Hola! Lo primero, gracias por este foro de preguntas.
Esta es la mía, a ver si me pueden clarificar.
Mi exmarido y yo tenemos a medias una VPO sin hipoteca y quiere venderme su parte. Estas viviendas tienen un precio máximo de venta (122.000eur y en escrituras consta unos 6.500.000 de pesetas, fue adjudicada hace 25 años) pero a él seguramente este precio máximo que establece el Ayuntamiento le parezca poco puesto que apenas recibiría 61000eur por su mitad. El caso es que mi propuesta para comprar su parte va a ser hacer una extinción de condominio y ofrecerle algo más de esos 60.000 eur.
Las dudas son:
¿Es posible la extinción de condominio en este caso?
¿Qué significa lo del “exceso de adjudicación”? ¿Existiría en este caso si le pago más de la mitad que realmente le correspondería? ¿Me afecta a mí en algo?
¿Qué gastos tendría que abonar yo además del propio de la compra y notaría? ¿En la declaración de Hacienda del año siguiente tendría que pagar por esto?
¿El AJD quién lo paga?
¿Puedo desgravarme ese dinero que voy a pagar por ser mi vivienda habitual?
Mil millones de gracias por lo que me podais resolver
5 Respuesta
Hola de nuevo Marina
Disculpa que actualice este hilo y haga una nueva consulta.
¿Puedo forzar yo la extinción de condominio?
Mi exmarido, dice ahora que quiere esperar varios años más a que acabe la protección oficial y que le compre su parte a precio de mercado.
Obviamente yo no quiero esperar. Quiero comprar su parte al precio que marca el ayuntamiento puesto que es una VPO.
En caso de poder forzarlo, ¿qué garantías habría de conseguirlo al llevar viviendo yo en esa casa 10 años pagándole cada mes un alquiler?
¿Teneis delegación en Madrid?
Gracias.
Muchas gracias.
Muchísimas gracias por todo.
Un saludo
Marina, muchísimas gracias por tu respuesta. Me han quedado muy claras las dudas que tenía. Ahora solo me queda negociar con mi exmarido y explicarle todos estos aspectos para llegar a un acuerdo lo antes posible.
Muchas gracias de nuevo.
Un saludo
Iris
Apreciada Iris,
En primer lugar debemos establecer el precio del bien objeto de división y en el caso que nos planteas el hecho de que sea una vivienda de protección oficial no puede ser obviado, es decir, que debemos respetar el régimen legal aplicable a las viviendas que poseen dicha calificación.
Para ello, deberás dirigirte a la administración correspondiente dentro de tu Comunidad Autónoma para clarificar, en primer lugar, si dicha vivienda está descalificada o, en segundo lugar, para el caso en que no los estuviese, solicitar el certificado de precio máximo de venta.
Si la vivienda estuviese descalificada, podríais pactar libremente el precio de dicha vivienda, pero para el supuesto en que la misma tenga un precio máximo, estáis limitados a la hora de plantear dicha extinción a dicho precio.
Lo que planteas en tu consulta de ofrecerle más dinero del que legalmente estarías obligada, además de ser una práctica irregular, dificultaría el diseño de la operación si necesitas solicitar un préstamo hipotecario; además con la Ley de Blanqueo de Capitales el Notario sería el primero que advertiría de no poder realizarlo así.
También es importante que tengas en cuenta que no puede realizarlo así ni contigo ni con ningún tercero que quisiese comprar dicha vivienda puesto que al estar calificada de VPO sería una conducta ilícita y denunciable.
Respecto al resto de cuestiones de tipología más fiscal, es decir, las referentes al “exceso de adjudicación”, supuesto en el que ya no estarías de conformidad con lo explicado en los párrafos anteriores, tributación y desgravación por vivienda habitual, nuestro consejo es que realices una consulta especializada con un asesor fiscal.
Respecto a los gastos que conlleva una extinción de condominio, si se realiza vía notarial, es la minuta de Notario, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo porcentaje varía en función de la Comunidad Autónoma a tributar, estando en Baleares en un 1.50 %, y el importe de la inscripción en el Registro Notarial.
El abono de dichos conceptos corre a cargo de quien se adjudica la propiedad.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
Apreciada Iris,
La extinción de condominio puede ser instada judicialmente por cualquiera de los dos copropietarios pero recuerda que la sentencia que recae en dichos procedimientos es una sentencia declarativa con una obligación de hacer. El hecho de que lleves diez años pagando un alquiler por la casa no influye a la hora de la sentencia que se dicta en dicho procedimiento ni en su posterior ejecución que, si no lográis alcanzar un acuerdo previo, finalizará en pública subasta en la que pueden intervenir terceros licitadores además de vosotros, por supuesto.
No disponemos de delegación en Madrid pero sí contamos con una extensa red de abogados colaboradores en toda España.
Recibe un cordial saludo,
Marina Mullor