Leo el El Confidencial (esta noticia) que un señor pidió una hipoteca de 200.000 euros (en yenes) en 2007 y resulta que ahora debía 273.000 euros. Es legal esta hipoteca multidivisa o le estafó el banco?
cosas verede
1 Respuesta
Intentaré explicarlo de la forma más sencilla posible. Imaginemos que la hipoteca multidivisa en cuestión se contrató el 31/04/2007 a 30 años y que cada 31 de mes se paga la mensualidad. En el ejemplo consideremos que se pacta un tipo variable de Libor a un año de la divisa + 0,50% si la deuda se mantiene en divisas y de Euribor a un año + 0,50% si se mantiene en euros.
Si el cliente hubiera pedido la hipoteca en euros desde el principio, suponiendo un tipo resultante del 3,5% (un Euribor del 3% como criterio simplificado), su deuda pendiente actual sería de 154.853 euros. Habría pagado a día de hoy 120 cuotas de 898 euros y habría amortizado 45.147 euros.
Si en lugar de pedir la hipoteca en Euros la hubiese solicitado en yenes japoneses (JPY), los 200.000 euros que el cliente necesitaba para comprar la casa eran 32.604.000 Yenes (JPY), a un tipo de cambio EUR/JPY de 163,02. Si el cliente no hubiera amortizado ni un solo JPY, y solo hubiera pagado los intereses, hoy debería al banco los 32.604.000 JPY, que en EUR de hoy son 261.354 EUR; es decir, que pagando cada mes la cuota de intereses, sin amortizar capital, el hipotecado habría visto incrementar su deuda en la moneda nacional en 61.354 EUR.
Como las hipotecas multidivisa amortizan capital e intereses en base al sistema de cuota constante o sistema de amortización francés, como las hipotecas normales en euros, el cliente habría pagado cada mes en JPY, pero cambiando los EUR en que un hipotecado español cobra y gasta. Al sobrecoste de 61.354 EUR por tener una deuda pendiente mayor en su contravalor en EUR, se le debería añadir la diferencia entre las cuotas pagadas con una hipoteca en euros (107.760 euros) y las que habría pagado en la hipoteca multidivisa.
En un caso real que calcule como perito economista, para una hipoteca de 44.000.000 JPY firmada en el 2008 (unos 270.000 euros), a un plazo de 25 años, le supondría al cliente afectado por una cláusula multidivisa un perjuicio de:
- 61.000 euros por capital pendiente superior al que tendría de no haber contratado una hipoteca multidivisa.
- 27.000 euros por cuotas pagadas de más (en su contravalor en euros de cada mes).
Total a reclamar al banco por la demanda judicial: 88.000 euros.
La siguiente gráfica de la cotización EUR/JPY nos permite identificar la razón de los altos costes de contratar una hipoteca multidivisa en 2007 o 2008, años en que los bancos fueron más activos colocando este producto de alto riesgo: de 2007 a 2012 el JPY se aprecia mucho respecto al EUR, lo que supone pagar cada vez más cantidades de euros mensuales y tener una deuda pendiente superior. De 2012 a la actualidad hay un periodo beneficioso para el cliente español endeudado en JPY y uno igual de malo, pero el computo final es muy desfavorable para los afectados por hipoteca multidivisa.
