¿Qué es el Cohousing?
Podríamos definir el cohousing como una nueva forma alternativa de organización, de cooperación y de convivencia. Es un modelo de vivienda colaborativa que se caracteriza por la autopromoción y la autogestión.
Es un modelo de viviendas colaborativas iniciado en Dinamarca y Holanda en los años 70. A pesar de que este modelo está funcionando desde hace décadas en distintas ciudades del norte de Europa, era un sistema absolutamente desconocido en España hasta hace escaso tiempo. En la actualidad ha irrumpido en el mercado inmobiliario como una alternativa habitacional a tener muy presente.
¿Una opción en España?
En España tenemos una cultura habitacional muy arraigada al concepto de propiedad. No ser propietario de un bien inmueble puede ser incluso socialmente cuestionable. Vivir de alquiler suele asociarse, en la mentalidad de muchos españoles, a una persona inestable y que genera poca confianza.
De hecho, es curioso que las viviendas de protección oficial ofrecidas por el Estado como alternativa habitacional para aquellas personas con recursos más reducidos sean en su gran mayoría de compraventa y no de alquiler. Esta cuestión ha generado una seria especulación en el mercado, desvirtuando la verdadera naturaleza y objetivo de dichas viviendas en la sociedad.
Pero no solo en materia habitacional tenemos cultura del ladrillo, sino que la misma se extiende como uno de los vehículos de inversión preferidos por el ciudadano español. Invertir en ladrillo da seguridad y sentimiento de perdurabilidad: un legado que dejar a nuestros hijos.
Por estos motivos, el sector de la construcción es uno de los motores más fuertes de nuestra economía. No obstante, y a pesar de dicha cultura generalizada, ha quedado evidenciado lo volátil que puede ser el mercado inmobiliario y lo peligroso que ha sido para numerosas familias y empresas endeudarse o sobreendeudarse para adquirir ladrillo. Ese endeudamiento, sumado a la irresponsable gestión en la concesión de crédito por parte de las entidades financieras, ha sido una de las causas de las crisis económicas pasadas.
Sin duda, la crisis del 2008 puso en tela de juicio este modelo: especulación con viviendas de protección oficial, alquileres imposibles de asumir y viviendas en los balances de las entidades financieras o la SAREB. No obstante, no hemos aprendido de los errores y los seguimos arrastrando. Muestra de ello son los serios problemas en materia de salida habitacional que venimos arrastrando desde hace décadas y que somos incapaces de gestionar, especialmente en la población más joven. El sistema no funciona y pide un cambio.
Por eso, el cohousing ha nacido como una alternativa potente a todo lo conocido. Diversos grupos de la sociedad civil española ya han mostrado su interés en este nuevo modelo de convivencia que retorna hacia pautas más tradicionales, colaborativas y solidarias de vecindad.
Los valores del Cohousing
Pero este modelo de convivencia colaborativa no es solo un reparto inmobiliario de espacio. El concepto trasciende de lo arquitectónico a lo social, y rompe con el modelo tradicional de hogar unifamiliar.
Nació con el objetivo de aportar a la sociedad el mutualismo comunitario, el apoyo social en la vida cotidiana, la prevención del aislamiento social, la dependencia y la soledad no deseada.
Las personas que viven en este tipo de vivienda colaborativa diseñan y autogestionan el edificio en el que viven, en una combinación de viviendas privadas y zonas comunitarias. En dicha comunidad se reparten tareas con el objetivo de que todos sus socios aporten sus sinergias (personales o profesionales) con la intención de colaborar en el mantenimiento y cuidado del espacio y de las personas.
¿Cómo se encuentra regulado?
Como hemos comentado es un modelo habitacional novedoso en nuestro país que cada vez se encuentra más popularizado y con una potente creciente demanda. Por ello, y una vez más, yendo la realidad social deprisa que la norma, actualmente no contamos con una regulación legal específica para este modelo habitacional. Tampoco es una cuestión que haya llegado a nuestros tribunales así que no contamos con resoluciones judiciales que hayan analizado esta cuestión ni hayan fijado un abanico legal interpretativo.
Por tanto, tendremos que hacer una interpretación de las normas ya existentes en nuestro ordenamiento jurídico (ley de cooperativas, ley de propiedad horizontal, ley de arrendamientos urbanos) y un estudio del derecho comparado de otros países que ya han abordado esta figura.
A la hora de regular esta realidad hay que escoger la forma jurídica que más se ajuste a la hora de implantar este modelo. Es importante que quede fijado el acceso al suelo, el derecho de sus participantes y las obligaciones de los mismos.
Atendiendo a los modelos de cohousing europeos detectamos que la forma jurídica generalmente escogida es la de la cooperativa. Por tanto, sus participantes pasaran a ser socios y, en consecuencia, serán quienes gestionen y controlen dicho modelo.
En España dicho régimen de cooperativa de vivienda estaría bajo el amparo legal de la Ley 27/1999, de 16 de Julio de cooperativas. En su artículo 6.1 prevé la creación de cooperativas de viviendas.
Dicha cooperativa podrá crearse con un mínimo de tres socios (personas físicas) mediante escritura pública que acompañará los estatutos de desarrollo. Dicha escritura deberá inscribirse en el Registro de Sociedades Cooperativas, siendo su inscripción constitutiva de personalidad jurídica propia.
Encontramos su desarrollo legal específico en la Sección 3ª de dicha norma (artículos 89 a 92).
Al ser una cooperativa de viviendas cuenta con una serie de ventajas e incentivos fiscales a diferencia de otro tipo de adquisición de bienes inmuebles. Las cooperativas sólo pagan el 5% de la cuota del IAE (Impuesto de Actividades Económicas) y están exentas de pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en determinados actos de constitución y aplicación de capital, así como préstamos. Además, la cuota del IBI de las sociedades cooperativas tiene una exención del 95%. Por otro lado, su Impuesto de Sociedades sólo es del 20%. Por si esto fuera poco, las sociedades cooperativas pueden tener una bonificación del 50% de la cuota íntegra por las cuotas negativas de ejercicios anteriores pendientes de compensar.
Cuenta con nuestro asesoramiento legal si estas interesado en llevar a cabo o participar un proyecto de cohousing.
