Con carácter general, ya analizamos los contratos de intermediación en el artículo enlazado, por lo que ahora, dentro de dicha categoría jurídica, nos centraremos en los contratos de intermediación hipotecaria y, más concretamente, en la intermediación online.
El futuro de la contratación hipotecaria
Recordemos que se entiende por intermediario hipotecario a aquella persona (física o jurídica) que, estando especializada en el sector de crédito hipotecario, se va a encargar de captar a aquellos clientes que puedan estar interesados en solicitar un préstamo hipotecario y ponerlo en contacto con prestamistas (ya sean entidades financieras ya sean otro tipo de prestamistas privados no crediticios) que estén en disposición de concederlos, a cambio de una remuneración. Además de la puesta en contacto, la actual regulación legal (que posteriormente abordaremos) debe prestarse un servicio adicional, como podrían ser, la prestación de asistencia en la fase precontractual, la presentación u oferta de los contratos de crédito o, incluso, firmar el préstamo o crédito en nombre del prestamista.
Lejos ha quedado ya el tradicional sistema de comercialización de préstamos hipotecarios directamente entre el cliente y la entidad bancaria a través de su red de sucursales. El cierre masivo de oficinas, las adquisiciones y fusiones de entidades, la desaparición de las cajas de ahorro, el cambio constante de sus directivos, etc, unido a la falta de credibilidad que muchas entidades han tenido recientemente como consecuencia de la alta litigiosidad y descrédito por la comercialización de productos de inversión no adaptados a las necesidades de la clientela o el otorgamiento de financiación que no cumple con los estándares de responsabilidad en la concesión o la incorporación de numerosas clausulas que los Juzgados han declarado abusivas, ha llevado a un modelo de búsqueda de financiación muy distinto.
El cliente ya no acude solo a las oficinas, generalmente lo hace asesorado o acompañado por un profesional independiente con formación y capacidad en la materia que vele por sus intereses. Además, la implantación del servicio de concesión online de préstamos ha provocado que la tramitación sea electrónica, con carácter general.
La intermediación hipotecaria
Es ahí donde la figura del intermediario hipotecario tech u online, con una capacidad de desarrollo digital en la captación, seguimiento y consecución del objetivo de financiación para su cliente, cobra más sentido que nunca. Aquel que no se adapte al medio digital quedará desfasado y absorbido por el mercado.
Tenemos que recordar que dicha actividad, si es realizada por verdaderos y transparentes profesionales, con la formación acreditativa de dicha capacidad, debidamente registrados y dados de alta en el Banco de España a fin de desplegar tal actividad, puede ser realmente útil para el mercado hipotecario, pues va a permitir a los usuarios que accedan a una financiación hipotecaria en mejores condiciones de las que podría obtener cualquier persona que actúe por su cuenta y riesgo y más aun, para aquellas personas que no tienen conocimiento sobre el mercado de crédito y su compleja regulación jurídica.
La normativa que regula dicha modalidad contractual ya la analizamos profundamente en el siguiente artículo, donde abordamos, desde una visión histórica, cuál había sido la evolución de esta materia a nivel legislativo desde la entrada en vigor de la Ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito hasta la actual Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril que la desarrolla parcialmente.
La norma de 2009 era ciertamente opaca y contaba con una escasa regulación, especialmente la relativa al registro y supervisión de dicha actividad por parte del poder público a fin de garantizar la transparencia de las operaciones con la clientela. Eso motivó que en el mercado existieran “intermediarios” que desacreditaran la labor tan minuciosa que otros estaban debidamente desplegando, creando una cierta desconfianza en los clientes. Dicha norma sigue vigente con carácter supletorio a la actual ley y reglamento.
Diez años después surgió la Ley 5/2019 que supuso la transposición al ordenamiento jurídico español de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Dicha norma española fue aprobada tres años tarde al plazo que Europa dio a España en la transposición.
Actualmente contamos con una redacción normativa que, si bien podría estar más detallada y es mejorable, es cierto que pasa a regular la institución con el claro objetivo de dotar al mercado hipotecario de mayor transparencia a fin de evitar la alta litigiosidad que también hubo respecto a estos servicios y la intrusión de otros profesionales en esta actividad.
En consecuencia, todo aquel (persona física o jurídica) que pretenda llevar a cabo tal actividad de intermediación y/o asesoramiento hipotecario debe conocer qué obligaciones legales tiene de ordenación y disciplina a fin de evitar someterse al régimen sancionador previsto en la norma llevado a cabo por el Banco de España.
Dicha normativa es clara en cuanto a las obligaciones que tiene el profesional frente al usuario, teniendo como finalidad un proceso garantista de transparencia y diligencia en la operación que se está llevando a cabo. De lo contrario, si el profesional actúa al margen de la norma, el usuario va a poder reclamar por el indebido o negligente servicio (con devolución de las cantidades abonadas), así como podrá someterse al estricto régimen sancionador y pecuniario del regulador.
En primer lugar, con la actual legislación sobre la mesa, cabe hacer una distinción principal a fin de conocer qué normativa concreta nos va a ser aplicable entre las partes, esto es, entre el intermediario o asesor, prestamista privado o representante designado y el cliente que acude a solicitar los servicios para la búsqueda de financiación. Estas son las principales distinciones:
- Si el cliente es persona física consumidora o no lo es. Se entiende por consumidor aquella persona que actúa con un propósito ajeno a una actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
- Si el consumidor persona física pretende financiar un bien de uso residencial o no.
- Si el cliente es persona física no consumidora. Es decir, está actuando con un propósito empresarial.
- Si el cliente persona física no consumidora pretende financiar un bien de uso residencial o no.
- Si el cliente es una persona jurídica y si ésta es consumidora (actúa con un propósito distinto al de su actividad empresarial) o no lo es.
La aplicación de la normativa será crucial para conocer qué obligaciones tiene el profesional con el cliente que acude a solicitar sus servicios.
Obligaciones del intermediario hipotecario digital
De manera sucinta, podemos resumir las obligaciones que tendría el intermediario hipotecario que ofrece sus servicios online:
- Disponer del nivel de conocimientos y competencia oportunos, así como de reconocida honorabilidad comercial y profesional.
- Inscripción, alta y registro en el Banco de España a fin de que éste valide y autorice la actividad que va a llevarse a cabo para operar en el mercado.
- Cumplir los requerimientos del Banco de España en el desarrollo de las facultades de supervisión que éste ostenta.
- Cumplir con las formalidades de la Ley de Protección de Datos a fin de recabar lo datos del cliente que accede al portal web de servicios y remite la documentación precisa para que el experto valore la viabilidad de la operación.
- Contar con una página web que contemple todas las advertencias legales, política de privacidad y cookies oportuna.
- Informar al cliente, antes de llevar a cabo la actividad, de su identidad completa, registro en el Banco de España, si está vinculado a uno o más prestamistas y si cobra de ellos, si además va a prestar un servicio de asesoramiento, la remuneración que el cliente tendrá que abonar y si ésta no es posible, el método de cálculo, los medios y procedimientos que dispone el cliente para formular las oportunas reclamaciones extrajudiciales,
- Hacer entrega de los oportunos precontratos y contratos de intermediación y/o asesoramiento a los clientes que solicitan sus servicios.
- Explicar correctamente todos los servicios al cliente.
Si queréis más información al respecto, en el libro titulado ‘Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario‘ de la editorial Bosch, ya tuve ocasión de abordar extensamente la figura del intermediario de crédito hipotecario con el objetivo de dar toda la información a éste junto a Pau A. Monserrat.
En Futur Legal somos expertos en el sector de la intermediación hipotecaria, ya sea en la propia actividad, ya sea en defensa de los consumidores y usuarios de los servicios o en defensa de los intereses de los propios intermediarios.
