Manu Martínez No hay comentarios

Sentencias IRPH Palma de Mallorca

Hola Eduardo,

Gracias por animarse a participar en nuestro foro de consultas.

Desde el pronunciamiento del Tribunal Europeo de Justicia el 3 de marzo, ha habido varias sentencias favorables para los consumidores en diferentes puntos de España y efectivamente ya la ha habido en Palma de Mallorca el 20 de abril de 2020.

En esta sentencia la demandada era Caixabank S.A. donde la resolución del magistrado fue determinar la nulidad de la cláusula IRPH que se introdujo en el préstamo hipotecario del cliente así como también de su índice sustitutivo, por incumplimiento sobre transparencia en la inclusión de la cláusula de conformidad con lo dispuesto por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el 3 pasado de marzo de 2020. A la nulidad de la cláusula IRPH se la añadió el recálculo de todo el préstamo hipotecario, sustituyendo el IRPH por EURIBOR.

El tenor de la mayoría de sentencias favorables de IRPH han ido por este camino, cabe recordar que desde el Tribunal Europeo se abrió la vía para la reclamación en virtud del control de transparencia, concretamente el doble control:

1º) Control de inclusión, que comprende la información que se le ha dado al cliente por parte de la entidad.

2º) Control de comprensibilidad, que comprendería si el consumidor ha llegado a entender el comportamiento y funcionamiento de dicho índice, es decir, si entiende cómo funciona el IRPH y cómo ha ido fluctuando durante el pasado.

Como bien sabrá en numerosas ocasiones la información banco-cliente respecto a lo que está contratando no siempre pasa este control de transparencia por tanto si usted es afectado por IRPH no dude en contar con los profesionales de Futur Legal que estudiarán de manera pormenorizada su caso para recomendarle la mejor solución.

Un saludo.

Manu Martínez, paralegal de Futur Legal.

Pau A Monserrat Valenti No hay comentarios

Hipoteca en divisas

Interesante pregunta, Fran.

Efectivamente, en España se han producido miles de demandas contra bancos por mala comercialización de hipotecas multidivisa, a consumidores que en nada tenían tu perfil, que se entiende profesional y con conocimientos expertos del mundo de las inversiones e, incluso, de las divisas. Hemos analizado en el blog la jurisprudencia relacionada con las hipotecas multidivisa.

Sin embargo, el legislador en la Ley 5/2019 no ha prohibido las hipotecas en divisas. En su artículo 20. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, regula la hipoteca en divisas:

«1. En los contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera el
prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa conforme a lo dispuesto en este artículo. Dicha moneda alternativa será:

a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la
mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo, o
b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de
celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.
El prestatario optará por una de estas dos alternativas en el momento de solicitar el
cambio.
El tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se establezca otra cosa. A estos efectos, y salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, el tipo de cambio utilizado para la conversión será el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en que se solicite la conversión.

2. Los prestatarios que no tengan la consideración de consumidores podrán pactar con
su prestamista algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio al que estén
expuestos en virtud del contrato de préstamo, en lugar del derecho reconocido en el
apartado anterior.

3. Los prestamistas informarán periódicamente al prestatario, en los términos y plazos
que se establezcan por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión. También se informará, en su caso, de los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto el prestatario.

4. La información a que se refiere el apartado anterior se facilitará en todo caso cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas periódicas difiera en más del 20 por ciento del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de celebración del contrato de préstamo.

5. Las disposiciones aplicables en virtud del presente artículo se pondrán en
conocimiento del prestatario a través tanto de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley como del contrato de préstamo. Si los contratos de préstamo no contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 por ciento la FEIN deberá incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20 por ciento.

6. El incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos en este
artículo determinarán, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las cláusulas
multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del contrato de modo tal que se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus ingresos.»

Por tanto, si algún banco quiere concederte una hipoteca en yenes japoneses, no hay ninguna norma que lo prohíba. Eso sí, debe asegurarse de que tienes toda la información para entender que el tipo de cambio del EUR/JPY afecta tanto a tus cuotas, en su contravalor en euros, como a la deuda pendiente (que en su contravalor en euros oscila continuamente y puede perfectamente superar el importe concedido en su día, convertido en euros).

saludos.

Luis García Langa No hay comentarios

Garantía de Fondos de inversión

Hola Roger,
La inversión vía fondos de inversión es la más óptima para la mayoría de inversores, pero lo primero que hay que hacer es saber qué son los fondos de inversión: con ellos puedes diversificar, acceder a gestión muy profesional, con fiscalidad eficiente y con liquidez diaria.

Ahora bien, hay miles de fondos de inversión y desgraciadamente muchos de ellos son muy malos, así que tienes que buscar los mejores:

comparativa fondos europa

En este gráfico tienes una comparativa de buenos fondos de bolsa europea (alguno de los que tenemos nosotros en la cartera que asesoramos), de tipologías de empresa distintas comparánlos con el EuroStoxx (índice de bolsa que agrupa las 50 empresas más representativas de la Zona Euro). Fíjate que mientras la bolsa europea casi no ha subido desde 2010, hay fondos que han subido entre un 50 y un 150%. Desgraciadamente la mayoría de los fondos más comercializados están por debajo de la línea roja.

Contestando directamente a tu pregunta: no hay garantía de 100.000 euros, pero no es necesaria. La garantía en depósitos te cubre si quiebra el banco, en el caso que quiebre el banco donde tienes el fondo no pasa nada, el fondo es tuyo (igual que si tienes una acción, un plan de pensiones o un seguro) y la autoridad financiera te lo traspasaría a otra entidad sin coste para ti.
Es decir, las pérdidas dependerán del riesgo que quieras asumir y de la calidad en la gestión y no olvides que muchos fondos que se comercializan en España están por debajo de la línea roja que te he mostrado en el gráfico. Seleccionar bien el fondo es básico.
Dímelo si necesitas ayuda sobre el tema.

Un saludo,
Luis García Langa

Luis García Langa No hay comentarios

Bolsa japonesa e hipoteca multidivisa

Hola Jesús,

En primer lugar, si no lo has hecho ya, te animaría a que hablaras con algún despacho de abogados especializado en el tema para ver posibilidades de demanda ya que no te contestan de otra forma. Supongo que alguien del departamento jurídico de Futurlegal te dirá algo por aquí.

Por lo que a mí respecta, y contestándote a tu pregunta: si tú compras yenes y al mismo tiempo tienes deuda en yenes sí tendrías una cobertura del riesgo. Ahora bien, invertir en bolsa japonesa no solo es invertir en yenes.

bolsa japonesa y yenes

Como puedes ver en el gráfico (fuente Visual Chart) la correlación no es exacta (Nota: el gráfico del EUR/JPY indica la evolución del euro respecto al yen, es decir cuando ves que el gráfico sube, realmente baja el yen y viceversa)

Es verdad que hay momentos en los que hay cierta correlación, pero no siempre. El motivo es simple: no solo cotiza la evolución del yen, sino que lo hacen los resultados y expectativas de las empresas. A eso hay que añadir que la bolsa japonesa está compuesta por muchas empresas exportadoras que les beneficia una caída del yen (así pueden vender más barato a otra zona) con lo que la bolsa podría subir si el yen baja. De esta forma, tendrías un doble beneficio: la rentabilidad de las acciones y las bajadas de cuota de tu hipoteca, pero también pasaría al contrario.

Invertir en bolsa japonesa, principalmente a través de buenos fondos de inversión, es una opción para tener en cuenta en una cartera diversificada y si tienes deuda en yenes algo te contrarresta, pero no te ejercerá una cobertura 100%. Para hacerlo correctamente lo deberías hacer vía compra de futuros de EUR/JPY pero es un producto muy complejo  y nada recomendable para pequeños inversores, así que necesitarías un asesoramiento muy bueno.

Un saludo,
Luis García Langa

Marina Mullor No hay comentarios

Propietaria de un cuarto de vivienda habitada por familiar

Apreciada Irene,

La moratoria en el pago del alquiler prevé dos supuestos:

Uno para el caso en que los arrendadores tengan más de diez bienes inmuebles (no se incluyen trasteros ni garajes) o una superficie de más de 1.500 m2; en estos casos la norma prevé que se produzca el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta de manera automática, pero subsidiaria al acuerdo que hayan podido alcanzar las partes.

Otra para el caso de aquellos arrendatarios que se encuentren en la situación de especial vulnerabilidad anteriormente descrita pero que su arrendador no sea una persona física, jurídica, entidad pública de vivienda que tengan más de diez bienes inmuebles (no se incluyen trasteros ni garajes) o una superficie de más de 1.500 m2, negocien con él para intentar llegar a un acuerdo; en caso de no llegar a un acuerdo se podrá solicitar las ayudas al alquiler.

Lo primero que tiene que hacer usted, independientemente de saber a qué tipo de arrendador acude, es solicitar por escrito la moratoria, de forma que quede constancia, y sujeta al supuesto de vulnerabilidad. Le facilito el siguiente enlace en el que encontrará un modelo de solicitud de moratoria

La normativa prevé que no se le concederá las ayudas en el supuesto en que sea propietaria o usufructuaria de una vivienda pero usted es copropietaria de una cuarta parte de una vivienda, no propietaria. con lo que en un principio debería poder acogerse a las ayudas.

La forma para saber si su propietario tiene más de 10 propiedades es la misma que se le exige a usted para acreditar si es propietaria de algún bien inmueble: la consulta al registro de indices. Dicha consulta se realiza ante cualquier Registro de la Propiedad y el resultado de la misma indica cuántas propiedades aparecen a nuestro nombre.

Recuerde que los primero que tiene que hacer es solicitarlo por escrito y, ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo, podrá solicitar las ayudas para el pago del alquiler; indicarle de nuevo que la moratoria automática solo es para el caso de arrendadores que tengan más de diez inmuebles o una superficie de más de 1.500 m2.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.