Buenos días.
Me llamo José y desde el 2005 tengo junto a mi pareja una hipoteca en la antigua CAM, ahora Banco Sabadell, hasta ahora teniendo el ingreso de una nómina no nos cobraban comisión, pero este mes deja de ser así, salvo que contrates seguros que me salen más caro que donde los tengo actualmente, por lo que la quiero cerrar y pasar todos los recibos y nóminas al Activobank que es del mismo grupo pero sin comisiones.
El caso, me persono para hablar con un asesor, antes habiendo leído la escritura que tengo de la firma de la hipoteca y no leer de forma clara que tenga obligación de tener la cuenta con ellos, la única mención a la cuenta es que se me abonará el importe del préstamo a x cuenta de la Cam, nada más.
Pero la gestora habiéndolo consultado con otras dos personas de la oficina, me dice que sí o sí tengo que tener la cuenta con ellos o que subrogue la hipoteca, quedándonos 10 años y 4 duros por pagar, por lo que no lo planteo o que deje esa cuenta sólo para los pagos de la hipoteca, lo cual si por algún imprevisto o por error cargan algún recibo que se no haya pasado de cambiar la cuenta ya podrían decir que no solo se usa para la hipoteca, cierto?
Qué opciones tengo para poder anular esa cuenta y que me lo pasen todo a la nueva sin tener que subrogar toda la hipoteca?
Saludos y gracias anticipadas.
3 Respuesta
Apreciado José,
De conformidad a otras consultas planteadas en el presente foro, la primera cuestión a aclarar es si realmente tienes la obligatoriedad o no de tener una cuenta bancaria para el abono del préstamo hipotecario, hecho que veo por su consulta que es lo primero que has intentado aclarar.
El Banco de España ya se ha pronunciado al respecto, pasándole a reproducir el contenido de su pronunciamiento al respecto:
«Obligación de mantener una cuenta en la entidad que concede un préstamo hipotecario
El Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España ha recibido algunas consultas de clientes bancarios que quieren conocer si existe obligación legal de mantener abierta una cuenta en la entidad que concede un préstamo hipotecario, aunque sea exclusivamente para realizar a través de ella los pagos de las cuotas mensuales, ya que esa cuenta puede originar el pago de comisiones de mantenimiento y/o administración.
Lo primero que hay que analizar es si el contrato de préstamo impone esa obligación. Si no fuera así, el cliente podría efectuar los pagos mediante una domiciliación de los recibos de su hipoteca en una cuenta de otra entidad, o por transferencia o ingreso en efectivo.
Si, por el contrario, el contrato establece la obligación de mantener abierta una cuenta en la entidad, es muy importante consultar la fecha de formalización del préstamo hipotecario. Si fuera anterior al 29 de abril de 2012 –fecha en que entró en vigor la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios-, el cobro de comisiones de esa cuenta “instrumental” sería contrario a las buenas prácticas y usos bancarios, siempre que ésta se utilice exclusivamente para la gestión del préstamo.
En los contratos firmados con posterioridad al 29 de abril de 2012 no se aplica este criterio, ya que se considera que el cliente gozó de las garantías derivadas de la nueva normativa, que obliga a hacer mención expresa de esas comisiones en los documentos de información previa que las entidades han de entregar a los clientes. Concretamente, la citada Orden obliga a la entidad a cumplir las siguientes exigencias:
- Informar a los clientes, en el documento de entrega obligatoria previa, acerca de la exigencia —en su caso— de contratar la cuenta vinculada
- Informar de la parte del coste total que corresponda al mantenimiento de dicha cuenta
- Recoger expresamente en el contrato tanto la contratación como su coste
- Dicho coste no puede ser modificado unilateralmente por la entidad a lo largo de la vida del préstamo, crédito o depósito.«
Si su situación tiene cabida en el supuesto en el que su contrato de préstamo hipotecario no le impone la obligación de tener una cuenta con la entidad que se lo ha concedido, usted puede realizar el ingreso en efectivo, y de esta forma acabarían los problemas que nos ha relatado de cobro de comisiones indebidas y de cobro de comisión por descubierto en la cuota del préstamo hipotecario.
Si estamos ante el supuesto de que su contrato de préstamo le impusiese la obligación de mantener una cuenta, le reproduzco el contenido de la Memoria de Reclamaciones del Banco de España 2016 en el que se establece que no deben cobrarle comisiones:
«Tradicionalmente, el DCMR ha venido considerando que, cuando las cuentas se mantienen por imposición de la entidad y son utilizadas exclusivamente para abonar los intereses de un depósito, o para dar servicio a un préstamo hipotecario o personal, o a los pagos derivados de cualquier otro tipo de operativa, no correspondería a los clientes soportar ninguna comisión por mantenimiento y/o administración. Ciertamente, en tales situaciones el cliente estaría pagando por cumplir una obligación —apertura de cuenta para facilitar la gestión de la entidad— que esta le impuso en interés propio, lo cual se valoraba contrario al principio de reciprocidad y a las buenas prácticas y usos bancarios.
En este sentido, en las operaciones de depósito, de préstamo o de crédito anteriores a la normativa general de transparencia y de crédito al consumo actualmente vigente, las entidades deben conformar su actuación al referido criterio, según el cual no es posible el cobro de comisiones en las cuentas instrumentales de los depósitos, de los préstamos o de los créditos (o de otro tipo de productos, bancarios o no), siempre que estas se usen exclusivamente para la gestión de dichos productos, circunstancia que deberá ser valorada y acreditada en cada caso en que se manifiesten discrepancias respecto de dicha cuestión.
Sin embargo, la vigente normativa general de transparencia y de crédito al consumo ha impuesto la revisión del criterio que venía amparado en la valoración citada, que se encontraba fundamentado, entre otras cuestiones, en la falta de una regulación que garantizara mayor información al cliente a este respecto.
En consecuencia, y centrándonos en los servicios bancarios más frecuentemente ligados a esta problemática —préstamos o créditos hipotecarios, créditos al consumo y depósitos a plazo—, debe indicarse que la normativa que les afecta ha tenido en cuenta dos aspectos en materia de transparencia relativos a esta cuestión: la información previa que se ha de suministrar respecto al cobro de la comisión y la inclusión de este elemento en el cómputo que se debe efectuar para la determinación del coste o rendimiento del servicio.
A estas garantías —información previa y cómputo en el coste o rendimiento del servicio— se añade la imposibilidad de que el gasto que supone dicha comisión pueda ser modificado unilateralmente por parte de la entidad. Ello se debe a que este DCMR, de conformidad con las buenas prácticas y usos financieros, extiende esta salvaguarda —si bien inicialmente prevista en la norma sexta, apartado 2.5.j, de la Circular del Banco de España 5/2012 para los préstamos o créditos enteramente excluidos del ámbito de aplicación tanto de la Ley 16/2011 como de la Orden 2899/2011— a todos los servicios bancarios que pudieran verse afectados por esta circunstancia.
Conforme a ello, en el caso de préstamos, créditos o depósitos formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de la normativa vigente (29 de abril de 2012) —o en aquellos préstamos o créditos que hubieran sido objeto de novación con posterioridad a dicha fecha—, no se puede considerar apartado de las buenas prácticas bancarias el que una entidad cobre comisiones en las cuentas vinculadas a dichos servicios, aunque se utilizaran exclusivamente para la gestión de estos, siempre que, en todo caso, se cumpla con las exigencias establecidas en la respectiva normativa (según se encuentren vinculadas a la gestión de un producto o de otro), esto es: i) que se haya informado previamente a los clientes, en el documento de entrega obligatoria previa según la operación de que se trate, acerca de la exigencia —en su caso— de contratar la cuenta vinculada; ii) que se informe de la parte del coste total que corresponde al mantenimiento de dicha cuenta; iii) que tanto la contratación como su coste se recojan expresamente en el contrato, y iv) que dicho coste no pueda ser modificado unilateralmente por la entidad a lo largo de la vida del préstamo, crédito o depósito.
Si no se contemplaran todas y cada una de las referidas exigencias, el cobro de comisiones en cuentas vinculadas cuyo mantenimiento sea obligatorio y no tengan otros usos se consideraría apartado de las buenas prácticas bancarias o, en su caso, de la normativa de transparencia de aplicación.»
Sólo con la expresión que nos ha comentado en su consulta entendemos que no sea sinónima a mantener una cuenta para el pago del préstamo hipotecario.
Y, por lo tanto, se debe poder anular dicha cuenta y usted decidir cómo proceder al abono de la hipoteca.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.