La figura del titular del préstamo hipotecario que no firma, a su vez, la escritura de compraventa del inmueble que se hipoteca, no es infrecuente en la práctica bancaria. Asume todas las obligaciones del prestatario sin adquirir la propiedad del bien cuya adquisición se financia.
Veamos la naturaleza de esta figura y la fiscalidad de los pagos de la hipoteca, en base a algunas consultas vinculantes a la Dirección General de Tributos (DGT).
Indice
Prestatario no propietario
Mi larga trayectoria como economista especializado en el mercado de crédito hipotecario, así como los servicios de consultoría hipotecaria que presto, me ha permitido conocer de primera mano las diferentes figuras relacionadas con la firma de un préstamo hipotecario. La más habitual es la del cliente que financia la compra de su vivienda con un préstamo hipotecario: el prestatario propietario.
Cuando la entidad financiera considera que los solicitantes del préstamo hipotecario tienen alguna debilidad crediticia, como la inestabilidad laboral o poca vida laboral, suelen exigir que firmen los padres o algún familiar como avalista. Al renunciar a los beneficios de orden, división y excusión, el avalista está virtualmente en la misma
Algo menos frecuente pero bastante usual, está la figura del hipotecante no deudor, propietario que acepta que se hipoteque una propiedad suya, pero que no firma el préstamo hipotecario.
Si bien a nivel técnico no tiene mucho sentido, hay entidades financieras que en lugar de pedir un avalista o un titular hipotecario y adquirente del inmueble, solicitan que se firme como titular del préstamo hipotecario pero no comprador del bien inmueble: la figura del prestatario no propietario de la vivienda.
¿Por qué firmar como prestatario hipotecario y no comprar el inmueble?
Si el banco quiere un refuerzo de la operación, ¿por qué no pide que firmemos como avalistas? La situación del titular hipotecario no propietario es idéntica a la del avalista, con la diferencia que el CIRBE recoge un riesgo directo, no indirecto. Siendo así, ¿Qué sentido tiene no firmar como avalista?
Si uno de los solicitantes va a pagar la hipoteca, ¿por qué no firma como titular y propietario? ¿Tiene algún sentido no comprar el inmueble?
A la primera pregunta, la respuesta es que normalmente no tiene sentido para el hipotecado firmar como titular y no como avalista, es más bien una exigencia del banco para “engañar” a su departamento de riesgos. Como engañarse a uno mismo jugando al solitario. Si se firma como avalista, los ingresos no computan a la hora de calcular el ratio de endeudamiento. Si se firma como titular del préstamo hipotecario, algunos bancos tienen en cuenta los ingresos de esta figura: Es como si pagara la hipoteca, una especie de regalo al comprador.
Pretender pagar la hipoteca pero no querer comprar puede deberse a situaciones varias: un cliente quiere optar a una VPO pero no puede comprar con su pareja o amigo, si bien van a acabar pagando ambos, o bien el titular hipotecario no quiere adquirir el bien para evitar que le embarguen o que pueda heredarse en un futuro, etcétera. Situaciones que hay que estudiar caso por caso y que, en ocasiones, pretenden esquivar las consecuencias de una norma.
En otros muchos casos, hay una explicación perfectamente legal; por ejemplo, cuando uno de los titulares firmó un contrato privado de compra sobre planos con una promotora, y su pareja posteriormente aportó fondos pero el contrato privado no permitía la cesión de los derechos de este (caso de la consulta vinculante V0504-19).
Por tanto, el prestatario no comprador puede ser, en realidad, un avalista camuflado, o bien un potencial comprador que no puede o no quiere comprar.
Fiscalidad del titular del préstamo hipotecario no propietario
¿Cómo se deben declarar los pagos de la hipoteca del titular que no es propietario de la vivienda? ¿hay una donación del titular no propietario a los propietarios?
Surgen multitud de cuestiones fiscales que trataremos de dirimir en base a algunas consultas vinculantes formuladas a la DGT.
Doctrina de la DGT
Consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos comentadas:
Liberación del prestatario no propietario
La consulta V5165-16 , que hace referencia a otras anteriores (V0798-06 d9y V1691-11), responde a los efectos que tiene liberar del préstamo hipotecario a un deudor no propietario. En esencia, se trata de averiguar si cuando el propietario asume la deuda total, el otro titular no propietario tiene algún beneficio a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
“la cuestión formulada por el consultante se reduce a determinar si la modificación del préstamo consistente en la exclusión de su expareja como coprestataria supondría una donación del consultante, por asumir una deuda de ella sin contraprestación.”
En el caso concreto, el hipotecante no propietario firmó el préstamo sobre una vivienda propiedad de la pareja, para reformar la casa. Concluye la DGT:
“En la novación de un préstamo recibido por el consultante y su expareja, consistente en excluir a ella de su condición de deudora, asumiendo el consultante su deuda, si la liberación de la deuda de ella se realiza sin contraprestación, tal operación está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por el concepto de donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e “intervivos”, por tratarse de la asunción liberatoria de la deuda de otro sin contraprestación (artículo 12, RISD).
No obstante lo anterior, si la parte del importe del préstamo correspondiente a la expareja fue prestado por ésta al consultante, la novación descrita no constituiría el hecho imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones referido en la conclusión anterior, ya que faltaría el “animus donandi” –la intención de hacer una liberalidad– inherente a los negocios lucrativos y necesario para la configuración del hecho imponible de este impuesto, circunstancia que deberá ser suficientemente probada por los interesados, para enervar la presunción que se deriva del contrato de préstamo hipotecario.”
Por tanto, el pago de donaciones depende de si el dinero del préstamo hipotecario lo “regalo” al propietario para reformar su casa, o bien fue un préstamo que el propietario deberá devolverle. Acudir a un asesor fiscal que nos asesore desde el principio es vital si queremos ahorrarnos sorpresas fiscales desagradables.
Contrato privado de compra sobre planos
La consulta V0504-19 responde a la fiscalidad de las aportaciones de una pareja para la compra sobre planos, que no puede firmar como propietario en la escritura ante notario, al fijar el contrato privado que los derechos de dicho contrato no se pueden transmitir.
Concluye la DGT que para la no procedencia del pago del ISD, se tiene que poder probar que “el consultante le estaba prestando a su novia un dinero para pagar el inmueble.”
Avalistas, compradores minoritarios y titulares hipotecarios
La consulta V1039-22 plantea un caso curioso: padres que adquieren solo un 0,5% del bien inmueble, siendo el 99,5% del hijo, siento titulares del préstamo hipotecario padres e hijo. Los pagos de la hipoteca los afronta el hijo, siendo los padres, en esencia, unos avalistas y propietarios muy minoritarios.
Lo más curioso es que además de haber firmado como titulares hipotecarios, como avalistas “camuflados”, cada uno de los padres haya adquirido un 0,25% de la vivienda del hijo. Por lo demás, la cuestión es casi idéntica a la planteada en la consulta V5165-16:
“Si, teniendo en cuenta que el piso adquirido es casi de propiedad exclusiva del hijo del consultante, que el préstamo hipotecario obtenido se destinó exclusivamente para la adquisición de dicho piso y que la devolución del referido préstamo hipotecario se está realizando íntegramente con dinero de su hijo, la novación del préstamo consistente en la exclusión del consultante como coprestatario supondría una donación.”
La regla general es que la liberación de la deuda hipotecaria de los padres sí supone una donación que tributaría en el ISD.
Pero, señala a continuación la DGT “si bien el consultante fue destinatario de un tercio del préstamo, todo el importe obtenido se destinó al pago del piso en cuestión, en cuyo caso, podría entenderse que, en el fondo, el consultante le prestaba su tercio del préstamo para pagar el piso (segundo préstamo, distinto del préstamo bancario). Si esto es así, en la novación del préstamo consistente en sustituir al consultante como codeudor, asumiendo el hijo su deuda, no cabría entender que esta liberación de la deuda se realiza sin contraprestación, pues constituiría la contraprestación del préstamo que le hizo el consultante; es decir, la liberación de la deuda sería la forma en que el hijo del consultante le devuelve el dinero prestado (un tercio del importe del préstamo bancario pendiente de devolución). En tal caso, la novación descrita no constituiría el hecho imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones referido en el párrafo anterior, ya que faltaría el “animus donandi” –la intención de hacer una liberalidad– inherente a los negocios lucrativos y necesario para la configuración del hecho imponible de este impuesto, sino la devolución del préstamo efectuado por el consultante a su hijo , cuya extinción no es hecho imponible ni de este impuesto ni del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.”
Por otro lado, se entra a analizar si los pagos mensuales de la hipoteca, que los hace el hijo, pueden considerarse donaciones de los padres al hijo (al ser también titulares de la hipoteca), al 66,66% del importe de cada mensualidad. Concluye la DGT:
“en principio, la circunstancia de que el consultante figure como coprestatario del préstamo hipotecario utilizado para la compra de una vivienda casi únicamente del hijo sí parece suponer una donación del consultante a su hijo por el 33,33 por 100 de cada pago que se hace al banco, ya que estaría contribuyendo a abonar un tercio de cada uno de tales pagos, pagos que han servido para financiar la compra de un piso. En este caso, efectivamente, en cada pago se produciría el hecho imponible regulado en el artículo 3.1.b) de la LISD, que establece que “Constituye el hecho imponible: … b) La adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e inter vivos.”.
Sin embargo, para ello, sería necesario que el consultante contribuyera efectivamente a cada pago del préstamo, abonando un tercio de su importe, pues en caso contrario, no se produciría ninguna adquisición de bienes y derechos por parte del hijo del consultante a título gratuito e inter vivos, ya que la totalidad del importe a pagar sería suya. Por ello, si el consultante no contribuye a los pagos efectuados al banco en devolución del préstamo hipotecario, no se producirá el hecho imponible descrito en el párrafo anterior.”
Es decir, si pueden probar que solo el hijo paga la hipoteca, no se devengará ISD.