La acción de división de la comunidad representa un derecho indisoluble e incondicional de todo copropietario. Así se establece en el artículo 400 del Código Civil cuando dispone que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad” y que “cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Veremos a en este artículo los fundamentos jurídicos de la división de la cosa común.
Conforme ha recordado el Tribunal Supremo en sentencia de 27 de febrero de 2021, “el art. 400 CC recoge la vieja regla romana de acuerdo con la que nadie está obligado a permanecer en la división. El derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el Art. 400 CC que el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece. Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental. Y por ello la acción es imprescriptible e irrenunciable“.
La mayoría de los conflictos se producen cuando el bien es indivisible, es decir, que no se puede dividir.
Acción de división
La división judicial se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal en procedimiento declarativo que corresponda a su cuantía.
Si la cosa fuera indivisible, se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio (artículo 404).
Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta.
Las cuestiones prácticas que pueden devengarse durante la tramitación del procedimiento son las siguientes:
Derecho de adquisición preferente de los comuneros
En el ámbito de subasta judicial de la división con licitadores extraños, los copropietarios comparecen en el mismo momento que el resto de los licitadores, si bien indicar que el Letrado de la Administración de Justicia tiene unas amplias facultades mediadoras en la ejecución, pudiendo reunir previamente a los comuneros para intentar alcanzar un acuerdo antes de la subasta con licitadores extraños.
Si dicho acuerdo no es alcanzado, el bien saldrá a subasta en la que, además de comparecer los comuneros, también lo harán terceros, si así se decide.
Tema distinto es el derecho de retracto de comuneros, prevista para que un comunero pueda adquirir el porcentaje de la propiedad que otro comunero tiene en la cosa común con preferencia a un tercero.
Si se produjera dicha situación, el plazo para ejercitar el derecho de retracto es de 9 días y no puede asimilarse a tener un derecho de adquisición preferente en subasta por ser copropietario del inmueble.
Valoración del bien objeto de división
El procedimiento de división de cosa común, al ser un procedimiento judicial por el cual se declara la división del objeto, no es necesario que se acuerde o se estipule una valoración económica si ninguna de las partes la ha establecido; por eso puede darse perfectamente la situación en la que obtengamos una sentencia en la que no se pronuncie sobre la valoración del bien objeto de división.
Suele ser habitual que las partes acudan a una tasación y que la aporten de parte o que directamente designen un perito judicial para que proceda a tasar el bien inmueble.
Una de las dudas frecuentes que suelen asaltar sobre la valoración del inmueble es la siguiente: si la parte demandada no se ha opuesto a la demanda de división de la cosa común y la valoración es establecida de forma unilateral por la parte actora y, además, no está acompañada de una tasación ¿es válida?
Pues debo indicarles que depende, puesto que en el procedimiento de ejecución, a pesar de que estamos ante un escenario en que la parte demandada no se ha personado, el Letrado de la Administración de Justicia puede ordenar igualmente que la valoración del bien se realice mediante tasación; una vez más resalta la facultad mediadora del Letrado de la Administración en este tipo de procedimientos.
El Pliego de Condiciones de las Subastas
El Pliego de Condiciones es el documento donde han de quedar reflejadas las condiciones de las subastas y deben estar redactados de conformidad a las circunstancias del caso.
Es muy importante aportar un Pliego de Condiciones Particulares específico para que sea de aplicación al caso en concreto, ya que el pliego lo que refleja son las reglas por las cuales se va a regir la subasta.
Entre las características generales encontramos, entre otras:
- – La valoración de los bienes.
- – Si se va a fijar un importe mínimo de puja.
- – Si algún condueño resultara adjudicatario que únicamente deba consignar la cantidad que resulte tras descontar proporcionalmente el importe que le corresponde.
- – Las características del bien objeto de subasta y el detalle de sus cargas si las hubiese.
- – Cómo se repartirán los gastos ocasionados por la subasta.
Finalmente recordar que la ejecución de la sentencia de división de la cosa común plantea numerosos problemas ya que, por un lado, no se trata de una ejecución dineraria, puesto que supone una condena de hacer, no existiendo un procedimiento específico y debiendo acudir a artículos previstos para la subasta de bienes inmuebles junto con otros de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Acudir a abogados especializados, como es el caso de Futur Legal, es imprescindible para navegar seguro en la tormenta de la división de la cosa común, en fase prejudicial o judicial.
