Roberto, la cuestión es importante porque en materia de intermediación de crédito inmobiliario no basta con separar formalmente la propiedad, la administración y la operativa diaria.
Si figuras como administrador de una sociedad que solicita la inscripción como intermediario de crédito inmobiliario (ICI), el Banco de España o la autoridad competente debe valorar necesariamente tu idoneidad, conocimientos, competencia y honorabilidad comercial y profesional.
Es cierto que una sociedad ICI puede organizarse internamente de manera que los expedientes hipotecarios sean gestionados por empleados, colaboradores o representantes debidamente formados. La Ley 5/2019 permite que el ICI sea una persona jurídica y no exige que el administrador tramite personalmente cada expediente. Ahora bien, eso no significa que el administrador pueda quedar al margen del control supervisor.
El artículo 29 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece los requisitos para la inscripción de los intermediarios de crédito inmobiliario. En particular, cuando el ICI es una persona jurídica, la autoridad competente debe verificar que sus administradores cumplen determinados requisitos: nivel de conocimientos y competencia, reconocida honorabilidad comercial y profesional, ausencia de antecedentes penales por delitos graves contra la propiedad, el patrimonio, el orden socioeconómico, falsedad u otros cometidos con ocasión del ejercicio de actividades financieras, y no haber sido declarados en concurso salvo rehabilitación.
Además, la propia normativa de desarrollo (Orden ECE/482/2019) contempla expresamente que los requisitos mínimos de conocimientos y competencia alcanzan también, en el caso de personas jurídicas, a sus administradores.
Por tanto, no es viable plantear que una persona sea administrador formal de una sociedad ICI y, al mismo tiempo, pretenda que el supervisor no valore su honorabilidad. La condición de administrador es precisamente uno de los elementos que se examinan en el expediente de inscripción.
Otra cuestión distinta es que una persona pueda participar en el proyecto como socio o inversor sin formar parte del órgano de administración. Pero incluso en ese caso habría que analizar con cuidado sus funciones reales, porque si de facto dirige la entidad, toma decisiones estratégicas, controla la operativa o actúa como administrador de hecho, el riesgo regulatorio sigue existiendo.
Si existen antecedentes penales, antes de iniciar el expediente de inscripción conviene analizar exactamente qué antecedentes son, por qué delito, si están cancelados o son cancelables, y si pueden afectar al requisito de honorabilidad exigido por la Ley 5/2019.
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Somos un despacho de referencia en materia de cumplimiento normativo del sector de la intermediación hipotecaria.
Economista especializado productos financieros y socio del despacho de abogados y economistas Futur Legal.
Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).
Consejero del CES de las Illes Balears. Patrono de Finsalud. Profesor asociado de la UIB y director de trabajo fin de máster de la UNIR.
Autor del libro a Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013) y coautor de Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión (Aferre, 2024); Situación, tendencias y restos del sistema financiero (Aranzadi, 2022); Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech (Wolters Kluwer, 2021); Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Wolters Kluwer, 2019).
Pau A. Monserrat entiende la actividad del economista más allá de una profesión, como una forma de entender y participar en el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar con garantías de éxito los encargos de sus clientes. Se ha mostrado activo en la divulgación de la educación financiera, la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos de los usuarios del sector financiero.
