la crisis sanitaria, dando prioridad a la protección de las familias, autónomos y empresas más directamente afectadas (como explica el economista Pau A. Monserrat en su artículo sobre las medidas para trabajadores y autónomos).

En el Capítulo IV de dicha norma, en concreto, entre los artículos 7 y 16, ambos inclusive se han abordado toda una serie de medidas relacionadas con el pago de préstamos hipotecarios. La regulación de una moratoria hipotecaria que analizaremos en profundidad a continuación.

El Real Decreto-ley 8/2020 se refiere a la normativa anterior: (i) Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda; (ii) Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; (iii) Ley 1/2013, de 14 de mayo. Regulación que ya había establecido medidas de protección para los deudores hipotecarios con el objetivo mediante el presente de ampliar significativamente la protección a este colectivo para que puedan acceder a una moratoria en el pago de sus hipotecas y evitar la pérdida de sus viviendas. Por tanto, este Real Decreto no propone una regulación legislativa ex novo sino que amplía la ya anterior con el objetivo adaptarla a la excepcional coyuntura sanitaria, social y económica.

No obstante, el Real Decreto-ley 8/2020 no propone una moratoria generalizada para todo tipo de préstamos, sino que únicamente circunscribe tales medidas a la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, extendiendo la medida tanto a titulares como a fiadores o avalistas.

Por tanto, quedan excluidos del ámbito de aplicación de la norma aquellos deudores de préstamos o créditos inmobiliarios que no fueron para la adquisición de vivienda habitual (por ejemplo, segunda residencia, local comercial) y aquellos deudores que no padecen extraordinarias dificultades económicas.

¿Qué personas se pueden acoger a la moratoria hipotecaria?

Es decir, ¿qué personas se encontrarían en un escenario de extraordinaria dificultad económica?

El artículo 9 del Real Decreto detalla qué personas se encontrarían en la siguiente situación:

  • 1. Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas. Detalla el RD que por caída sustancial de ventas se entiende aquella que supere el 40%.
  • 2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
    • i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). Siendo el IPREM mensual de 2020 de 537,84 euros, para beneficiarse de la moratorio no se debería haber cobrado más de 1.613,52 euros (la norma no especifica si brutos o netos, pero entendemos que se refiere a ingresos netos).
    • ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
    • iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
    • iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
    • v. En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
  • 3. Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • 4. Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

Entendemos que dichos requisitos no deben ser acumulativos, es decir, no deben producirse todos al mismo tiempo para poder acogernos a la moratoria. Si bien la literalidad del artículo 8, relativo al ámbito de aplicación, refiere que la moratoria será aplicable al «deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9 de este real decreto-ley y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor»(habla de supuestos, no dice «uno o alguno de los supuestos») entendemos que es voluntad del ejecutivo, como hemos dicho inicialmente, mejorar la legislación anterior y adaptarla a la nueva situación.

Haciendo una interpretación teleológica de la norma, no tendría sentido jurídico que, teniendo intención de mejorar la legislación anterior, esta proponga un sistema de adopción más riguroso que el anterior. En este punto, cabe traer a colación que el Real Decreto-ley 6/2012, conocido como Código de Buenas Prácticas, establecía lo siguiente:

«Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes».

Por todo ello, entendemos que, con el cumplimiento de uno de los cuatro requisitos recogidos, es suficiente para solicitar dicha moratoria.

Asimismo, como hemos comentado, dicha medida también se hace extensible a fiadores y avalistas, previendo la norma que, aunque estos hayan renunciado al beneficio de excusión (derecho a exigir al acreedor que persiga previamente los bienes del deudor), la entidad financiera agote previamente el patrimonio del deudor principal.

Solicitud de la moratoria del pago de la hipoteca

Y si estoy en uno de los anteriores supuestos ¿cómo puedo pedir esa moratoria?

Si estás en uno de esos supuestos anteriormente comentados deberás presentar a tu entidad financiera dicha petición junto a la siguiente documentación:

  • Modelo de solicitud de moratoria (descargar).
  • Modelo de declaración responsable (descargar).
  1. Causa de desempleo: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  2. Cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado
  3. Acreditar el número de personas que habitan la vivienda:
    1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
    2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
    3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  4. Titularidad de los bienes:
    1. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
    2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
  5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Consideramos que la necesidad de obtener dicha documentación, debido al estado de alarma actual, puede dificultar notablemente las peticiones de moratorias, máxime cuando algunos de dichos documentos únicamente pueden obtenerse de forma presencial; no todos los ciudadanos tienen acceso al servicio telemático, y algunos documentos ya los tienen las propias entidades financieras (como serían las escrituras de préstamo).

Plazos para presentar la moratoria y su concesión

Los deudores podrán solicitar la moratoria al banco, hasta 15 días después del fin de la vigencia del presente real decreto-ley. La disposición final décima del Real Decreto-ley 8/2020 prevé que la norma tendrá vigencia por un plazo de un mes, sin perjuicio de que pueda prorrogarse en el futuro si la situación social así lo requiere. Por tanto, entendemos que los deudores podrán solicitar la moratoria hasta el 4 de mayo de 2020.

Por su parte, las entidades financieras deberán implementar dicha moratoria en un plazo máximo de 15 días, así como comunicarlo al Banco de España a efectos de que es impago consensuado no suponga un apunte como provisión de riesgo.

¿Cuáles son sus efectos?

La moratoria hipotecaria supondrá que el deudor no tenga que abonar cantidad alguna en concepto de hipoteca, ni por intereses, ni por capital. Tampoco podrá la entidad financiera aplicar ningún tipo de interés de demora, ni comisiones, ni tampoco sumarán dichas cuotas no pagadas en el cómputo de la clausula de vencimiento anticipado.

¿Se estipula algún efecto disuasorio?

El artículo 16 fija una suerte de régimen sancionador para aquellas personas que pretendan hacerse valer de ese derecho de moratoria sin estar sometidos al ámbito de aplicación del mismo. Dice el Real Decreto-ley que serán responsables de daños y perjuicios (siendo este importe superior a lo dejado de ganar por la entidad financiera) aquellas personas que se beneficiaron indebidamente o aquellos que simularon o maquillaron sus ingresos para acogerse a la norma.

En cambio, nos preocupa que no quede regulado el sistema sancionador para las entidades financieras en caso de que el cliente encaje en el ámbito de aplicación y no les conceda dicha moratoria. La ausencia de regulación al respecto nos invita a sospechar que la misma no será obligatoria.

¿Cuánto dura dicha moratoria?

La norma no establece algo fundamental: el plazo de duración la misma. ¿Cuánto tiempo podré ser beneficiario de dicha moratoria una vez la misma haya sido aprobada?

Desconocemos el motivo por el cual el ejecutivo no ha querido fijar el tiempo máximo ni mínimo de dicha exención en el pago de los préstamos. Está claro que no está en sus manos una previsión a corto plazo de cuánto tiempo va a durar esta extraordinaria situación, pero la experiencia en el pasado con la banca nos ha llevado a la conclusión de que, a falta de imposición normativa, las entidades financieras, haciendo uso de su posición dominante en los contratos, fijará los tiempos a su conveniencia, impidiendo a los clientes negociar tal extremo.

A nuestro modo de ver, hubiera sido más prudente fijar un tiempo mínimo de la misma, prorrogable en plazos en función de la evolución sanitaria y social del problema.

Una moratoria que se queda muy corta

Esta nueva normativa hipotecaria tiene importantes carencias que van a dejar fuera de su amparo a buena parte de las familias y autónomos necesitados de ella. Entre otros puntos flojos, destacar:

  1. No se pueden acoger a la moratoria los que tengan una hipoteca sobre una segunda residencia, sobre locales comerciales, naves industriales, o los que hayan solicitado el préstamo hipotecario para reunificar sus deudas o para reformar su vivienda habitual, entre otros casos. Tampoco se pueden solicitar moratorias de préstamos personales, aunque se solicitaran al mismo tiempo que la hipoteca para la misma finalidad, por ejemplo.
  2. No se fija un plazo mínimo de moratoria, lo que deja al arbitrio de la banca si concede un mes de moratoria, tres o veinte. Y dado que no podrá cobrar intereses, las moratorias serán muy cortas, aventuramos.
  3. No hay un régimen sancionador para las entidades financieras que no gestionen las solicitudes de moratorias hipotecarias o las denieguen sin causa justificada.
  4. No se deja meridianamente claro si el solicitante ha de cumplir con uno o todos los requisitos para acogerse a la moratoria, lo que da argumentos a la banca para denegar solicitudes.

En las próximas semanas confirmaremos nuestras sospechas: que la moratoria hipotecaria quede en papel mojado.

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