Los servicios que puede proporcionar un asesor hipotecario en España no están estandarizados ni generalizados entre las personas y empresas que buscan un buen asesoramiento hipotecario en España. Varias son las causas de la falta de un servicio competitivo relacionado con los asesores hipotecarios; en primer lugar, la demanda potencial de este tipo de profesionales, los particulares y empresas que deciden pedir una hipoteca a una entidad de crédito, tienen una cultura financiera demasiado baja, en términos generales. Por otro lado, muy relacionado con la anterior realidad en España, hay pocos profesionales, economista o abogados, que ofrezcan un servicio de asesoramiento hipotecario de calidad a buen precio.
¿Qué es un asesor hipotecario?
Veamos primero cómo definir al asesor hipotecario, en base a su perfil profesional y servicios que ofrece a sus clientes.
El asesor hipotecario a partir de la Ley de los contratos de crédito inmobiliario
Tengamos en cuenta que el Proyecto de Ley de los contratos de crédito inmobiliario recogerá una nueva regulación del asesoramiento independiente; en el artículo 17 establece que el asesoramiento en préstamos inmobiliarios (hipotecarios) se entiende como “toda recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado.” Se limita la prestación del asesoramiento independiente: “Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán ser prestados por prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes designados por cualquiera de los anteriores. No obstante, podrán prestar estos servicios las personas a que se refiere el artículo 25.3, así como las personas que, sin formar parte de ninguna de las categorías anteriores, presten servicios de asesoramiento, siempre que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión de conformidad con los requisitos establecidos en esta Ley para los intermediarios de crédito inmobiliario.”
En el artículo 4 se establece que “En cuanto a la prestación de servicios de asesoramiento, la actividad se basará también en la información obtenida del prestatario sobre su situación personal y financiera, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados. El análisis se basará en información que esté actualizada en la fecha de que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto.”
Se reservan los términos «asesoramiento independiente» y «asesor independiente» para los prestamistas o intermediarios que cumplan con los requisitos que deberán ser recogidos en un posterior desarrollo reglamentario. No queda claro, pero entendemos que un economista o abogado que quiera prestar un asesoramiento independiente sin intermediar ni ser prestamista privado, podría hacerlo en base a su cualificación profesional, si bien parece que debería cumplir con algunos (o todos) los requisitos de la norma. No queda claro, por ejemplo, si este asesor hipotecario profesional debería estar dado de alta en el registro de intermediarios de crédito inmobiliario, que gestionará el Banco de España (si operan en más de una CC.AA.) o el órgano competente de cada comunidad autónoma.
Cualificación de un asesor hipotecario
El primer factor a tener en cuenta para valorar el tipo de profesional hipotecario con el que vamos a trabajar es su formación, que se puede inferir tanto de su formación académica como de su experiencia profesional en el sector. El perfil profesional ideal, a nuestro entender, de un asesor hipotecario es un economista o abogado con conocimientos prácticos del mercado hipotecario. De poco importa contratar los servicios de una empresa conocida si la persona que nos atiende no es experta y cualificada.
¿Qué servicios ofrece el asesor hipotecario?
Para definir el tipo de asesor hipotecario que nos ofrece sus servicios, es importante saber exactamente en que consisten los trabajos que vamos a pagar vía honorarios o comisiones. Dos son los tipos de asesores hipotecarios que básicamente nos podemos encontrar:
Los intermediarios hipotecarios, que te consiguen una hipoteca a cambio de unos honorarios. Este tipo de empresas han de estar dadas de alta en el registro de intermediarios financieros del AECOSAN, registro público que inexplicablemente sigue sin estar dado de alta online pese a las obligaciones que establece la Ley 2/2009 y el Real Decreto 106/2011 que le sigue. Los honorarios de este tipo de asesores hipotecarios van de los mil euros a cantidades del 5% de la deuda hipotecaria y se centran en conseguirnos una hipoteca, que nosotros no queremos pedir por falta de tiempo o conocimientos, o bien que hemos intentado conseguir y algún banco nos la ha denegado (hipotecas difíciles) o queremos mejores condiciones financieras. Lo más habitual es que solo cobren si acabamos firmando la hipoteca con un banco ante notario, lo que supone incentivos para conseguirnos una hipoteca, no para asesorarnos sobre si nos conviene o no endeudarnos. Así que nunca esperemos que un intermediario hipotecario nos diga que nos conviene no hipotecarnos, salvo que sea tan profesional y nuestro caso tan evidente que nos asesore gratuitamente sobre la no conveniencia de pedir una hipoteca.
Loa asesores hipotecarios propiamente dichos, básicamente un abogado o un economista experto en hipotecas que conoce la naturaleza jurídica, económica y práctica del préstamo hipotecario, de la hipoteca como garantía real y de las características financieras que en cada momento ofrecen los bancos. Un asesoramiento hipotecario que podemos ofrecer en Futur Legal y que supone tener un profesional independiente a tu servicio para analizar contratos, orientarte e incluso negociar en las fases previas a la hipoteca (¿qué tipo de hipoteca me conviene pedir?), durante la tramitación y negociación con el banco (¿qué tasación me hará falta? ¿vale la pena que firmen avalistas o hipotecantes no deudores? ¿me conviene contratar seguros? ¿hay cláusulas ocultas que debo conocer?), en el momento de la firma (¿coincide lo que firmo con lo pactado?) e incluso tras la firma (¿me conviene amortizar anticipadamente? ¿vale la pena cambiar de banco?). Cobramos por asesorar, no para que firmes una hipoteca. Ello supone tener incentivos para dar un buen asesoramiento hipotecario, incluso si la conclusión acaba siendo que no es buena idea hipotecarte. El reputado jurista y amigo Fernando Zunzunegui nos explica las principales novedades del Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que aprovecha la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero para modificar 11 leyes; entre otras novedades regula el asesoramiento en materia de préstamos y créditos. En su artículo 10 sobre la actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios establece que “Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán ser prestados por prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes designados por cualquiera de los anteriores.” si bien abre la puerta a que otros profesionales, como sería un abogado o economista, puedan prestar estos servicios “siempre que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión de conformidad con los requisitos establecidos en esta ley para los intermediarios de crédito.”
¿El banco asesora gratis?
No hay una costumbre extendida de los candidatos a prestatario en acudir a un intermediario hipotecario independiente, salvo que el banco les haya denegado previamente la hipoteca. Menos aún a pagar los honorarios de un abogado o economista para recibir un asesoramiento hipotecario de calidad, que salen más a cuenta que el coste de tasar o lo que nos cobra la gestoría por mover los papeles.
Varias son las razones, entre las que podemos mencionar el desconocimiento de los servicios de un asesor hipotecario y la dificultad de encontrar un buen profesional que cobre honorarios competitivos. Sin embargo, la principal a mi modo de entender es que el cliente se cree que el banco le está asesorando gratis. Y lo más habitual es que ni nos asesore (y desde luego jamás será un asesor independiente) ni sea gratis (el banco intenta que firmemos la peor hipoteca posible, es decir, la más cara).
La cultura de buscar no pagar por los servicios financieros está muy extendida en España, pero tras la crisis sabemos qué consecuencias tiene confiar en el banco y no buscar el auxilio de profesionales independientes. Si crees que el banco te asesora gratuitamente, te equivocas: gana cuantos más intereses y comisiones pueda cargarte.
