Hola , Mi pregunta es la siguiente: Tengo una vivienda con mi ex mujer hemos llegado a un acuerdo en que yo me quedo con la vivienda dando su parte a ella hemos buscado un abogado y hemos cambiado el convenio regulador y cuando he ido al registro me dicen que la vivienda no está en gananciales porqué nos la compramos antes de estar casados y que está en mitades indivisas al 50% . Y ahora no se qué hacer?
Gracias .
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Apreciado Sergio,
Si la vivienda se compró antes del matrimonio no es ganancial: está en proindiviso (50 % cada uno). Por eso el Registro de la Propiedad no admite “liquidación de gananciales” sobre esa finca.
La solución es la realización de una extinción de condominio en notaría: a través de ella se otorga escritura en la que uno se adjudica el 100 % y compensa al otro por su 50 %, y luego se inscribe en el Registro (con los antecedentes registrales correctos, puesto que se solicita nota referida a la Propiedad y emitida por el Registro de la Propiedad correspondiente con la que se verifican los antecedentes de la adquisición de la propiedad).
Fiscalmente, normalmente se liquida el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (no Transmisiones Patrimoniales) si es una verdadera extinción de comunidad con compensación en metálico; pero especial atención merece el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las personas físicas) del que recibe el dinero, porque el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 10 de octubre de 2022 ha dicho que puede haber ganancia patrimonial si se actualiza el valor del inmueble.
En último lugar os aconsejo revisar el tema de la hipoteca, es decir, si la vivienda objeto de extinción está gravada por préstamo hipotecario, puesto que la extinción no libera por si misma a ninguna de las partes de su posición deudora de la escritura de préstamo.
Atentamente,
Marina Mullor