Demanda por gastos hipotecarios en 2021
Cristina Borrallo 5 comentarios

El reparto de gastos hipotecarios ha sido confirmado recientemente por el Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo en su Sentencia 35/2021, de fecha 27 de enero de 2021, lo que sienta las bases para una eventual demanda por gastos hipotecarios en 2021, si el banco no negocia en la fase extrajudicial su devolución.

Veamos las principales consideraciones sobre los gastos hipotecarios del Supremo a partir de enero de 2021:

Reparto de gastos hipotecarios

En relación a los gastos hipotecarios y quién debe pagarlos, el Tribunal Supremo considera, entre otras cosas, los siguientes puntos:

Gastos de notaría

4. En cuanto a los gastos de notaría, en la sentencia 48/2019, de 23 de enero, concluimos que, como «la normativa notarial (el art. 63 Reglamento Notarial, que remite a la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre) habla en general de interesados, pero no especifica si a estos efectos de redacción de la matriz el interesado es el prestatario o el prestamista, y el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo-, como el prestamista -por la garantía hipotecaria-, es razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento».

(…)

Registro de la propiedad

5. Por lo que respecta a los gastos del registro de la propiedad, el arancel de los Registradores de la Propiedad regulado en el RD 1427/1989, de 17 de noviembre, los imputa directamente a aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Partiendo de lo anterior, en la sentencia 48/2019, de 23 de enero, concluimos:

«desde este punto de vista, la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.

De acuerdo con esta doctrina, la obligación de satisfacer estos gastos correspondía al banco prestamista, por lo que era procedente su condena a reponer a los prestatarios demandantes el importe de lo pagado en tal concepto (226,56 euros).

(…)

Este criterio no se acomoda bien a la doctrina contenida en la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.

Como la sentencia recurrida se ajusta a este criterio, pues atribuye todos los gastos de gestoría (508,20 euros) al banco prestamista, el motivo debe ser desestimado en este extremo.

(…)

Tasación

La exigencia de la tasación de la finca de conformidad con la Ley de Mercado Hipotecario y su constancia mediante la correspondiente certificación es, además, un requisito previo para la emisión de valores garantizados. Así se desprende del art. 7 de la Ley, cuyo apartado 1 dispone lo siguiente:

«Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las Entidades a que se refiere el artículo segundo, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se
establecerán».

El apartado 2 de este art. 7, encomienda al Ministerio de Economía y Comercio, «las normas generales sobre tasación de los bienes hipotecables, a que habrán de atenerse tanto los servicios de las Entidades prestamistas como las Entidades especializadas que para este objeto puedan crearse».

Ni el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación.

De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.

Consultar Sentencia Completa del Tribunal Supremo núm. 35/2021. Es la base para reclamar o interponer una demanda por gastos hipotecarios en 2021.

— 5 Comments —

  1. Buenas tarde estoy interesada sobre una cancelación de préstamo de un piso me faltaban 2 años pero he cancelado todo podría reclamar el seguro de la prima única,? Me gustaría que me mandase alguna respuesta muchas gracias de antemano

    • Apreciada Gladys,

      Desde nuestro despacho profesional defendemos que la suscripción de dicho seguro es una imposición de la propia entidad bancaria y, normalmente se suelen concertar con una entidad aseguradora con la que tiene vinculación, con la finalidad de reforzar la garantía de la devolución del préstamo, más allá y con carácter añadido a la propia constitución del derecho real de hipoteca, de manera que la asunción de su coste por el prestatario que ni siquiera pudo comparar y/o elegir entre diversas aseguradoras, se considera desproporcionado y en consecuencia abusivo.

      Es debido a ello que la inclusión de dicho seguro por parte de la entidad bancaria se considera una práctica bancaria contraria a la buena fe contractual pues impone la obligación de vincular al préstamo un seguro en el que es beneficiario y que se suscribe en condiciones que ni tan siquiera se reflejan con transparencia en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

      Debe tener en cuenta que a la cantidad que se le restituirá se le puede reducir la parte proporcional de la prima del seguro al tiempo transcurrido desde la contratación hasta que se declare la nulidad de la misma.

      Atentamente le saluda,

      Marina Mullor

  2. Buenas tardes, Me he puesto en contacto con el Banco que tenia la hipoteca y me han contestado que no me reconoce la devolución de los gastos , como puedo hacer??
    Gracias

    • Me temo que es lo más habitual; los bancos no devuelven los gastos y fuerzan al cliente a demandar. Debes acudir a un abogado directamente o bien a través de alguna asociación de consumidores como Asufin y demandar al banco.

      saludos.

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