Autónomos, colaboradores o empleados: ¿Qué figura contractual deben utilizar los intermediarios de crédito inmobiliario (ICI)?
Veamos las opciones que tienen los ICI a la hora de relacionarse contractualmente con sus colaboradores con la máxima seguridad jurídica. En este artículo analizamos las figuras contractuales más utilizadas en el sector, los riesgos reales de incurrir en un “falso autónomo” y las recomendaciones prácticas para elegir la opción legal más adecuada, con base en la normativa vigente y la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo.
Si quieres contactar con la autora del artículo, la socia abogada de Futur Legal, Cristina Borrallo Fernández: ✉️ cristina.borrallo@futurlegal.com.
Indice
Diferentes figuras contractuales
Cada vez más empresas del sector de la intermediación de crédito inmobiliario se enfrentan a la misma duda: ¿es adecuado contratar a nuestros colaboradores como autónomos mediante un contrato mercantil de colaboración? ¿O corremos el riesgo de que se considere una relación laboral encubierta? Esta cuestión, aparentemente técnica, puede tener consecuencias jurídicas, laborales y económicas muy graves.
Veamos las opciones contractuales a disposición del ICI, para que opere con sus colaboradores con la máxima seguridad jurídica:
El modelo habitual: contrato de colaboración mercantil con autónomos
Muchas empresas optan por firmar contratos de colaboración mercantil con profesionales autónomos, que actúan como captadores de clientes, asesores hipotecarios o gestores de tramitación. Esta vía ofrece, en apariencia, máxima flexibilidad: no hay relación laboral, no existen salarios fijos, ni obligaciones de cotización por parte de la empresa.
Sin embargo, si en la práctica el colaborador:
- trabaja desde las oficinas de la empresa;
- cumple un horario similar al del personal asalariado;
- utiliza medios, software o marca corporativa;
- y factura únicamente a dicha empresa.
Cabe advertir que, en esos casos, podría existir un riesgo real de que esa relación sea considerada laboral por la Inspección de Trabajo o por un juez.
El artículo 1.1 del Estatuto de los Trabajadores establece que hay relación laboral cuando existe prestación voluntaria de servicios, por cuenta ajena, dentro del ámbito de organización y dirección del empleador, a cambio de una retribución.
La jurisprudencia ha reiterado que los criterios determinantes son la ajenidad y la dependencia (SSTS 5 de julio de 2023, rec. 2675/2020; 28 de septiembre de 2022, rec. 4041/2019).
La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2023 (rec. 5005/2022) declaró la laboralidad de un supuesto colaborador mercantil que, en realidad, cobraba primas de seguros para una agencia, bajo instrucciones y en oficinas de ésta. El alto tribunal reiteró el principio de primacía de la realidad sobre lo pactado contractualmente.
En este contexto, la empresa podría enfrentarse a:
- Altas de oficio en Seguridad Social con efectos retroactivos (art. 132 LGSS).
- Pago de cotizaciones e intereses de hasta 4 años (art. 21 LISOS).
- Sanciones por infracción laboral grave o muy grave (arts. 22 y 23 LISOS).
- Y reclamaciones individuales de derechos laborales (indemnización por despido improcedente, vacaciones, antigüedad, etc.).
El TRADE: una figura intermedia pero delicada
El Trabajador Autónomo Económicamente Dependiente (TRADE) es una figura creada por la Ley 20/2007, de 11 de julio, del Estatuto del Trabajo Autónomo (LETA). Requiere que el autónomo obtenga al menos el 75% de sus ingresos de un solo cliente (art. 11), y no tenga trabajadores ni estructura empresarial propia.
Para que la relación sea considerada válida como TRADE, el art. 11.2 exige que el trabajador:
- disponga de infraestructura propia y criterios organizativos propios;
- no ejecute su actividad de forma indiferenciada respecto al personal del cliente;
- y firme un contrato registrado en el SEPE (art. 12).
En la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 33/2023, de 17 de enero (rec. 4223/2019), se validó la condición de TRADE para odontólogos que operaban desde clínicas franquiciadas, siempre que organizaran su agenda, asumieran costes y no se integraran en la estructura organizativa del franquiciador.
El contrato de agencia: la figura legal idónea para captadores y asesores autónomos
El contrato de agencia, regulado por la Ley 12/1992, de 27 de mayo, se configura como la solución natural para quienes:
- actúan de forma continuada para promover operaciones por cuenta ajena;
- no asumen el riesgo del negocio final;
- y conservan independencia en la organización de su actividad.
El art. 1 de la Ley define al agente como el que “se obliga frente a otra, de manera continuada o estable y a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena… como intermediario independiente, sin asumir el riesgo y ventura de tales operaciones”.
Ventajas jurídicas:
- Posibilidad de establecer exclusividad (art. 3).
- Derecho a comisiones claras y documentadas (arts. 10 a 13).
- Posibilidad de pactar indemnización por clientela a la extinción (art. 28).
- Obligación de buena fe, información y soporte por parte del empresario (arts. 4 a 7).
La franquicia: adecuada solo para operadores con estructura propia
La franquicia está regulada parcialmente por el art. 62 de la Ley 7/1996, de Ordenación del Comercio Minorista, y por el Real Decreto 201/2010, que exige información precontractual.
En este modelo, el franquiciado explota un negocio propio bajo la marca, know-how y sistema del franquiciador, pero asume el riesgo empresarial. Es idóneo para perfiles con estructura empresarial, no para colaboradores individuales integrados en la oficina matriz.
Recomendaciones para el ICI
En base a todo lo anterior, las recomendaciones para empresas del sector de la intermediación hipotecaria que podríamos hacer serían:
- Evaluar cuidadosamente la realidad efectiva de la relación con cada colaborador (arts. 1.1 ET, 8.1 LETA).
- Formalizar contratos de agencia mercantil, ajustados a la Ley 12/1992, cuando haya colaboración estable con independencia organizativa.
- Registrar y documentar correctamente las relaciones como TRADE, cumpliendo con los requisitos del art. 11 de la LETA.
- Evitar el uso de contratos genéricos de colaboración cuando haya exclusividad, medios ajenos o integración funcional.
- Incorporar cláusulas de:
- propiedad de la clientela;
- no competencia y confidencialidad;
- uso limitado de marca e imagen corporativa;
- y delimitación clara de medios, autonomía y organización.
Conclusión: relaciones contractuales acorde con la realidad
La figura del colaborador autónomo en el sector hipotecario es habitual, pero también muy delicada. Las autoridades laborales (Inspección de Trabajo y Seguridad Social) están examinando cada vez con más detalle estas relaciones, y los tribunales siguen una línea clara de primacía de la realidad.
La seguridad jurídica no se logra con un contrato tipo, sino con una estructura contractual y operativa alineada con la normativa y la jurisprudencia.
Contar con un modelo contractual adaptado, coherente con la actividad y debidamente ejecutado es la mejor garantía frente a inspecciones, litigios y conflictos con los colaboradores. Para ello, el contrato de agencia mercantil, en la mayoría de los casos, es la solución más técnica, segura y profesional para el sector de la intermediación de crédito inmobiliario.
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