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10 January, 2021

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Doble garantía hipotecaria

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Hola a todos.

Llevo unos meses buscando el binomio casa-hipoteca y creo que al final podré realizar la operación. En mi caso, y al necesitar el 100% de la financiación, me han propuesto aportar una doble garantía hipotecaria, es decir, que me avalan mis padres con su piso ya pagado.
En un principio no hay problema por su parte, yo llevo 3 años de enfermera por lo privado y estoy fija, aunque preparando las oposiciones para entrar en la pública, que se gana bastante más.

¿Veis algún problema en que haga la operación así? En el banco me han dicho que es la única manera de conseguir el 100% de importe para la compra, pero tampoco quiero que mis padres salgan perjudicados. En caso de impago (espero que no), ¿a quien reclamarían primero? ¿alguna advertencia o puedo firmar?

Os agradezco cualquier consejo o ayuda, estoy en vilo con este tema.

Pregunta respondida
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Apreciada Ana M,

Como economista con experiencia creo que profunda del mercado hipotecario, paso a responderte primero y darte algunas ideas después:

Para conseguir un 100% de compraventa e incluso financiar los gastos, en tu caso es imprescindible que aportes una doble garantía, es decir, hipotecar un porcentaje de la propiedad de tus padres. Como muy bien dice Toni Real, mucho cuidado de que el banco además de incorporar a tus padres como hipotecantes no deudores (responden solo por la responsabilidad hipotecaria plasmada en la escritura de hipoteca de su propia casa), intente aprovechar para que firmen a la vez como avalistas (cosa que supondría poner en riesgo todo su patrimonio, presente y futuro, por el total de tu deuda hipotecaria).

La reflexión es la siguiente: tus padres arriesgan por la parte hipotecada de su vivienda, por ello, es imprescindible que valores las probabilidades de que no tengas ingresos suficientes en un futuro y, de pasar, hasta qué punto tus padres podrían hacer frente a las cuotas de tu hipoteca durante un tiempo para evitar el procedimiento de ejecución hipotecaria de ambas fincas hipotecadas.

Por otro lado, si tienes más hermanos, ten en cuenta que a la hora de heredar tendrán que aceptar los bienes (la casa, por ejemplo) y las cargas (la hipoteca de doble garantía).

Finalmente, te recomiendo mires todas las opciones a tu alcance, lo que puedes hacer por tu cuenta si tienes los conocimientos, tiempo y capacidad de negociación suficientes, o mediante un intermediario de crédito inmobiliario profesional, que solo te cobrará honorarios si la hipoteca que te ofrece es mejor que la que has encontrado por tu cuenta. Si quieres esta “segunda opinión” hipotecaria, rellena este formulario, sin compromiso.

Estoy personalmente muy contento de poder devolverte, en forma de respuesta, lo que vuestro gremio hace por la salud de la población. GRACIAS!

Pregunta respondida
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Hola Ana:

El caso como el que cuentas es relativamente común, ya que las entidades bancarias, en la actualidad, no dan más allá del 80% del valor de compra, salvo que seas funcionario o como es tu caso, aportes una doble garantía hipotecaria.

Ahora bien, quiero hacerte una observación que yo considero importantísima y que no todo el mundo tiene claro: no es lo mismo ser avalista que hipotecante no deudor.

¿Cuáles son las diferencias? Pues que el hipotecante no deudor responde con su vivienda hasta el límite pactado en el contrato, mientras que el avalista responde con todos sus bienes e ingresos, tanto los que pueda tener ahora, como lo que pueda tener en el futuro. Como podrás observar, la primera figura es mucho menos arriesgada que la segunda.

Ves con mucho cuidado con el clausulado que vayas a firmar, ya que muchos bancos pueden pretender que tus padres firmen las dos figuras contractuales: la de avalistas y la de hipotecante no deudor. Anda con mucho ojo, ya que la diferencia entre ambas figuras es mucha e importante.

Antes de nada, yo me pondría en manos de un buen abogado experto en derecho bancario y que te revise esa hipoteca antes de firmar, que igual te salva de firmar algo que os pueda perjudicar en el futuro. Ya verás como te aconseja y te ayuda a conseguir esa hipoteca sin tener que meter a tus padres como avalistas sino como hipotecantes no deudores, posición mucho más ventajosa para vosotros. O al menos, eso espero.

Suerte y cuidado con lo que firmas!

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