RD 813/2026: nuevas obligaciones de prevención del blanqueo para los ICI

El Real Decreto 813/2026 introduce cambios que afectan al conjunto de los intermediarios de crédito inmobiliario (ICI). La novedad más relevante para las empresas pequeñas es la desaparición de la excepción que les permitía no designar representante ante el SEPBLAC. La reforma entra en vigor el 28 de octubre de 2026, con plazos específicos para determinadas adaptaciones.

Para la dirección de un ICI, esta reforma es una oportunidad para revisar quién asume las funciones de prevención, cómo se analizan las operaciones y qué evidencias conserva la empresa. El alcance concreto de los controles depende de su tamaño, estructura y actividad.

Blanqueo de capitales y obligaciones del ICI

El blanqueo de capitales comprende conductas destinadas a ocultar la procedencia delictiva de bienes o a darles apariencia de legalidad. También incluye, en los términos legales, su adquisición, posesión o utilización con conocimiento de ese origen. La normativa preventiva aborda, además, la financiación del terrorismo, cuyo riesgo puede existir incluso cuando los fondos tienen una procedencia lícita.

Los ICI son sujetos obligados por el artículo 2.1.k de la Ley 10/2010. Su actividad les permite conocer datos relevantes sobre clientes, ingresos, patrimonio, aportaciones y financiadores. Esa posición exige incorporar controles al expediente.

Ejemplo: Una persona solicita financiación para comprar una vivienda y explica que la entrada procede de sus ahorros. La documentación muestra que el dinero acaba de llegar desde una sociedad sin relación aparente con ella. El ICI necesita aclarar quién aporta realmente los fondos, por qué lo hace y qué documentos respaldan la explicación.

Conocer al cliente y comprender la operación

La diligencia debida supone identificar y verificar al cliente, determinar el titular real, conocer la finalidad de la relación y efectuar seguimiento. En una sociedad, hay que identificar a las personas físicas que, en último término, la poseen o controlan.

En la práctica, conviene que el expediente permita responder a preguntas como estas: ¿quién solicita financiación?, ¿para qué la necesita?, ¿qué actividad desarrolla?, ¿de dónde procede la aportación inicial? y ¿resulta coherente la operación con la información disponible?

La intensidad de las comprobaciones debe ajustarse al riesgo. Una donación familiar documentada, por ejemplo, requiere un análisis distinto de una aportación de un tercero cuya identidad o relación con el comprador no puede explicarse.

Ejemplo: Una pareja solicita una hipoteca y explica que aportará 60.000 euros para la compra: 40.000 euros de sus ahorros y 20.000 euros que recibirán de los padres de uno de ellos.

¿Qué debe hacer el ICI? Identificar y verificar a los clientes, conocer su actividad y comprobar que la explicación de los fondos resulta coherente con la documentación. En este caso, puede solicitar justificantes de los ahorros y de la transferencia familiar, así como el documento que permita determinar si los 20.000 euros son una donación o un préstamo. Las comprobaciones adicionales sobre los aportantes y la procedencia del dinero se graduarán según el riesgo.

La diferencia importa también para comprender la operación: si existe obligación de devolver el dinero a los padres, habrá una deuda que debe tenerse en cuenta al estudiar la financiación.

¿Qué debe quedar en el expediente? La explicación del origen de la aportación, los documentos revisados y la conclusión del ICI. Si la información es coherente y las comprobaciones resultan suficientes, podrá continuar la intermediación, manteniendo el seguimiento correspondiente. La aprobación del banco no sustituye estas comprobaciones propias.

Detectar señales de alerta y documentar las decisiones

Las operaciones inusuales o incoherentes pueden requerir un examen especial. El análisis debe recoger las comprobaciones y justificar la decisión. Si existen indicios, procede comunicar al SEPBLAC, respetando las obligaciones de abstención y confidencialidad. El propio SEPBLAC explica estas obligaciones de información.

Para el equipo comercial, resulta útil disponer de instrucciones sobre qué circunstancias elevar al responsable y cómo hacerlo. Cambios injustificados de intervinientes, aportaciones de terceros sin explicación o resistencia a identificar a quien controla una sociedad merecen atención. La valoración debe apoyarse en el conjunto del expediente.

Conservar documentación y organizar el cumplimiento

La documentación legalmente exigible debe conservarse durante diez años desde la terminación de la relación de negocio o la ejecución de la operación ocasional, con las restricciones de acceso correspondientes. Debe coordinarse esta conservación con la protección de datos y con la finalidad de cada documento.

La intervención del banco no elimina automáticamente la responsabilidad del ICI. Recurrir a terceros para determinadas medidas de diligencia exige cumplir los requisitos legales y mantiene la responsabilidad del sujeto obligado.

La organización, el manual, la formación y el examen externo deben revisarse conforme al régimen aplicable a cada empresa. Las excepciones de determinados controles internos no equivalen a una exención general de prevención del blanqueo.

Qué novedades introduce el Real Decreto 813/2026

El representante ante el SEPBLAC alcanza también a los ICI pequeños

El nuevo artículo 31.1 elimina la excepción relativa al representante. Los pequeños sujetos afectados disponen de nueve meses desde la entrada en vigor para comunicar su nombramiento, hasta el 28 de julio de 2027.

La revisión de la excepción por tamaño exige tener en cuenta la plantilla, incluidos los agentes, las cifras económicas y la pertenencia a un grupo. Por eso, conviene comprobar la situación de cada empresa antes de dar por hecho que le correspondía el régimen simplificado.

Ese plazo de adaptación se refiere al nombramiento del representante. Mientras se prepara, el ICI debe continuar aplicando las obligaciones de prevención que ya le resultan exigibles en sus expedientes.

Quién puede ser representante y cómo debe funcionar el cargo

Según el artículo 26 ter de la Ley 10/2010, en una sociedad española el representante debe residir en España y ejercer un cargo de administración o dirección. En empresarios o profesionales individuales, la función corresponde al titular de la actividad.

El representante responde del cumplimiento de las obligaciones de información y debe disponer de acceso a la información necesaria y de recursos. En la práctica, esto exige definir cómo recibe las alertas del equipo, cómo accede al expediente y cómo atiende los requerimientos.

La propuesta de nombramiento se formalizará mediante declaración responsable, conservando las pruebas de los requisitos declarados y manteniendo actualizados los datos. La necesidad de un órgano de control interno debe evaluarse separadamente.

Para preparar esta función, recomendamos concretar la persona responsable, revisar su formación, establecer el circuito interno de comunicaciones y ordenar la documentación. El asesoramiento externo puede ayudar a implantar y revisar ese sistema, mientras la empresa mantiene las responsabilidades que le atribuye la normativa.

Más precisión en los análisis de riesgos y las sanciones financieras

Cuando sean exigibles estos controles, el análisis deberá considerar las evaluaciones oficiales nacionales, supranacionales de la UE y sectoriales. El manual incorporará un procedimiento de sanciones y contramedidas financieras. Se mantienen las demás excepciones del artículo 31.1.

Como aplicación práctica, recomendamos revisar qué clientes, países, productos y canales utiliza el ICI y convertir los riesgos identificados en instrucciones: qué comprobar, quién revisa una alerta, cómo se resuelve una coincidencia y dónde se conserva la decisión. El manual debe describir actuaciones que el equipo pueda ejecutar.

Diligencia incompleta e identificación a distancia

Si no se completa la diligencia inicial, deberá valorarse una comunicación por indicio, previo examen especial. Los otros procedimientos seguros de identificación remota deberán cumplir los requisitos de las autorizaciones generales del SEPBLAC. Los cambios de DNI digital y conservación electrónica tienen una transición específica de dieciocho meses desde la publicación.

Ejemplo: el cliente entrega su documento de identidad, pero no permite aclarar quién controla la sociedad que aporta los fondos. Conviene que el procedimiento indique cómo pedir aclaraciones, quién evalúa la respuesta y cómo se documenta la decisión. Recibir una fotografía de un DNI, por sí solo, tampoco acredita que se haya completado correctamente todo el proceso de identificación a distancia.

Qué debería preparar ahora la dirección del ICI

Proponemos una revisión en cuatro pasos:

1. Determinar el régimen aplicable: comprobar actividad, plantilla, agentes, cifras económicas y grupo empresarial.
2. Revisar el representante: confirmar si ya existe o preparar su designación y comunicación dentro del plazo correspondiente.
3. Actualizar los procedimientos afectados: riesgos, sanciones, identificación y gestión de expedientes con documentación insuficiente.
4. Comprobar la aplicación práctica: asignar responsables, explicar los cambios al equipo y verificar una muestra de expedientes.

Futur Legal: cumplimiento normativo especializado para ICI

En Futur Legal somos expertos en cumplimiento normativo de los intermediarios de crédito inmobiliario. Ofrecemos asesoramiento e implantación en tres ámbitos que deben coordinarse durante toda la relación con el cliente:

• Ley de contratos de crédito inmobiliario (LCCI): organización, contratos, información al cliente, web, colaboradores y obligaciones ante el supervisor.
• Protección de datos: tratamientos, proveedores, accesos, conservación, seguridad y respuesta a derechos e incidentes.
• Prevención del blanqueo de capitales: determinación de obligaciones, adaptación de manuales, procedimientos, documentos y controles a la actividad de cada ICI.

Un mismo expediente puede plantear cuestiones de los tres ámbitos: qué información debe recibir el cliente, qué documentos necesita el intermediario, a quién puede comunicarlos y qué debe conservar. Nuestro trabajo consiste en trasladar esas obligaciones a una operativa coherente y documentada.

Podemos ayudarte a revisar cómo afecta el RD 813/2026 a tu empresa y a concretar las actuaciones necesarias, con un alcance adaptado a su estructura y necesidades.