La regulación básica de la extinción de condominio se encuentra en los artículos 400 y 406 del Código Civil, que tratan de la división de la cosa común, en las comunidades de bienes. Hay que saber que comunidad de bienes, condominio o copropiedad son términos que hacen referencias a situaciones idénticas desde el punto de vista legal.
Cuando estamos ante un bien de naturaleza indivisible, es decir, que no se puede dividir en partes, y el mismo pertenece en copropiedad a varias personas, ninguna de ellas está obligada a mantener dicha copropiedad, pudiendo solicitar la extinción de la misma.
En un primer lugar lo más lógico es intentar llegar a un acuerdo con los otros copropietarios para extinguir dicha copropiedad. Para ello se debe partir por establecer el precio de dicho inmueble, por lo que es recomendable que las partes estén previamente de acuerdo en la forma en la que lo establecerán, por ejemplo, a través de una tasación o un estudio de mercado de inmuebles similares en la zona, pero sobretodo también deben acordar que aceptarán el resultado de dicha valoración, ya que en caso contrario podemos estar siempre en desacuerdo al respecto de este punto.
Una vez acordada la valoración del inmueble se acudirá al Notario para proceder a realizar la escritura de extinción de copropiedad, que tributará por acto jurídico documentado.
En el caso en que los copropietarios sean un matrimonio pueden proceder a extinguir la copropiedad a través de convenio regulador acompañado a su demanda de divorcio, siempre que se trate de la vivienda familiar. Una vez que dicho convenio se ratifique judicialmente por las partes y sea aprobado por sentencia, se expedirá el testimonio de dichos documentos que son inscribibles en el Registro de la Propiedad. En este caso no se abonaría el impuesto de actos jurídicos documentados.
Si los copropietarios no llegan a ningún acuerdo solo nos queda acudir a la vía judicial interponiendo una demanda de división de cosa común. Si el bien es indivisible, sólo nos queda la opción de allanarnos a dicha demanda, puesto que recordemos que es un derecho que tiene cualquier copropietario. En este procedimiento obtendremos una sentencia declarativa con una finalidad de hacer.
La complejidad en estos casos viene en la fase de ejecución puesto que es en ella cuando, si no se ha establecido previamente un valor al bien objeto de división, se procederá a su valoración.
Para dicha valoración, a falta de acuerdo entre las partes, la misma se realizará mediante perito judicial.
La ley no contempla un procedimiento específico para llevar a cabo la ejecución de la división de la cosa común, por lo que se regirá por aquellos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil dedicados a las subasta de bienes inmuebles y aquellos otros de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
La fase de ejecución es impulsada y dirigida por el Letrado de la Administración de Justicia y aboca de una manera irremediable en una pública subasta en la que pueden licitar tanto los copropietarios como terceros.
Cuestiones relativas al tipo de porcentaje para la adjudicación del inmueble serán decididas por el Letrado de la Administración de Justicia a lo largo del desarrollo de dicha fase de ejecución, puesto que , como antes comentaba, no existe legislación específica para la regulación de la ejecución de sentencia de división de cosa común.
Aspectos que no se deben descuidar en dichos procedimientos es el papel que juegan las cargas que pesan sobre el inmueble objeto de división, y más concretamente, la carga hipotecaria si existiese, debiendo indicar que la división de la cosa común no perjudica al Banco hipotecante, quien según lo que dispone el art. 405 Código Civil, «conservará los derechos de hipoteca […]»
El adquirente del bien no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición. Lo que en definitiva viene a ser lo siguiente: «Si el adquirente en subasta de la finca no paga la hipoteca, el Banco la podrá sacar a subasta pero no podrá reclamarle la diferencia que faltase entre el precio de adjudicación y la total deuda, ya que esa tercera persona no es deudor del Banco».
Me divorcie en el año 2015 y el piso donde conviviamos no es el domicilio familiar, ya que no convive ni mi ex mujer, ni mis hijos, la hipoteca la pedimos los dos, pero el piso esta a su nombre, y esta haciendo negucio,ya que lo tiene alquilado y yo cobro una pension de incapacidad absoluta,ya que tengo un 65% de minusvalia y grado 1 de dependencia, puedo dejar de pagar el 50% de la hipoteca??
Apreciado Jordi,
Si usted decide dejar de pagar la hipoteca debe saber que la entidad bancaria reclamará dicha cantidad adeudada a cualquiera de ustedes dos como parte prestataria de dicho contrato.
Si la situación de impago se mantiene, la entidad bancaria acreedora podrá instar demanda de ejecución hipotecaria y procederá contra la prenda, que en este caso, es la vivienda hipotecada.
Sólo en el caso en que a través de la subasta, celebrada en el proceso de ejecución hipotecaria, no se cubra la deuda, es cuando la entidad bancaria podrá solicitar el embargo del resto de bienes de los ejecutados.
Es importante tener en cuenta que si se proceden a embargar sueldos, salarios o pensiones se tendrán en cuenta las reglas previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil previstas para los embargos, siendo el salario mínimo profesional inembargable, procediéndose con posterioridad a embargar por tramos.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor
Hola muy buenas, en mi caso mi abuelo me dejo en herencia el tercio de mejora y el de libre disposición en una de sus tres viviendas y me puso también a partes iguales con mi padre y mi tío (a mi otro tío le desheredo, pero tiene la parte de mi abuela). La duda que yo tengo es que cual sería aquí la mejor opción para poder quedarme con el piso, repartir partes, irme a la división de cosa común, he estado estudiando sobre el tema pero necesito un buen consejo. No quiero el dinero ni las otras dos propiedades, solo lo que me abuelo me dejo en el testamento que es el piso, e intentar poder conseguirlo de la manera más económica posible, muchísimas gracias de ante mano.
Buenas tardes José,
En la escritura de manifestación, aceptación y adjudicación de herencia de su abuelo se tiene que hacer un inventario de todos los bienes llamados a la herencia y la valoración económica de los mismos para el caso de que se trate de bienes susceptibles de valoración, tales como bienes inmuebles (pisos, por ejemplo) y bienes muebles (coches, por ejemplo).
En este inventario se contempla también el dinero en cuentas y otros productos bancarios que pudiese tener su abuelo.
Una vez realizado dicho inventario, y aceptada la herencia por todos los herederos de la misma, se procede a la adjudicación de los bienes, y es en ese momento donde usted debe adjudicarse el piso compensando económicamente a los otros copropietarios, utilizando para ello, por ejemplo, la parte que le corresponda a usted de los otros bienes ( por ejemplo, dinero en cuentas si lo hubiese…).
Atentamente le saluda,
Marina Mullor
HOLA.
HACE APROXIMADAMENTE 17 AÑOS, QUE CON FALSOS ENGAÑOS MI ABUELO SE ACERCO A LA NOTARIA CON UNO DE SUS HIJOS MAYORES PARA PONERLO COMO ALBACEA A TRASCURRIR APROX 02 AÑOS Y CON EL FALLECIMIENTO DE MI TIO NOS ENTERERAMOS QUE ESTE PREDIO DE USO COMUN DEL CUAL ERA POSEEDOR MI ABUELO, YA NO ERA DUEÑO Y QUE EN ESE MOMENTO PASARIA A EJERCER SU DERECHO SU NIETO, SOBRE TAL PREDIO, DE LO CUAL SE SABE AHORA QUE NO HUBO RENUNCIA EN EL EJIDO Y QUE A MI ABUELA YA FALLECIDA Y NI A HIJOS SE LES NOTIFICO DE DICHA SESION . O EN ESTE CASO QUE EL COMISARIADO EJIDAL PUSIERA ALGUN AVISO EN EL EJIDO PARA VER SI ALGUIEN ESTABA INTERESADO EN ADQUIRIR DICHA PROPIEDAD. ACTUALMENTE ESE PREDIO MI PRIMO YA LO CEDIO A OTRA PERSONA QUE NO ES DEL EJIDO. MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE CREE QUE MI PADRE COMO HIJO PUEDA INTERPONER UN JUICIO DE SUCESION INTESTAMENTARIA YA QUE EL NUNCA ESTUVO ENTERADO Y PELEAR SU DERECHO DEL TANTO
SALUDOS
Apreciada Iliana,
Ante una consulta de tal complejidad como la que nos planteas te recomiendo que acudas a un despacho especializado en derecho civil de la localidad afectada, puesto que hay que tener en cuenta el derecho foral, si lo hubiese, de dicha localidad.
Para realizar un análisis jurídico es necesario el estudio sobre la documentación, que abarca desde la situación registral del predio, y los documentos testamentarios que realizó vuestro abuelo.
El análisis de dicha documentación junto con los derechos legitimarios de tu padre os ofrecerá la respuesta a la viabilidad jurídica de las acciones legales para la protección de su derecho legitimario.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor
Buenas tardes:
En mi convenio regulador de divorcio “me hago cargo de la hipoteca” de la vivienda familiar.
Tras 10 años divorciado, ¿podría utilizar la división de la cosa común para vender la vivienda, ya sea por acuerdo con mi exmujer o mediante subasta?.
Si debo seguir haciéndome cargo de la hipoteca, ¿la vivienda se repartiría al 50 % cuando ya esté pagada? ¿o puedo reclamar un mayor porcentaje en propiedad por pagarla solamente yo, desde la fecha del divorcio?
Gracias de antemano por la respuesta.
Un saludo.
Apreciado Noé,
En primer lugar agradecer su lectura del blog y, por ende, la pregunta expuesta.
Debo indicarle ante todo que, siempre y cuando no exista alguna situación especial que merezca mayor protección legal (como podría ser el caso de menores), la materia que usted indica podría haber sido objeto de una negociación totalmente libre entre las partes. Y ello puesto que rige el principio dispositivo siempre que no se pacte algo contra legem.
Ello se lo indico porque para poder contestar con precisión a sus preguntas, a no ser genéricas sino más bien circunscritas a su convenio en especial, es básico poder leer el convenio suscrito.
Le invito que pueda hacernos llegar el mismo por correo electrónico y así darle una pronta respuesta: cristina.fanelli@futurlegal.com