Las empresas que ejercen como intermediarios de crédito inmobiliario (ICI) están sujetas a una estricta normativa en materia de prevención del blanqueo de capitales. Esta normativa se articula principalmente a través de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, y su desarrollo reglamentario en el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo.
Entre las muchas obligaciones que impone esta normativa, una de las más conocidas —y que genera dudas entre muchos ICI— es la obligación de designar un representante ante el SEPBLAC, el órgano encargado de recibir, analizar y canalizar las comunicaciones en esta materia.
Actualización: 8 de octubre de 2026. El Real Decreto 813/2026 elimina la excepción que permitía a los ICI pequeños no designar representante ante el SEPBLAC. Entrará en vigor el 28 de octubre de 2026. Los pequeños ICI afectados dispondrán de nueve meses desde esa fecha, hasta el 28 de julio de 2027, para comunicar el nombramiento.
¿Por qué los ICI son sujetos obligados en materia de blanqueo?
La condición de sujeto obligado se establece en el artículo 2.1 de la Ley 10/2010. En concreto, el apartado k) incluye expresamente como sujetos obligados a:
… desarrollen actividades de concesión de préstamos previstas en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, así como las personas dedicadas profesionalmente a la intermediación en la concesión de préstamos o créditos.
Esto incluye de forma directa a los intermediarios de crédito inmobiliario regulados por la Ley 5/2019. Por tanto, cualquier empresa o autónomo que ejerza como ICI está plenamente sujeto a las obligaciones preventivas de la Ley 10/2010, al igual que las entidades financieras o los prestamistas no crediticios.
¿Todos los ICI deben nombrar representante ante el SEPBLAC?
Con la reforma del RD 813/2026, el tamaño del ICI deja de eximir del nombramiento de representante. Los ICI que ya estaban obligados deben seguir cumpliendo esta obligación; los anteriormente exceptuados deberán comunicar el nombramiento dentro del plazo transitorio indicado.
La obligación se regula en el artículo 26 ter de la Ley 10/2010. En una sociedad española, el representante debe residir en España y ejercer un cargo de administración o dirección. Si el ICI es un empresario o profesional individual, la función corresponde al titular de la actividad. Debe contar con recursos y acceso a la información necesaria para cumplir sus funciones.
El nuevo artículo 35.1 del Reglamento establece la propuesta de nombramiento mediante declaración responsable, conservando la documentación acreditativa y manteniendo actualizados los datos comunicados.
¿Qué excepciones se mantienen para los ICI pequeños?
El artículo 31.1 mantiene excepciones relativas a políticas escritas, análisis de riesgo, manual, examen externo y plan anual de formación para quienes ocupen, incluidos los agentes, a menos de diez personas y tengan un volumen de negocios anual o un balance general anual no superior a dos millones de euros. Debe comprobarse también el grupo empresarial.
El cómputo se interpreta conforme a la Recomendación 2003/361/CE, por remisión del artículo 31.3. Incluye criterios sobre propietarios que dirigen la empresa, socios activos y trabajo a tiempo parcial. No procede excluir automáticamente a los representantes designados ante el Banco de España: debe analizarse su condición de agentes y su relación efectiva con el ICI.
El órgano de control interno tiene una excepción distinta: menos de 50 personas, incluidos agentes, y volumen de negocios o balance anual no superior a diez millones de euros, considerando el grupo. En ese caso, sus funciones corresponden al representante.
¿Las excepciones por tamaño eliminan las demás obligaciones?
No. Las excepciones de determinados controles internos no eximen de las obligaciones de prevención aplicables a los expedientes. El ICI debe:
- Identificar al cliente y al titular real y aplicar diligencia debida.
- Examinar especialmente las operaciones sospechosas y comunicar los indicios al SEPBLAC cuando proceda.
- Respetar las obligaciones de abstención y de no revelación.
- Conservar la documentación legalmente exigible y atender los requerimientos de las autoridades.
Además, cuando no sea obligatorio aprobar un plan anual de formación, deberá acreditarse que el representante ha recibido formación externa adecuada, conforme al artículo 39.4 del Reglamento.
¿Qué hacer si se dejan de cumplir los requisitos de la excepción?
El crecimiento del ICI exige revisar las excepciones aplicables. El límite de personal y las magnitudes económicas deben evaluarse correctamente: superar únicamente el volumen de negocios no implica perder la excepción si el balance permanece dentro del límite, y viceversa. También deben aplicarse los criterios de cómputo y de grupo correspondientes.
Cuando deje de resultar aplicable la excepción del artículo 31.1, habrá que implantar o adaptar los controles exigibles, incluidos el análisis de riesgos, el manual, el examen externo y el plan anual de formación.
La reforma exige que el análisis de riesgos considere las evaluaciones oficiales nacionales, europeas y sectoriales relevantes, y que el manual incorpore un procedimiento de aplicación de sanciones y contramedidas financieras internacionales.
El representante ante el SEPBLAC debe revisarse con independencia de esos umbrales: la reforma extiende esta obligación también a los ICI pequeños, con el plazo transitorio señalado.
En Futur Legal ayudamos a nuestros clientes a cumplir con estas obligaciones de forma eficaz, profesional y proporcionada al tamaño real de la empresa. Si gestionas un ICI y tienes dudas sobre si estás o no obligado a designar representante, así como otras necesidades de cumplimiento normativo, contratos de intermediación y demás, ponte en contacto con nosotros.
Pau A. Monserrat es el socio economista del despacho, con más de 25 años de experiencia. Contactar con el autor 📧 pau.monserrat@futurlegal.com.
Economista especializado productos financieros y socio del despacho de abogados y economistas Futur Legal.
Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).
Consejero del CES de las Illes Balears. Patrono de Finsalud. Profesor asociado de la UIB y director de trabajo fin de máster de la UNIR.
Autor del libro a Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013) y coautor de Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión (Aferre, 2024); Situación, tendencias y restos del sistema financiero (Aranzadi, 2022); Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech (Wolters Kluwer, 2021); Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Wolters Kluwer, 2019).
Pau A. Monserrat entiende la actividad del economista más allá de una profesión, como una forma de entender y participar en el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar con garantías de éxito los encargos de sus clientes. Se ha mostrado activo en la divulgación de la educación financiera, la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos de los usuarios del sector financiero.