La extinción de la copropiedad sin acuerdo
Marina Mullor No hay comentarios

Cada vez es más frecuente que aquellas propiedades indivisibles que tengamos en copropiedad se conviertan en una auténtica pesadilla, puesto que no es sencillo proceder al escenario ideal de llegar a la adjudicación de nuestra parte a otro copropietario o decidir ponerla a la venta. Veremos el marco jurídico de la extinción de la copropiedad.

Dificultad de acuerdo en la extinción de la copropiedad

Si bien la solución es aparentemente sencilla (o uno de los copropietarios se adjudica el resto de las partes compensando económicamente o se proceda a la venta a un tercero), el acordar los detalles, principalmente el precio de la vivienda y el reconocimiento de las aportaciones económicas realizadas a dicha inversión, que no siempre están suficientemente documentadas, hace que sea un tema altamente complejo en su ejecución.

El escenario ideal es que los copropietarios agoten todas las opciones que encuentren para llegar a un acuerdo, pero en la mayoría de ocasiones saber a qué estamos abocados, en el caso de falta de acuerdo entre las partes, es esencial para desbloquear la situación.

Procedimiento judicial

Tenemos que recordar que la sentencia que se dicta en un procedimiento de extinción de condominio es una sentencia declarativa, es decir, la sentencia declara la divisibilidad de la misma, por lo tanto será en sede de ejecución de sentencia (denominada ejecución de títulos judiciales) donde veremos las distintas fases del proceso.

La mayoría de las actuaciones procesales van encaminadas a alcanzar un acuerdo entre las partes, y todos los operadores jurídicos van a hacer lo necesario para crear un ambiente de diálogo tendente al mismo.

La STS 609/2012, Sala 1ª, de 19 de octubre de 2012 señala que en la adjudicación de la cosa común prevalece el acuerdo de los partícipes; pero, si tal acuerdo no existe, se impone- en caso de indivisibilidad- la venta en pública subasta «con admisión de licitadores extraños», lo que no impide a cada uno de los partícipes pujar para la adjudicación del bien, obteniendo la plena propiedad mediante el pago al resto de partícipes de la parte proporcional que les corresponda en el precio de adjudicación.

Así pues, con independencia de quién haya promovido el procedimiento de ejecución, cualquiera de las partes podrá ocupar, indistintamente, la posición de ejecutante/ejecutado o de acreedor/deudor y todos los comuneros, como consecuencia de esa doble cualidad de ejecutantes y ejecutados, acreedores y deudores, podrán pujar o mejorar posturas y ejercer todas y cada una de las facultades que les otorga los arts. 670 y 671 LEC.

En un auto emitido por la jueza Maria Victoria Villanueva Garcia-Pomareda se describe de forma muy acertada cuál debe ser el objetivo de este tipo de procedimientos, incidiendo que en la ejecución de un pronunciamiento estimatorio de una actio communi dividundo no existen propiamente partes enfrentadas, sino que ha de satisfacerse el interés común de todos los litigantes, y dicho interés pasa por la venta judicial por el mayor precio posible del bien para su posterior reparto entre los comuneros.

La venta judicial

Ningún texto normativo regula con la exhaustividad necesaria cómo haya de realizarse esa venta judicial, fuera de las apelaciones a la posible venta de común acuerdo o por árbitros; pero ante la falta de acuerdo, y desde la entrada en vigor en el año 2015 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria se entiende que la venta en pública subasta debe tramitarse por los artículos 108 a 111 de dicha Ley, aplicándose la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares.

Por otra parte, los gastos que se generen en el proceso de ejecución, deberán ser satisfechos por los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas de participación sin que proceda tasar las costas procesales.

En relación al procedimiento a seguir y condiciones de la subasta, dada la Jurisprudencia del TS existente sobre el particular, procede determinar en un primer momento si existe convenio entre los comuneros acerca de la adjudicación, por lo que es posible que desde el Juzgado se requiera a las partes para que manifiesten y acrediten si han alcanzado algún acuerdo acerca de la adjudicación de la finca descrita o bien si alguno de ellos está interesado en la adjudicación de la misma.

Transcurrido este plazo, de no existir acuerdo alguno entre los comuneros, ni manifestar interés de alguno de ellos en la adjudicación de la finca, se señalará fecha para una comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia cuyo objeto será alcanzar un acuerdo acerca de las condiciones que han de regir la subasta que se celebre, dictándose el oportuno decreto en el que se resolverá acerca de ellas y del procedimiento a seguir nombrándose, en su caso perito que procederá a la valoración del bien y solicitándose la correspondiente certificación de cargas, si es que en esta fase del procedimiento no se ha alcanzado un acuerdo respecto al precio de los bines objeto de división.

En todo caso, todas las fases de este procedimiento deben estar presididas por una voluntad de alcanzar acuerdos entre los interesados que faciliten la ejecución y que redundaran en beneficio de todos ellos.

Derecho de adquisición preferente

Mencionar que el copropietario tiene un derecho de adquisición preferente, teniendo en cuenta que si se tratase de la vivienda habitual, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, de conformidad a lo establecido en el artículo 110.3 de la Ley de jurisdicción voluntaria en su remisión al artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Si el bien está hipotecado solo cambia el responsable en tanto que como adquirente del bien sujeto a una hipoteca deba soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición.

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