Gastos de la hipoteca: el banco te debe dinero

El Tribunal Supremo ha dictaminado que algunos gastos de la hipoteca que pagan los clientes, en realidad los ha de asumir el banco. Los abogados de Futur Legal estudiarán todos los gastos de la hipoteca que has pagado y cuánto dinero le puedes reclamar a la entidad financiera. Rellena nuestro formulario o llámanos al 971 415 067.

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A continuación analizaremos los fundamentos jurídicos que te amparan a la hora de reclamar determinados gastos de la hipoteca al banco.

Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo.

Antecedentes

En fecha 23 de diciembre de 2015 el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo resolvió sobre los recursos de casación e infracción procesal interpuestos por las entidades BANCO BILBAO VIZCAYA Y ARGENTARIA, S.A y BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A frente a la Sentencia de la Sección 28ª Audiencia Provincial de Madrid.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) interpuso demanda frente a los Juzgados de lo Mercantil de Madrid por la cual solicitaba la nulidad de toda una serie de condiciones generales de la contratación contenidas en los masivos préstamos hipotecarios de ambas entidades financieras, así como la cesación de la aplicación de las mismas, tanto en los préstamos vigentes como la abstención de las mismas en los futuros préstamos. Entre muchas otras, solicitaba se declararan nulas las cláusulas de redondeo, limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, intereses de demora, vencimiento anticipado, conservación de las garantías, fuero o gastos.

La Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 9 de Madrid declaró nulas gran parte de las solicitadas clausulas. Ambas entidades se alzaron en apelación a la citada sentencia. La Audiencia Provincial de Madrid confirmó en sus términos la sentencia de instancia. Una vez llegado el asunto al Tribunal Supremo, el pleno dictó Sentencia por la cual desestimó los recursos planteados por ambas entidades, declarando nulas en su gran mayoría las mencionadas cláusulas.

Debido a su importancia, quisiéramos hacer especial mención a las cláusulas de gastos del préstamo hipotecario:

Cláusula de gastos de la hipoteca

La cláusula que se cuestionaba suele tener el siguiente redactado:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª….“

Según el art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables” (numero 2º), como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario“.

Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).

Dentro de este apartado de gastos se incluyen, a su vez, varias cláusulas.

1.- Gastos de formalización del préstamo (inscripción en registro):

El Tribunal considera que, si bien es cierto que el prestatario es quien tiene un principal interés en la formalización e inscripción del préstamo, no hay que perder de vista que la garantía (la carga sobre la vivienda) se constituye en beneficio de la entidad financiera. Por ello, el Pleno del Supremo concluye que: “Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU)“.

Es decir, de nuevo nos enfrentamos frente a cláusulas que no superan el control de transparencia, que no fueron negociadas individualmente con el cliente, sino al contrario, fueron impuestas al prestatario, el cual no pudo influir bajo ningún concepto en su contenido.

2.- Imposición de tributos al consumidor:

En relación a las cláusulas que imponen al consumidor el pago de tributos (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) en los que el sujeto pasivo es el empresario, esto es, la entidad financiera, ésta no puede quedar al margen y pretender cargar indebidamente al usuario tales gastos. Entiende el Supremo que estas cláusulas “contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.“

3.- Gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza

En relación a los gastos de los profesionales que actúen en representación de las entidades financieras para asegurar el cobro de los préstamos (derivados del incumplimiento previo de pago de los clientes) entiende el Tribunal Supremo que no pueden repercutirse bajo ningún concepto. En concreto, señala en esta Sentencia que “la atribución al prestatario en todo caso de las costas procesales no solo infringe normas procesales de orden público, lo que comportaría sin más su nulidad ex art. 86 TRLCU y art. 8 LCGC, sino que introduce un evidente desequilibrio en la posición de las partes, al hacer recaer a todo trance las consecuencias de un proceso sobre una de ellas, sin tener en cuenta ni la procedencia legal de la reclamación o de la oposición a la reclamación, ni las facultades de moderación que la ley reconoce al Tribunal cuando aprecie serias dudas de hecho o de derecho“.

Te recomendamos contactar con nuestro departamento jurídico, para que estudie las cláusulas de la escritura de préstamo hipotecario y los gastos que has pagado. Para una hipoteca de 150.000 euros hay unos 3.000 euros que puedes recuperar. Has pagado gastos de la hipoteca que no te correspondían sufragar a ti, sino al banco. Recupera lo pagado de más con Futur Legal.