Marina Mullor No hay comentarios

abusos de fondos de inversión

Apreciado Mgv,

En la consulta que nos plantea, hay que separar diversas cuestiones.

Por un lado, respecto al asunto de las cesiones de crédito, indicarle que el artículo 149 de la Ley Hipotecaria dispone:

«El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.»

Por tanto, la cesión de crédito hipotecario es admitida, siempre que se haga en escritura pública y se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.

Existe jurisprudencia al respecto como, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 15ª, de fecha 11 de febrero de 2019, que a su vez cita la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2001 y 15 de julio de 2002:

«SÉPTIMO. Sobre la cláusula de cesión del crédito a terceros.

26. El recurso de los demandantes afirma que también resulta abusiva la estipulación del contrato por virtud de la cual la entidad acreedora se reserva la facultad de transferir a cualquier otra persona o entidad todos los derechos derivados del contrato sin necesidad de tener que notificar la cesión al deudor, quien renuncia al derecho que le concede el art. 149 LH . Afirma el recurso que esa renuncia al derecho a ser notificado cuando exista una cesión de derechos supone una merma de sus derechos.

27. Debemos partir de que la cesión de crédito es admitida, con carácter general en nuestro ordenamiento jurídico por el artículo 1.112 del Código Civil (EDL 1889/1) y está regulada, con carácter particular, en los artículos 1.526 y ss del Código Civil (EDL 1889/1); es igualmente admitido que al no ser el deudor cedido parte del negocio jurídico de cesión no es necesario su conocimiento ni consentimiento para la perfección del aquél.

28. En todo caso, la cesión de crédito no puede perjudicar los derechos del cedido, por lo que si la desconoce y satisface la prestación al primitivo acreedor cedente queda libre de su obligación y nada puede reclamar el nuevo acreedor cesionario ( artículo 1.527 del Código Civil (EDL 1889/1)), pero si, por el contrario, el cedido tiene conocimiento de la cesión, sólo libera la obligación si paga al cesionario.

29. Además, el deudor cedido podrá oponer al cesionario todas las excepciones objetivas o reales que pudiera oponer a su primitivo acreedor, debiendo tener en cuenta que el artículo 1.198 del Código Civil (EDL 1889/1) señala que el deudor que hubiere consentido en la cesión de derechos hecha por un acreedor a favor de un tercero, no podrá oponer al cesionario la compensación que le correspondería contra el cedente. Si el acreedor le hizo saber la cesión y el deudor no la consintió, puede oponer la compensación de las deudas anteriores a ella, pero no la de las posteriores. Si la cesión se realiza sin conocimiento del deudor, podrá éste oponer la compensación de los créditos anteriores a ella y de los posteriores hasta que hubiese tenido conocimiento de la cesión.

30. La cesión del crédito hipotecario también está contemplada en los artículos 149 y ss y 176 de la Ley Hipotecaria (LH ) y artículos 242 a 244 del Reglamento Hipotecario (RH ). Y en lo que aquí nos interesa, el artículo 151 de la LH recuerda que cuando se haya omitido la notificación, cuando haya de realizarse, será responsable de los perjuicios el cedente, y el artículo 242 del RH indica que del contrato de cesión se habrá de dar conocimiento al deudor salvo que hubiera renunciado a ese derecho en escritura pública o se tratase del supuesto previsto en el artículo 150 de la LH , es decir, hipoteca constituida para garantizar obligaciones transmisibles por endoso o títulos al portador.

31. Sobre la discusión sobre la nulidad de la cláusula de renuncia a la notificación de la cesión de crédito se ha pronunciado el Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de septiembre de 2009, donde tras analizar la nulidad por abusiva de una cláusula de cesión del contrato, analiza la de cesión de crédito considerando que:

«La cláusula no tendría explicación porque la transmisibilidad del crédito (admitida en los arts 1112,1528 y1878 CCy149 LH) no requiere, a diferencia de la cesión del contrato, el consentimiento del deudor cedido… Lo que resulta, sin oscuridad, de la cláusula y que explica su consignación, sin necesidad de tener que recurrir a una interpretación «contra proferentem» (art. 1258 CC (EDL 1889/1)) es que por el adherente se renuncia a la notificación, es decir, a que pueda oponer la falta de conocimiento, en orden a los efectos de los arts 1527 (liberación por pago al cedente) y 1.198 (extinción total o parcial de la deuda por compensación) del Código Civil.

Ello supone una renuncia o limitación de los derechos del consumidor que se recoge como cláusula o estipulación abusiva en el apartado 14 de la DA 1ª LGDCU (EDL 2007/205571). La jurisprudencia de esta Sala resalta que el negocio jurídico de cesión no puede causar perjuicio al deudor cedido (ST 1 de octubre de 2001); el deudor no puede sufrir ninguna merma o limitación de sus derechos, acciones y facultades contractuales (S. 15 de julio de 2002). La renuncia anticipada a la notificación, en tanto que priva de las posibilidades jurídicas anteriores a la misma (conocimiento), merma los derechos y facultades del deudor cedido y muy concretamente el apartado 11 de la DA 1ª LGDCU que considera abusiva «la privación o restricción al consumidor de las facultades de compensación de créditos». La limitación al principio de autonomía de la voluntad ex art. 1.255 CC se justifica por la imposición, es decir, cláusula no negociada individualmente.

La misma doctrina es aplicable a la cesión de crédito hipotecario. El artículo 149 LH admite que pueda cederse, siempre que se haga en escritura pública y se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro. La falta de notificación no afecta a la validez, pero conforme al art. 151 LH si se omite dar conocimiento al deudor de la cesión (en los casos en que deba hacerse) será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esa falta. Es cierto que el art. 242 RH admite que el deudor renuncie a que se le dé conocimiento del contrato de cesión del crédito hipotecario, pero dicho precepto no prevalece sobre la normativa especial en sede de contratos sujetos a la LGDCU que sanciona como abusivas «Todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso se considerarán abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la presente ley» (art. 10 bis en la redacción vigente al tiempo del planteamiento del proceso».

32. Por consiguiente, la cláusula impugnada debe reputarse abusiva por imponer una limitación de derechos de conformidad con el artículo 86.7 TRLGDCU (EDL 2007/205571) además de privar o restringir al consumidor de las facultades de compensación de créditos (artículo 86.4 TRLGDCU (EDL 2007/205571)).”

Por otro lado, respecto al hecho de que esta gestora de cobro le esté reclamando unas cantidades junto a unos intereses que usted no crea que se puedan corresponder con las condiciones pactadas a través de su contrato de préstamo, le recomiendo que se ponga en manos de abogados para poder reclamar todas las condiciones que le estén aplicando indebidamente o que puedan ser consideradas abusivas.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Marina Mullor No hay comentarios

Hipoteca entre dos

Apreciada Bel Maria,

Estoy completamente de acuerdo con la contestación emitida por mi compañero Pau A. Monserrat.

Desde el punto de vista jurídico una actuación a posterior, es decir, cuando se produzca una crisis matrimonial sobre una propiedad que es en exclusiva de su marido no nos ofrece un buen escenario de actuación.

Yo le recomiendo que si va a ser usted deudora hipotecaria debe poner la construcción también a su nombre en los porcentajes que consideren adecuados. Recuerde que una cosa es el solar donde va a efectuarse la construcción y otra es la construcción que ustedes tendrán que declarar en la correspondiente escritura de obra nueva cuando esté finalizada y por la que ustedes van a solicitar el préstamo hipotecario.

Aconsejarle también que durante toda la construcción del inmueble aparezca también como promotora del proyecto, ya que constituirá también prueba de que la construcción será copropiedad de los dos y no sólo de uno de ustedes.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada.

Pau A Monserrat Valenti No hay comentarios

Hipoteca entre dos

A efectos del banco, los prestatarios responden con todo su patrimonio presente y futuro, por el total de la deuda.

Por mucho pacto privado entre vosotros, si el terreno está a nombre de tu marido y la hipoteca a nombre de los dos, asumes el total de la deuda a cambio de nada. Sugiero que seas también propietaria de la nueva construcción (terreno incluido), por un porcentaje que suponga la mitad de la hipoteca que vas a pagar, teniendo en cuenta el valor del terreno que es de tu marido.

Pongo un ejemplo:

  1. Valor del terreno: 50.000€
  2. Hipoteca que se pide: 150.000€ a pagar en 20 años, al 3% de interés. Total que se pagan de capital e intereses: 199.655€ (usando simulador del Banco de España).

Si tenemos en cuenta inversión + intereses, el coste total es 50.000€ + 199.655€ = 249.655€

  • Tu marido invierte: 50.000€ + (199.655€/2)= 149.828€. Porcentaje que podría tener de la casa: 149.828/249.655 = 60%.
  • Tu inviertes: 199.655€/2 = 99.827€. Porcentaje de propiedad de la casa: 40%.

Todo ello suponiendo que se acaba pagando completamente el préstamo hipotecario, claro está.

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Acuerdo de hipoteca IRPH

Apreciada Lidia,

Hemos detectado últimamente que determinadas entidades bancarias están llamando a sus clientes cuyo tipo de referencia es el IRPH para ofrecerles novaciones sobre su préstamo; en su caso, cambiar a un tipo fijo.

Estas iniciativas de determinadas entidades bancarias responden al próximo fallo por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea respecto a la declaración de abusividad de dicho referencial, puesto que temen que sea declarado abusivo con las consecuentes legales que ello puede implicar.

No podemos aconsejarte bajo ningún concepto que firmes ningún documento que te proponga la entidad sin ser supervisado por un abogado, ya que podría contener alguna alusión a una renuncia por tu parte a cualquier derecho que te correspondiera, para el caso en que dicho referencial sea considerado abusivo o alguna expresión por la que se pudiese entender que eras conocedora de dicho índice de referencia (IRPH) y de cómo operaba en tu préstamo hipotecario.

Reciba un cordial saludo,

Marina Mullor.

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Aval – titular cómo salir de una hipoteca en la que no figuras como propietario

Apreciado Manuel,

Va a ser difícil que el Banco le quite de la posición o bien de deudor hipotecante o bien de fiador si la otra parte no reúne garantías suficientes como para que la entidad bancaria mantenga dicho contrato de préstamo solo con uno de los dos.

Lo que sí suelen aceptar es que otra persona que ocupe su posición de deudor hipotecario o fiador y también podrían mirar si otras entidades bancarias estarían dispuestas a asumir dicha hipoteca sólo con un deudor hipotecario.

Siento informarle que poco más se puede hacer.

Reciba un cordial saludo,

Marina Mullor.