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Extinción de condominio

Apreciada María,

Tu consulta debemos analizarla en dos partes:

  • La primera es que los copropietarios habéis llegado a un acuerdo respecto al precio para proceder a la extinción que es el capital pendiente de amortización, es decir, los 160.000 € según los datos que nos has ofrecido en la consulta.
  • La segunda es cómo conseguir dicho importe. Si necesitas financiación cada entidad bancaria te ofrecerá sus condiciones; de ahí que unas te digan que te darán los 160.000 € si el 80 % de la tasación es igual o superior a dicho importe; otras según el estudio de riesgos sobre tu perfil económico te ofrecerán otras condiciones.

Lo que sí podemos afirmar es que una extinción de condominio no es una compraventa, puesto que los tipos impositivos que se aplican a cada operación son distintos; lo que de nuevo cada entidad bancaria estudiará hasta dónde puede llegar, si bien siempre se tiene que tener en cuenta el punto de partida, que es liberar de posición deudora a quien te cede su 50 % y para que ello se produzca se necesita, por lo tanto, solicitar el capital pendiente de amortización que son 160.000 €, no la mitad del mismo.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Quiero cerrar la cuenta en la que tengo la hipoteca. DUDAS

Apreciado José,

De conformidad a otras consultas planteadas en el presente foro, la primera cuestión a aclarar es si realmente tienes la obligatoriedad o no de tener una cuenta bancaria para el abono del préstamo hipotecario, hecho que veo por su consulta que es lo primero que has intentado aclarar.

El Banco de España ya se ha pronunciado al respecto, pasándole a reproducir el contenido de su pronunciamiento al respecto:

«Obligación de mantener una cuenta en la entidad que concede un préstamo hipotecario

El Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España ha recibido algunas consultas de clientes bancarios que quieren conocer si existe obligación legal de mantener abierta una cuenta en la entidad que concede un préstamo hipotecario, aunque sea exclusivamente para realizar a través de ella los pagos de las cuotas mensuales, ya que esa cuenta puede originar el pago de comisiones de mantenimiento y/o administración.

Lo primero que hay que analizar es si el contrato de préstamo impone esa obligación. Si no fuera así, el cliente podría efectuar los pagos mediante una domiciliación de los recibos de su hipoteca en una cuenta de otra entidad, o por transferencia o ingreso en efectivo.

Si, por el contrario, el contrato establece la obligación de mantener abierta una cuenta en la entidad, es muy importante consultar la fecha de formalización del préstamo hipotecario. Si fuera anterior al 29 de abril de 2012 –fecha en que entró en vigor la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios-, el cobro de comisiones de esa cuenta “instrumental” sería contrario a las buenas prácticas y usos bancarios, siempre que ésta se utilice exclusivamente para la gestión del préstamo.

En los contratos firmados con posterioridad al 29 de abril de 2012 no se aplica este criterio, ya que se considera que el cliente gozó de las garantías derivadas de la nueva normativa, que obliga a hacer mención expresa de esas comisiones en los documentos de información previa que las entidades han de entregar a los clientes. Concretamente, la citada Orden obliga a la entidad a cumplir las siguientes exigencias:

  1. Informar a los clientes, en el documento de entrega obligatoria previa, acerca de la exigencia —en su caso— de contratar la cuenta vinculada
  2. Informar de la parte del coste total que corresponda al mantenimiento de dicha cuenta
  3. Recoger expresamente en el contrato tanto la contratación como su coste
  4. Dicho coste no puede ser modificado unilateralmente por la entidad a lo largo de la vida del préstamo, crédito o depósito.«

Si su situación tiene cabida en el supuesto en el que su contrato de préstamo hipotecario no le impone la obligación de tener una cuenta con la entidad que se lo ha concedido, usted puede realizar el ingreso en efectivo, y de esta forma acabarían los problemas que nos ha relatado de cobro de comisiones indebidas y de cobro de comisión por descubierto en la cuota del préstamo hipotecario.

Si estamos ante el supuesto de que su contrato de préstamo le impusiese la obligación de mantener una cuenta, le reproduzco el contenido de la Memoria de Reclamaciones del Banco de España 2016 en el que se establece que no deben cobrarle comisiones:

«Tradicionalmente, el DCMR ha venido considerando que, cuando las cuentas se mantienen por imposición de la entidad y son utilizadas exclusivamente para abonar los intereses de un depósito, o para dar servicio a un préstamo hipotecario o personal, o a los pagos derivados de cualquier otro tipo de operativa, no correspondería a los clientes soportar ninguna comisión por mantenimiento y/o administración. Ciertamente, en tales situaciones el cliente estaría pagando por cumplir una obligación —apertura de cuenta para facilitar la gestión de la entidad— que esta le impuso en interés propio, lo cual se valoraba contrario al principio de reciprocidad y a las buenas prácticas y usos bancarios.

En este sentido, en las operaciones de depósito, de préstamo o de crédito anteriores a la normativa general de transparencia y de crédito al consumo actualmente vigente, las entidades deben conformar su actuación al referido criterio, según el cual no es posible el cobro de comisiones en las cuentas instrumentales de los depósitos, de los préstamos o de los créditos (o de otro tipo de productos, bancarios o no), siempre que estas se usen exclusivamente para la gestión de dichos productos, circunstancia que deberá ser valorada y acreditada en cada caso en que se manifiesten discrepancias respecto de dicha cuestión.

Sin embargo, la vigente normativa general de transparencia y de crédito al consumo ha impuesto la revisión del criterio que venía amparado en la valoración citada, que se encontraba fundamentado, entre otras cuestiones, en la falta de una regulación que garantizara mayor información al cliente a este respecto.

En consecuencia, y centrándonos en los servicios bancarios más frecuentemente ligados a esta problemática —préstamos o créditos hipotecarios, créditos al consumo y depósitos a plazo—, debe indicarse que la normativa que les afecta ha tenido en cuenta dos aspectos en materia de transparencia relativos a esta cuestión: la información previa que se ha de suministrar respecto al cobro de la comisión y la inclusión de este elemento en el cómputo que se debe efectuar para la determinación del coste o rendimiento del servicio.

A estas garantías —información previa y cómputo en el coste o rendimiento del servicio— se añade la imposibilidad de que el gasto que supone dicha comisión pueda ser modificado unilateralmente por parte de la entidad. Ello se debe a que este DCMR, de conformidad con las buenas prácticas y usos financieros, extiende esta salvaguarda —si bien inicialmente prevista en la norma sexta, apartado 2.5.j, de la Circular del Banco de España 5/2012 para los préstamos o créditos enteramente excluidos del ámbito de aplicación tanto de la Ley 16/2011 como de la Orden 2899/2011— a todos los servicios bancarios que pudieran verse afectados por esta circunstancia.

Conforme a ello, en el caso de préstamos, créditos o depósitos formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de la normativa vigente (29 de abril de 2012) —o en aquellos préstamos o créditos que hubieran sido objeto de novación con posterioridad a dicha fecha—, no se puede considerar apartado de las buenas prácticas bancarias el que una entidad cobre comisiones en las cuentas vinculadas a dichos servicios, aunque se utilizaran exclusivamente para la gestión de estos, siempre que, en todo caso, se cumpla con las exigencias establecidas en la respectiva normativa (según se encuentren vinculadas a la gestión de un producto o de otro), esto es: i) que se haya informado previamente a los clientes, en el documento de entrega obligatoria previa según la operación de que se trate, acerca de la exigencia —en su caso— de contratar la cuenta vinculada; ii) que se informe de la parte del coste total que corresponde al mantenimiento de dicha cuenta; iii) que tanto la contratación como su coste se recojan expresamente en el contrato, y iv) que dicho coste no pueda ser modificado unilateralmente por la entidad a lo largo de la vida del préstamo, crédito o depósito.

Si no se contemplaran todas y cada una de las referidas exigencias, el cobro de comisiones en cuentas vinculadas cuyo mantenimiento sea obligatorio y no tengan otros usos se consideraría apartado de las buenas prácticas bancarias o, en su caso, de la normativa de transparencia de aplicación.»

Sólo con la expresión que nos ha comentado en su consulta entendemos que no sea sinónima a mantener una cuenta para el pago del préstamo hipotecario.

Y, por lo tanto, se debe poder anular dicha cuenta y usted decidir cómo proceder al abono de la hipoteca.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Propuesta extinción condominio de VPO

Apreciada Iris,

En primer lugar debemos establecer el precio del bien objeto de división y en el caso que nos planteas el hecho de que sea una vivienda de protección oficial no puede ser obviado, es decir, que debemos respetar el régimen legal aplicable a las viviendas que poseen dicha calificación.

Para ello, deberás dirigirte a la administración correspondiente dentro de tu Comunidad Autónoma para clarificar, en primer lugar, si dicha vivienda está descalificada o, en segundo lugar, para el caso en que no los estuviese, solicitar el certificado de precio máximo de venta.

Si la vivienda estuviese descalificada, podríais pactar libremente el precio de dicha vivienda, pero para el supuesto en que la misma tenga un precio máximo, estáis limitados a la hora de plantear dicha extinción a dicho precio.

Lo que planteas en tu consulta de ofrecerle más dinero del que legalmente estarías obligada, además de ser una práctica irregular, dificultaría el diseño de la operación si necesitas solicitar un préstamo hipotecario; además con la Ley de Blanqueo de Capitales el Notario sería el primero que advertiría de no poder realizarlo así.

También es importante que tengas en cuenta que no puede realizarlo así ni contigo ni con ningún tercero que quisiese comprar dicha vivienda puesto que al estar calificada de VPO sería una conducta ilícita y denunciable.

Respecto al resto de cuestiones de tipología más fiscal, es decir, las referentes al “exceso de adjudicación”, supuesto en el que ya no estarías de conformidad con lo explicado en los párrafos anteriores, tributación y desgravación por vivienda habitual, nuestro consejo es que realices una consulta especializada con un asesor fiscal.

Respecto a los gastos que conlleva una extinción de condominio, si se realiza vía notarial, es la minuta de Notario, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo porcentaje varía en función de la Comunidad Autónoma a tributar, estando en Baleares en un 1.50 %, y el importe de la inscripción en el Registro Notarial.

El abono de dichos conceptos corre a cargo de quien se adjudica la propiedad.
Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.