adquisición de bienes inmuebles con criptoactivos
Marina Mullor No hay comentarios

La creciente demanda y adquisición por parte de la sociedad de criptoactivos, entre los que encontramos, entre otros, criptomonedas como bitcoin o ethereum, tokens de inversión, tokens que dan acceso a un producto o servicio o los más recientes NFT (non fungible tokens), hace obligatoria la cuestión sobre qué bienes se pueden adquirir a a través de ellos; y la respuesta sería tantos como las partes implicadas pacten y estén conformes, puesto que no estamos dentro del ámbito de una compraventa sino de una permuta.

La permuta

La permuta viene regulada, principalmente, en los Art. 1538-1541 del Código Civil.

El artículo 1538 del Código Civil determina que la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.

Por lo tanto, la principal diferencia entre la permuta y la compraventa es que en la compraventa existe precio y en la permuta no. La permuta es, en este sentido, un intercambio de cosas sin precio. Y este detalle es importante porque centrándonos, por ejemplo, en las criptomonedas, las mismas no tiene la consideración legal de dinero en España.

Advertencia sobre las criptomonedas

El Banco de España y la CNMV, en un comunicado conjunto de fecha 9 de febrero de 2021, han alertado de los riesgos que entraña el bitcoin como inversión y que no existe ninguna obligación de aceptar el bitcoin como medio de pago, ya que no es moneda de curso legal en España.

Posición de la CNMV y BdE respecto a las criptomonedas

El propio comunicado desarrolla un apartado de advertencias cuando las mismas se utilizan como medios de pago estableciendo lo siguiente:

«Uso como medio de pago: pese a que existen desde hace más de una década, la aceptación de las criptomonedas como medio de pago es aún muy limitada, lo que contrasta con otros muchos desarrollos digitales que han tenido una aceptación generalizada en mucho menos tiempo. Es necesario recordar que no existe obligación de aceptar Bitcoin o cualquier otro criptoactivo como medio de pago de deudas u otras obligaciones. El futuro Reglamento de MiCA (por sus siglas en inglés de Markets in Crypto Assets. Actualmente está en tramitación, y en principio parece que será aplicable en 2024) no prevé que esto vaya a cambiar. Además, dada su elevada volatilidad, las criptomonedas no cumplen adecuadamente las funciones de unidad de cuenta y depósito de valor.»

¿Qué es el Bitcoin?

Si el bitcoin no es dinero, ¿Qué es?

Es un activo patrimonial inmaterial, cuyo valor es determinado por las leyes de la oferta y de la demanda.

Operación de adquisición de un bien inmueble con criptoactivos

Hechas las advertencias previas, es indudable que es un mercado, el de la adquisición de bienes inmueble mediante criptomonedas, que tiene una creciente demanda, y por ello analizaremos la viabilidad de su ejecución.

Anclar el valor de ambos activos

Una de las principales dificultades a la hora de desarrollar dicha permuta es la volatilidad de la criptomoneda y cómo anclarla al precio establecido al inmueble, que el mismo se ha valorado de conformidad al mercado en la valoración de inmuebles, no está sujeto a fluctuaciones diarias, y en moneda de curso legal (euros por ejemplo).

El primer paso sería ¿Cómo realizamos la reserva de dicho bien inmueble? Es evidente que el precio del bien inmueble se fija ya en dicho contrato, y será el mismo hasta finalizar el proceso de permuta, si bien la criptomoneda por la cual se va a intercambiar no tendrá el mismo valor el día en que se firma la reserva y el día en que se procede a la permuta de los bienes, puesto que recordemos que estamos en el intercambio de un bien por otro, y por lo tanto no se depositada la criptomoneda en una cuenta bancaria.

Este detalle ya hace que de alguna forma tengamos que «anclar» el valor de la criptomoneda en el momento de la reserva, teniendo que establecer por las partes este acuerdo, y es obvio que también se ha de establecer el valor de la criptomoneda seleccionada a la fecha de firma con un documento acreditativo del mismo.

Documentación de la transmisión de los activos

También se deberá acreditar con la mayor cantidad de datos posibles las transferencias de una cartera o wallet a otra y la titularidad de la misma a las partes intervinientes en dicha operación.

Tener constantemente presente el cumplimiento de la ley de blanqueo de capitales, puesto que varias instituciones pueden considerar que se trata de un blanqueo de activos, y por ello, cuanto más datos relativos a la obtención de las criptomonedas, la aportación de las transacciones desde las que fueron adquiridas e incluso declaraciones juradas de las partes intervinientes mejor.

Escritura ante notario

Una vez establecidas las condiciones esenciales de la permuta de la vivienda, el procedimiento más simplificado para adquirir una vivienda con Bitcoin sería el de formalizar la permuta mediante escritura ante notario, estableciendo el precio en euros, por ejemplo si se ha acordado dicha moneda para anclar la volatilidad de la criptomoneda, y la instrumentalización del Bitcoin como método de pago.

Tributación de la operación inmobiliaria

A nivel tributario, debemos prestar atención a dos impuestos principalmente: IVA y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).

En ambos casos, el instrumentalizar el pago mediante euro o Bitcoin no afecta a la base de tributación ni al impuesto aplicable, pues ambos elementos vienen determinados por el valor del inmueble y su naturaleza, sea vivienda de nueva construcción o vivienda de segunda mano.

Fiscalmente, la consideración de la adquisición de viviendas como permuta implicaría que se encontrase más gravada al tener que afrontarse:

  • ITAPDJ o IVA según si el inmueble es de nueva construcción o de segunda mano.
  • Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía municipal) en los casos de vivienda de segunda mano por la revalorización de la vivienda desde la compra hasta su transmisión.
  • Ganancia o Pérdida patrimonial en el Impuesto sobre las Personas Físicas entre el valor de la criptomoneda cuando se integró en el patrimonio del comprador y en el momento que se perfecciona la permuta.

Otro aspecto fiscal a tener en cuenta es cómo afecta al patrimonio de ambas partes la transacción del Bitcoin como método de pago para la adquisición de la vivienda. Según los actuales criterios de la Agencia Tributaria, el Bitcoin en propiedad seguirán tributando anualmente según su valor como ganancia o pérdida patrimonial que deberá ser incluida en la declaración del IRPF (te invitamos a leer el siguiente artículo sobre la fiscalidad de las criptomonedas en el IRPF).

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