Los contratos están hechos para cumplirse… si cumplen con la Ley.
La información precontractual y el contrato de intermediación para la actividad de intermediación de crédito inmobiliario (nota de encargo en términos más coloquiales) son la tarjeta de presentación normativa de un intermediario de crédito inmobiliario (ICI). El cliente que firma el contrato se obliga a cumplirlo, sí, pero solo si el clausulado cumple escrupulosamente con la normativa y, especialmente, con el artículo 35 de la Ley 5/2019 (LCCI).
En el anterior artículo sobre la importancia de tomarse en serio al Banco de España analizamos por qué conviene responder en tiempo y forma a los requerimientos del supervisor cuando un cliente presenta una reclamación contra un ICI.
En este segundo artículo volvemos sobre el mismo informe del Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España, pero desde otro ángulo igualmente relevante para cualquier gestor de un ICI: que el contrato de intermediación cumpla rigurosamente con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
El informe del Banco de España es especialmente útil porque recuerda una cuestión que en la práctica diaria puede pasar desapercibida: no basta con que el cliente firme una hoja de encargo, el contrato de intermediación debe ser claro, completo, transparente y debe incorporar o acreditar que se ha entregado en soporte duradero toda la información precontractual exigida por la normativa sectorial.
Indice
Sí, el contrato obliga
El Departamento de Conducta de Entidades atiende a los contratos suscritos por las partes, que deben reflejar de forma adecuada y transparente los derechos y obligaciones asumidos por el cliente y por el intermediario. El Banco de España recuerda expresamente el artículo 1091 del Código Civil (CC): las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos.
El artículo 1255 CC reconoce la libertad de pactos, pero con límites claros: los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Un contrato de intermediación hipotecaria no puede analizarse como si fuera un contrato civil ordinario. Estamos ante una actividad regulada, sometida a la Ley 5/2019 y a la supervisión del Banco de España. Por tanto, una cláusula puede estar firmada por el cliente y, aun así, ser problemática o nula si no respeta la normativa imperativa de transparencia y protección de la clientela.
El artículo 1256 CC añade otra regla relevante: la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. En la práctica, esto impide configurar contratos excesivamente abiertos, ambiguos o desequilibrados, en los que el ICI se reserve una libertad absoluta para decidir cuándo ha cumplido, qué servicios ha prestado o cuándo se devengan sus honorarios. Recomiendo, en relación a los honorarios, otro artículo mío en Futur Finances sobre la opinión de la Justicia respecto a la horquilla de honorarios en un contrato de ICI.
Pero solo si cumple con la normativa sectorial
Un contrato de intermediación firmado obliga, ciertamente. Pero solo si su clausulado está dentro del marco de la Ley 5/2019 y de la normativa de transparencia y protección de la clientela.
En la información precontractual y en el contrato de intermediación se debe estipular claramente, en base al artículo 35 LCCI:
- Identidad y domicilio del intermediario de crédito inmobiliario.
- Registro en el que está inscrito, número de registro y medios para comprobar esa inscripción.
- Si el ICI está vinculado a uno o más prestamistas o trabaja exclusivamente para ellos, indicando, en su caso, los nombres de los prestamistas en nombre de los cuales actúa.
- Si ofrece o no servicios de asesoramiento y si estos son independientes.
- Remuneración que debe abonar el prestatario, o método para calcularla cuando no pueda determinarse inicialmente.
- Procedimientos de reclamación extrajudicial disponibles frente al intermediario y vías de acceso a dichos procedimientos.
- Existencia e importe, cuando se conozca, de comisiones u otros incentivos que el prestamista o un tercero abonen al intermediario por sus servicios en relación con el préstamo.
- Información sobre si la remuneración cobrada al cliente se deducirá o no de la comisión cuando el ICI cobre al prestatario y, adicionalmente, reciba comisión del prestamista o de un tercero.
- Además, los intermediarios no vinculados que reciban comisiones de uno o más prestamistas deben informar al prestatario de su derecho a exigir información sobre los diferentes tipos y cuantías de comisión que abonan los prestamistas cuyos contratos se ofrecen.
- La remuneración que deba abonar el prestatario al intermediario debe ser comunicada al prestamista para su inclusión en el cálculo de la TAE.
Si la nota de encargo no contiene estos extremos, o si no existe un documento precontractual separado que los recoja y cuya entrega pueda acreditarse, el ICI estará vulnerando la normativa. Con el riesgo de que todo el contratos sea considerado nulo de pleno derecho.
Carencias concretas detectadas por el Banco de España
El informe señala que la documentación entregada al cliente no indicaba que el intermediario estuviera inscrito en el registro de intermediarios de crédito inmobiliario del Banco de España, ni su número de registro, ni los medios necesarios para comprobar dicha inscripción.
Tampoco se indicaba si el ICI estaba o no vinculado a uno o más prestamistas, ni si ofrecía o no servicios de asesoramiento, ni si estos eran independientes.
Además, aunque constaban las tarifas del servicio de intermediación y los gastos asociados a la operación, el Banco de España apreció que no se establecían los medios de reclamación disponibles ni las vías de acceso a dichos procedimientos.
Por último, el documento de hoja de encargo hacía referencia a unas condiciones generales del contrato de intermediación financiera, donde supuestamente constaba detallado el proceso de contratación y las cláusulas aplicables. Sin embargo, el Banco de España indica que no constaba aportado el anexo con dichas condiciones generales.
La conclusión del Departamento fue clara: al no quedar acreditado el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 35.1 LCCI, de la actuación de la entidad se derivaba un quebrantamiento de la normativa de transparencia y protección de la clientela de servicios bancarios.
Base contractual y cumplimiento normativo para ICIs
En Futur Legal trabajamos con intermediarios de crédito inmobiliario precisamente en esta capa preventiva: la revisión y elaboración de contratos de intermediación, procedimientos de reclamación y documentación interna de cumplimiento normativo.
No se trata solo de tener “un modelo de contrato”. Se trata de disponer de una base contractual adaptada a la Ley 5/2019, a la normativa de transparencia bancaria, a la práctica supervisora del Banco de España y a la jurisprudencia de los Tribunales.
La experiencia demuestra que muchos problemas aparecen cuando el ICI ya tiene una reclamación encima de la mesa. Pero el mejor momento para revisar la documentación contractual es antes: antes de firmar con clientes, antes de escalar el negocio, antes de trabajar con colaboradores externos y antes de recibir un requerimiento del supervisor o una demanda judicial.
Economista especializado productos financieros y socio del despacho de abogados y economistas Futur Legal.
Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).
Consejero del CES de las Illes Balears. Patrono de Finsalud. Profesor asociado de la UIB y director de trabajo fin de máster de la UNIR.
Autor del libro a Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013) y coautor de Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión (Aferre, 2024); Situación, tendencias y restos del sistema financiero (Aranzadi, 2022); Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech (Wolters Kluwer, 2021); Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Wolters Kluwer, 2019).
Pau A. Monserrat entiende la actividad del economista más allá de una profesión, como una forma de entender y participar en el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar con garantías de éxito los encargos de sus clientes. Se ha mostrado activo en la divulgación de la educación financiera, la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos de los usuarios del sector financiero.