Problemática de las terrazas comunitarias de uso privativo

Imagina que vives en un edificio de pisos y tu vecino del ático disfruta de una amplia terraza solo para él. Un día, comienzan a aparecer goteras en tu techo, justo debajo de esa terraza. ¿Quién debe hacerse cargo de arreglar los desperfectos?

Situaciones como esta son más comunes de lo que parecen y convierten a las terrazas comunitarias de uso privativo en un auténtico quebradero de cabeza y un nido de conflictos en muchas comunidades de vecinos. En este artículo vamos a explicar de forma clara qué ocurre con este tipo de terrazas, qué dice la ley sobre ellas y cómo se resuelven los problemas más habituales, todo ello en un tono accesible para cualquier persona, aunque no sea experta en derecho.

¿Qué son las terrazas comunitarias de uso privativo?

En las comunidades de propietarios distinguimos generalmente entre elementos privativos (los que pertenecen en exclusiva a un propietario, como el interior de su vivienda) y elementos comunes (los que son de todos los vecinos, como la fachada, el portal o el tejado).

Sin embargo, existen situaciones híbridas: elementos que son comunes por naturaleza, pero cuyo uso y disfrute está atribuido en exclusiva a un vecino. Ese es el caso de las TERRAZAS COMUNITARIAS DE USO PRIVATIVO.

¿Cómo se determina que una terraza es comunitaria de uso privativo?

Normalmente, esta situación viene recogida en la documentación del edificio, ya sea en el Título Constitutivo (la escritura de división horizontal del inmueble) o en los estatutos de la comunidad. Así, en muchos edificios la terraza de la azotea figura como elemento común, pero se concede su uso privativo al propietario del último piso.

Lo mismo ocurre a veces con patios interiores o zonas a las que solo puede acceder un vecino: todos los propietarios siguen siendo cotitulares de esa parte (porque es común), pero solo uno tiene el derecho a usarla.

Si una terraza no está expresamente asignada como privativa en los estatutos se le puede dar este destino exclusivo a un propietario. Para ello se requeriría un acuerdo unánime de la comunidad, ya que se estaría modificando un elemento común y afecta, en consecuencia, al título constitutivo de la comunidad.

Implicaciones prácticas: Derechos y deberes del titular

Tener una terraza de uso privativo implica una combinación de derechos y deberes.

Por un lado, el propietario beneficiado puede disfrutar en exclusiva del uso de ese espacio (por ejemplo, para tender la ropa, tomar el sol o colocar macetas). Por otro lado, y como obligación propia a ese uso en exclusiva, debe cuidarlo y mantenerlo en buen estado, ya que su uso es solo suyo.

Al mismo tiempo, al ser un elemento común (es decir, parte del edificio), el resto de los vecinos tendrá el interés en que dicha terraza no deteriore la estructura ni provoque daños.

Esta dualidad puede generar dudas: ¿hasta dónde llega la responsabilidad de quien usa la terraza? ¿Qué debe asumir la comunidad? Ahí es donde entran en juego la ley y la jurisprudencia para aclarar las obligaciones de cada parte.

Marco legal: Ley de Propiedad Horizontal y criterios de los tribunales

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la norma que regula las comunidades de vecinos en España. Esta ley establece las obligaciones básicas tanto para los propietarios individualmente como para la comunidad en su conjunto.

En el tema que nos ocupa, dos puntos de la LPH son especialmente relevantes:

• Obligaciones de los propietarios (Artículo 9 LPH): Cada propietario debe mantener en buen estado su vivienda y los elementos comunes de los que tenga uso privativo.

Esto significa que si un vecino tiene el uso exclusivo de una terraza comunitaria, está obligado a realizar las tareas ordinarias de conservación: limpieza, pequeñas reparaciones por desgaste normal, y en general cuidarla para que su uso no cause perjuicios a los demás.

Además, el propietario debe responder de los daños que ocasione en la comunidad por descuido o mal uso de esa terraza.

En resumen, la ley espera que el vecino que disfruta solo de un elemento común sea diligente con su mantenimiento diario.

• Las obligaciones legales de la comunidad (Artículo 10 LPH): La comunidad de propietarios, por su parte, tiene el deber de conservar el edificio y realizar las obras necesarias para la seguridad, estanqueidad, habitabilidad y estructura del inmueble.

Aquí entran las reparaciones importantes o estructurales: por ejemplo, arreglar el tejado si hay goteras que afectan al edificio, sustituir la impermeabilización de un elemento común envejecido, etc.

Estas obras son de carácter obligatorio y se financian con fondos comunitarios, porque están pensadas para asegurar la integridad del edificio y el bienestar de todos los vecinos.

Ahora bien, muchas comunidades incluyen en sus estatutos cláusulas específicas sobre elementos comunes de uso privativo.

Es frecuente que los estatutos digan que “cada propietario se hará cargo del mantenimiento y reparación de la terraza de uso privativo anexa a su vivienda” (u otra fórmula similar). Esta regla interna busca dejar claro que quien usa solo una terraza debe asumir los gastos de tenerla en buen estado sin cargar a la comunidad con ellos.

¿Significa esto que la comunidad se desentiende por completo de esas terrazas? No exactamente. Aunque estas cláusulas son válidas para distribuir las obligaciones de mantenimiento ordinario, no pueden eliminar la responsabilidad de la comunidad en cuestiones estructurales.

La propia ley y la interpretación que hacen de ella los tribunales establecen límites: el hecho de que un vecino tenga una terraza de uso privativo no convierte a la comunidad en ajena a todo lo que le ocurra a ese elemento, sobre todo si lo que ocurre afecta a la edificación en su conjunto.

La postura de la jurisprudencia

Los tribunales (y en especial el Tribunal Supremo) han tenido que resolver numerosos conflictos sobre este tema, y de sus decisiones ha surgido una doctrina clara.

En esencia, la responsabilidad de costear reparaciones en una terraza comunitaria de uso privativo depende del origen del problema:

• Si los daños (humedades, goteras, desperfectos) provienen de un defecto estructural del edificio o de un fallo en un elemento común esencial, corresponde a la comunidad de propietarios hacerse cargo.

Por ejemplo, si la capa impermeabilizante bajo las baldosas de la terraza se ha deteriorado por el paso del tiempo y eso causa filtraciones, estamos ante un elemento constructivo del edificio que ha fallado. Esa impermeabilización, aunque esté bajo una terraza de uso privativo, sigue siendo parte de la estructura común que protege el inmueble.

En casos así, la comunidad debe asumir las obras de reparación necesarias y también indemnizar los daños causados a los pisos afectados. La ley no permite que, mediante una cláusula estatutaria o un acuerdo, la comunidad se lave las manos respecto a elementos comunes cuya avería perjudica a todos.

El Tribunal Supremo ha insistido en que no hay que confundir la terraza (por su uso privativo) con la cubierta del edificio (como elemento común): si la función que cumple esa terraza es la de cubrir el edificio, ciertos componentes suyos (el forjado, la impermeabilización, la estructura) conservan su naturaleza de elementos comunes.

• Por el contrario, si el problema se debe al uso ordinario o a la falta de mantenimiento por parte del propietario que disfruta la terraza, será este vecino quien deba responder de la reparación.

Pensemos en casos como baldosas rotas por arrastrar muebles, atascos en los desagües de la terraza por no limpiarlos, o cualquier deterioro causado directamente por un descuido en la conservación diaria.

También si el propietario realiza una obra en su terraza y provoca daños, la responsabilidad sería suya. En estos supuestos, la jurisprudencia dice que la comunidad puede exigir al dueño de la terraza que asuma el coste de arreglar el desperfecto, ya que es consecuencia de su actuación o de no haber cumplido con su deber de conservar.

En resumen, la clave legal es identificar la naturaleza de la avería o daño. Si es algo estructural o inherente al edificio, la comunidad debe responder; si es algo derivado del uso privado normal o negligente, le toca al propietario.

Esta interpretación concilia las obligaciones del artículo 9 y 10 de la LPH: el propietario cuida el día a día, la comunidad se ocupa de lo extraordinario o estructural. Con ello, los tribunales aseguran que ninguna cláusula interna de la comunidad pueda contradecir las normas de responsabilidad básicas establecidas por la ley.

Caso ilustrativo: filtraciones en una terraza que cubre el edificio

Para comprender mejor cómo se aplican estas reglas en la vida real, veamos un ejemplo basado en un caso recientemente resuelto en Futur Legal.

En una comunidad de vecinos, nuestros clientes -propietarios del sobreático- empezaron a notar humedades y goteras en el techo de su salón. Tras revisarlo, comprobaron que el origen de las filtraciones provenía de la terraza del ático, es decir, del vecino de arriba.

Esa terraza está descubierta y servía de cubierta del edificio, esto es, hacía las veces de tejado sobre la vivienda de nuestros clientes.

Con el tiempo, la tela asfáltica -la lámina impermeable que se instaló bajo las baldosas de la terraza- había envejecido y agrietado, permitiendo el paso del agua generando filtraciones. La situación se volvió insostenible para nuestros clientes, que veían su casa afectada por las humedades cada vez que llovía.

Cansados de las goteras, los propietarios del piso bajo la terraza reclamaron a la Comunidad de Propietarios la reparación de la terraza causante del problema y que además las indemnizara por los daños que el agua había provocado en su vivienda.

¿Cuál fue la respuesta de la comunidad? Se negó en rotundo a asumir esos gastos.

La comunidad argumentó que, según sus estatutos, las terrazas de uso privativo debían ser mantenidas y reparadas por los propietarios que las usan.

En los Estatutos de la Comunidad del edificio existía una cláusula expresa indicando que “los gastos de conservación y reparación de las terrazas atribuidas privativamente a algunas viviendas serán de cuenta exclusiva de los respectivos propietarios”. Basándose en esa norma estatutaria, la Comunidad trasladó toda la responsabilidad al vecino del ático (dueño de la terraza) y rechazó pagar las obras.

El conflicto terminó en los tribunales

En la primera instancia, el juzgado dio la razón a la Comunidad de Propietarios. El juez consideró válido y aplicable lo que decían los estatutos: si allí se establecía esa “regla especial” de que el propietario del ático pagase la impermeabilización de la terraza, entonces la comunidad no tenía por qué intervenir. Según el Juzgado, correspondía al dueño con uso privativo afrontar la reparación, incluso tratándose del deterioro de la tela asfáltica bajo el embaldosado de la terraza.

Nuestros clientes, sin embargo, no se conformaron y apelaron la decisión.

Con la ayuda de nuestro despacho de profesionales se recurrió la resolución del Juzgado de Primera Instancia ante la Audiencia Provincial de Cantabria.

Finalmente, la Audiencia Provincial revocó la sentencia inicial y dio la razón a nuestros clientes en relación con las humedades que padecieron, ordenando que fuera la Comunidad de Propietarios quien pagase la reparación de la terraza y también indemnizase a las vecinas por los daños en su vivienda.

¿Por qué cambió el criterio? La clave estuvo en diferenciar el aspecto “privativo” de la terraza de su función como elemento común estructural (la cubierta del edificio). La Audiencia declaró que no se puede “confundir la terraza, en sentido privativo, con la cubierta del inmueble, en sentido estructural común”.

En este caso, el elemento que fallaba no era un detalle menor de la terraza sino la impermeabilización que protegía al edificio entero. Dicho de otro modo: la terraza del ático cumplía la función de techo del edificio; por tanto, la tela asfáltica bajo las losetas conservaba su naturaleza de elemento común, por lo que, si esa impermeabilización estaba defectuosa por el paso del tiempo, la obligación de renovarla y reparar los desperfectos recaía en la comunidad en virtud de lo que dispone la ley en cuanto al deber de conservación del inmueble por parte de todos los comuneros.

La cláusula estatutaria que cargaba al propietario el mantenimiento de su terraza no podía aplicarse a ese defecto estructural, porque el origen del problema no fue un mal uso ni una negligencia del vecino del ático, sino el agotamiento del material asfáltico que le impedía cumplir la función para la cual fue instalado en su día.

En conclusión, la comunidad tuvo que asumir los trabajos de impermeabilización de la terraza-cubierta y compensar a las vecinas de abajo por las humedades sufridas.

Este caso ilustrativo, llevado a buen puerto para los intereses de nuestros clientes, demuestra cómo se aplican en la práctica las normas que hemos ido exponiendo en este artículo: cuando el desperfecto proviene de la estructura común (en este caso, la tela asfáltica de la cubierta), es la comunidad quien responde, incluso si hay normas internas que aparentemente digan lo contrario.

En cambio, si se hubiera probado que el dueño de la terraza causó el daño por descuido (imaginemos, como caso paradigmático de una falta de mantenimiento, que no hubiese limpiado los desagües, generando así los atascados que provocaron posteriormente la filtración), muy posiblemente el desenlace habría sido distinto y se le podría haber exigido la reparación.

Terraza comunitaria de uso privativo: foco de controversias

Las terrazas comunitarias de uso privativo son un elemento peculiar dentro de las comunidades de vecinos y, como hemos visto, pueden ser origen de conflictos y confusiones. Para evitar malentendidos, es fundamental que propietarios y comunidades conozcan bien sus derechos y obligaciones respecto a estas terrazas.

Conviene siempre revisar el Título Constitutivo y los estatutos de la comunidad: ahí suele definirse la naturaleza de la terraza (si es común o privativa y, en su caso, quién tiene el uso) y se pueden establecer reglas específicas sobre su mantenimiento. Tener claras esas normas internas es el primer paso para saber a quién corresponde cada actuación.

No obstante, incluso los estatutos tienen sus límites: la ley y la jurisprudencia prevalecen en cuanto a responsabilidades esenciales.

La experiencia nos enseña que, en general, el propietario que disfruta en exclusiva de una terraza debe encargarse del mantenimiento ordinario, pero la comunidad de propietarios asumirá las reparaciones importantes cuando afectan a la estructura del edificio o a elementos comunes básicos. Esta división de tareas busca ser justa: cada vecino cuida lo que usa y la comunidad protege la integridad del inmueble compartido.

En la práctica, cada caso puede tener matices (no hay dos filtraciones exactamente iguales, ni dos comunidades con los mismos acuerdos). Por eso, ante cualquier duda o problema con una terraza de uso privativo, lo más aconsejable es buscar asesoramiento legal.

Un abogado experto en propiedad horizontal podrá interpretar correctamente los estatutos a la luz de la LPH y de las últimas sentencias judiciales, indicando quién debe actuar y pagar en cada situación. De este modo, se evitan enfrentamientos innecesarios entre vecinos y se llega a la solución adecuada conforme a Derecho.

En conclusión, conocer bien cómo funcionan las terrazas comunitarias de uso privativo es la mejor forma de prevenir conflictos en la comunidad. Si todos —propietarios y junta de vecinos— entienden qué responsabilidad les corresponde, será más fácil disfrutar de las ventajas de esas terrazas (ya sea pasando una tarde al sol o tendiendo la colada) sin que se conviertan en un nido de conflictos. Ante cualquier discrepancia seria, contar con un buen consejo jurídico a tiempo puede marcar la diferencia y ayudar a mantener la convivencia pacífica en el edificio. ¡Porque, al final, de lo que se trata es de vivir tranquilos y sin goteras, tanto literal como en la vida real!

¿Estás atravesando una situación similar en tu comunidad de vecinos? ¿Tienes dudas sobre quién debe hacerse cargo de una reparación en una terraza de uso privativo? En nuestro despacho contamos con experiencia en este tipo de conflictos y podemos ayudarte a resolverlos de forma eficaz, defendiendo tus derechos con rigor jurídico. No dudes en consultarnos: estudiaremos tu caso y te ofreceremos la mejor solución legal posible.

Contacta con el autor del artículo: 📧 felix.amoros@futurlegal.com.