El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 persigue, en primer lugar, la adopción de un nuevo paquete de medidas de carácter social dirigidas al apoyo a trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, haciendo especial hincapié en aquellos que más lo necesitan; y, en segundo lugar, la puesta en marcha de un conjunto de medidas de diversa naturaleza con impacto directo en el refuerzo de la actividad económica, así como actuaciones encaminadas a apoyar a empresas y autónomos.
Me centraré en esta exposición en el análisis del Capítulo I, Sección I (artículos 1 a 15, ambos incluidos) dedicados a la regulación en materia de alquiler: ¿cuáles son las medidas para el pago de alquiler?
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Propone el ejecutivo las siguientes medidas en materia de alquiler:
Suspensión de lanzamientos judiciales
- Suspensión extraordinaria de lanzamientos judiciales en procedimientos de desahucio de vivienda, una vez se reanude la actividad judicial por el estado de alarma.
- Para poder solicitar dicha suspensión extraordinaria el arrendatario tendrá que comunicar al Juzgado hallarse en una situación de especial vulnerabilidad, acompañándolo de la documentación que así lo acredite.
- Corresponderá al Letrado de la Administración de Justicia valorar si se cumplen o no tales requisitos para proceder a la suspensión del lanzamiento.
- También el arrendador podrá acreditar estar en situación de vulnerabilidad, como consecuencia de la crisis sanitaria, dando traslado el Juzgado a los servicios sociales.
Prórroga de 6 meses de los alquileres
- Prórroga de seis meses de los alquileres sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
A aquellos alquileres que se encuentres regulados por la norma del 1994 podrán aplicarse, previa solicitud del arrendatario y con la aceptación expresa del arrendador, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
De las diferentes medidas tomadas por el Ejecutivo durante la crisis del Covid-19 opino en la siguiente entrevista en Canal 4 TV y radio:
Moratoria del pago de alquileres
Distingue la norma el tratamiento de la moratoria cuando el arrendador cumple una serie de requisitos económicos y únicamente es aplicable cuando el arrendatario se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad.
Arrendatarios en situación de especial vulnerabilidad
Para beneficiarse de la moratoria del pago del alquiler, el arrendatario tiene que estar siempre en una situación de especial vulnerabilidad, entendida cuando se cumplan la totalidad de estos requisitos:
1) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
- Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). Siendo el IPREM mensual de 2020 de 537,84 euros, para beneficiarse de la moratorio no se debería haber cobrado más de 1.613,52 euros.
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
- En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
2) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
No serán personas de especial vulnerabilidad aquellos que sean propietarios o usufructuarios de alguna vivienda en España.
Documentación a presentar
El arrendatario tendrá que probar dicha vulnerabilidad aportando al arrendador la siguiente documentación:
- a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
- d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
En caso de que no se consiga dicha documentación, tendrá que aportar el inquilino al propietario una declaración responsable por la cual justifique el motivo por el cual no ha podido obtener dicha documentación.
Dicha situación deberá ser real y efectiva, no pudiendo los arrendatarios usar este mecanismo de forma fraudulenta. La norma establece un régimen sancionador para aquellos casos que se haga un uso indebido.
Solicitud de la moratoria del pago del alquiler
Y si estoy en uno de los anteriores supuestos ¿cómo puedo pedir esa moratoria?
Si estás en uno de esos supuestos anteriormente comentados deberás presentar a tu arrendador dicha petición junto a la siguiente documentación:
- Modelo de solicitud de moratoria (descargar aquí)
- Modelo de declaración responsable (descargar aquí)
Moratoria automática a los alquileres de grandes tenedores de inmuebles
Cuando los arrendadores sean personas físicas, jurídicas, entidades públicas de vivienda que tengan más de diez bienes inmuebles (no se incluyen trasteros ni garajes) o una superficie de más de 1.500 m2, la norma prevé que se produzca el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta de manera automática, pero subsidiaria al acuerdo que hayan podido alcanzar las partes.
Dicho aplazamiento puede consistir en una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses o en una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Inquilinos de los demás arrendadores
Prevé el art. 8 que aquellos arrendatarios que se encuentren en la situación de especial vulnerabilidad anteriormente descrita pero que su arrendador no sea una persona física, jurídica, entidad pública de vivienda que tengan más de diez bienes inmuebles (no se incluyen trasteros ni garajes) o una superficie de más de 1.500 m2, negocien con él para intentar llegar a un acuerdo.
En detrimento de dicho acuerdo, tendrán que proponer un aplazamiento o una condonación total o parcial mediante escrito al arrendador. Éste tendrá un plazo legal de 7 días laborables para contestar. Si contesta de forma negativa, el inquilino podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.
¿En qué consisten estas ayudas de financiación?
Dice el ejecutivo que se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta catorce años, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
Se podrá acceder a dichas ayudas cuando se desarrollen normativamente tales ayudas.
Conclusiones a las medidas para el pago de alquiler
Por tanto, podemos sacar las siguientes conclusiones en relación a las medidas para el pago de alquiler tomadas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19:
- La norma prioriza el acuerdo que puedan alcanzar las partes.
- La moratoria solo será posible si el arrendatario se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad.
- En detrimento de acuerdo entre arrendador y arrendatario, las moratorias automáticas solo serán aplicables cuando el arrendador sea un gran tenedor de bienes inmuebles o la superficie arrendada supere los 1.500 m2.
- Los demás casos, es decir, la gran mayoría de los alquileres en España, están fuera de esa moratoria automática. Lo único que pueden hacer las partes es negociar y en detrimento de ese acuerdo acudir a la financiación avalada por el Estado.
