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19 July, 2019

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Es legal que Bankinter me cobre si no firmo su hipoteca?

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Apreciadas abogadas,

Estoy en proceso de negociación con varios bancos para conseguir las mejores condiciones a mi alcance, siendo yo funcionaria y mi pareja doctora.

No soy ni mucho menos experta en hipotecas, pero cuando he leído la cláusula que copia a continuación del documento «Solicitud de financiación de personas físicas» de Bankinter, que he de firmar para que estudien la concesión de la hipoteca, me he quedado muy sorprendida:

«En el supuesto de que la operación de financiación no llegara a formalizarse por causas imputables al Cliente, el Banco podría cobrar al Cliente, en concepto de gastos de estudio y concesión de la operación, una comisión de hasta el 2% sobre el importe solicitado que se devengará a partir del momento en el que el Cliente comunique a la entidad su deseo de no concluir la operación de financiación.»

Mis preguntas son:

¿Es legal esta cláusula?
¿La usan normalmente los bancos cuando se les pide una hipoteca?
Si firmo y después no me dan las condiciones mejores, ¿me van a poder cobrar?
¿Ante qué organismo público puedo denunciar el caso?

Muchas gracias por la ayuda que prestáis!

Answered question
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Hola, Sofía.

Soy muy poco amigo de los bancos. Te adelanto esto para que entiendas que la información y opinión que te paso tiene un doble enfoque. Comprender lo que sucede debe hacerse sin aplicar sesgos cognitivos en materia de normativa y, a la vez, iluminar los comportamientos a la luz de la ética de mercado.

En la web del Banco de España (https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/comisiones/ ) hallamos que:

«Las comisiones bancarias son libres. Los bancos podrán cobrar lo que libremente decidan excepto en aquellos casos en los que el importe de las comisiones estén limitados por una norma, como por ejemplo en la cancelación anticipada de una hipotecaria o de un crédito al consumo.»

También que:

«La comisión de estudio remunera a la entidad por el estudio o análisis de los riesgos de una operación. Suele ser un porcentaje sobre el importe de la operación, con un mínimo.»

Visto con objetividad es relativamente fácil de entender que el empresario que realiza un trabajo para un tercero cobre por hacerlo. Si interpretamos que un préstamo puede tener dos fases, la de estudio de viabilidad y costes inicial y otra posterior de ejecución material del negocio estaremos ante un proceso lógico que puede ser remunerado por separado en ambas fases.

Si el banco dedicara el 100% de sus recursos humanos y materiales a evaluar préstamos sin contratar ninguno tendría serios problemas de viabilidad.

Dicho esto, veamos algunas particularidades de tu caso:

  • en general la banca no cobra ante este supuesto por lo que Bankinter se configura a sí mismo como un banco poco competitivo.
  • Esta imposición, claramente, pretende retenerte y que para conocer sus condiciones económicas no consultes con otros bancos lo cual puede suponer una práctica abusiva de posición dominante dado que carece de cualquier mecanismo de compensación o equidad: por ejemplo, podrían decirte «asume esto y si nosotros no te aprobamos el préstamo tenemos que pagarte el 2%»
  • otra cuestión desafortunada es que incluye una indeterminación jurídica en ese contrato dado que ese «hasta el 2%» no sabes si es un 0.5%, un 1% o el 2%. Teniendo en cuenta que dejar indeterminada la fijación del precio al empresario en un contrato es práctica abusiva por Legislación de consumidores y usuarios tendríamos que entender que estamos ante una propuesta tóxica.
  • pero lo más grave del asunto es, en sí misma, la propuesta. Obviamente al solicitar condiciones para un préstamo hipotecario el banco DEBE evaluar el riesgo como una parte fundamental del negocio del mismo modo en que un vendedor de pisos debe mostrarte la vivienda o un restaurador debe ir al mercado para preparar platos. Se trata de tareas preparatorias de un negocio que le beneficia y que sabe (y repercute a  sus clientes globales) que no siempre sale bien. Ese análisis no solo te sirve a ti para identificar tu capacidad de endeudamiento y de pago a largo plazo sino sirve también al banco para no correr riesgos inadecuados por lo que os beneficia a ambos. El asunto es que si el banco no te considera adecuada como cliente debe informarte de ello y punto. Pero imaginemos (de un banco puedo esperar cualquier gamberrada con lo que ya he visto) que te dicen que sí pero en tu préstamo de 150.000€ (ejemplo) al euribor + 5 puntos mientras en otra oferta de otro banco tienes euribor +1.75 ¿qué haces? Si ellos te han impuesto «hasta un 2%» ¿pagas, por ejemplo, 3.000€ de comisión de estudio o aceptas vivir 35 años con un exceso de 3.25% en el diferencial? Obviamente pagarías los 3.000€. Dicho de otra manera, pueden hacer caja a lo bruto si les da la gana incluso cuando quieran desestimar tu préstamo.

Afortunadamente, en tu caso, te lo has leído y te has molestado en pedir consejo. Me alegra que haya consumidor@s como tu. Me preocupan los miles de ciudadanos que no harán una lectura inteligente cegados por el interés en tener una vivienda cueste lo que cueste.

Aprovecho para sugerirte que no piques con los seguros.Son malos, carísimos y tendrás que financiar alguno a toda la duración del préstamo por lo que puedes llegar a pagar más de cinco veces lo que costaría en el mercado libre.

La ética de negocio no es lo suyo, desde luego.

Un saludo,

Carlos Lluch es experto en seguros de Lluch & Juelich Brokers.

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