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18 July, 2019

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Es legal que Bankinter me cobre si no firmo su hipoteca?

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Apreciadas abogadas,

Estoy en proceso de negociación con varios bancos para conseguir las mejores condiciones a mi alcance, siendo yo funcionaria y mi pareja doctora.

No soy ni mucho menos experta en hipotecas, pero cuando he leído la cláusula que copia a continuación del documento «Solicitud de financiación de personas físicas» de Bankinter, que he de firmar para que estudien la concesión de la hipoteca, me he quedado muy sorprendida:

«En el supuesto de que la operación de financiación no llegara a formalizarse por causas imputables al Cliente, el Banco podría cobrar al Cliente, en concepto de gastos de estudio y concesión de la operación, una comisión de hasta el 2% sobre el importe solicitado que se devengará a partir del momento en el que el Cliente comunique a la entidad su deseo de no concluir la operación de financiación.»

Mis preguntas son:

¿Es legal esta cláusula?
¿La usan normalmente los bancos cuando se les pide una hipoteca?
Si firmo y después no me dan las condiciones mejores, ¿me van a poder cobrar?
¿Ante qué organismo público puedo denunciar el caso?

Muchas gracias por la ayuda que prestáis!

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La cláusula que nos has expuesto adolece a nuestro juicio de las siguientes características:

  1. Es desequilibrada colocando una vez más al consumidor en una situación de inferioridad.
  2. Está en la línea de ejercitar prácticas que pueden ser constitutivas de coacciones, puesto que limitan la libertad de poder buscar y aceptar otras condiciones bancarias que sean más beneficiosas para el consumidor.
  3. Es absolutamente contraria a la libertad de mercado.
  4. Es absolutamente contraria a los argumentos utilizados por el Supremo para justificar la no abusividad de la comisión de apertura, por ejemplo, puesto que la comisión de apertura es considerada por el Supremo, junto con el interés remuneratorio, como parte del precio y sometidas al control de transparencia, y uno de los medios para asegurar esa transparencia es que ambas partidas deben incluirse en el cálculo de la tasa anual equivalente (TAE) que permite conocer al consumidor cuál será el coste efectivo del préstamo; deducimos que si el Supremo recalca en su argumentación que el consumidor debe conocer el coste de su préstamo para poder estar informado ¿cómo va a ser posible que previamente se condicione a un consumidor que decide comparar entre distintas entidades bancarias para poder optar por la que le ofrezca mejores condiciones bajo la advertencia de «si eliges a otra entidad te cobro de una comisión»?. No obviemos que las comparaciones y las simulaciones de escenarios permiten al consumidor comprender los términos de lo que se está contratando y, por lo tanto, superar el control de transparencia.
  5. Su redacción plantea una serie de cuestiones respecto a en qué momentos debe entenderse que la misma operaría.

No puede permitirse que ninguna entidad bancaria opere de esta forma. Es la primera vez que nos llega una consulta de esta tipología. Desde nuestra óptica si llegaran a cobrarte esta comisión por no formalizar el préstamo hipotecario con ellos significará que has conseguido formalizar una operación, que va a repercutir en tu economía durante muchos años de tu vida, con otra entidad bancaria que ofrece mejores condiciones, con lo que tu salud financiera va a mejorar.

Si llegaran a cobrarla te animamos a que te pongas en manos de profesionales para denunciar esta práctica y no parar hasta conseguir la devolución de la misma y, por supuesto, ponerla en conocimiento de cuanto organismo deba conocer de la existencia de la misma.

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No me cabe ninguna duda que incluir en un documento, en vuestro caso y como nos habéis hecho llegar, titulado ‘Solicitud de financiación de personas físicas’ de Bankinter una cláusula como la siguiente:

Es cuanto menos ilegal y, sin duda alguna, nociva para el funcionamiento transparente y competitivo de un mercado tan importante como es el hipotecario. Espero y deseo que la eliminen de sus contratos de forma inmediata.

El último texto de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Senado, 18/01/2019), solo pendiente de publicación en el BOE, por citar la norma más reciente posible que hace referencia al caso comentado, en su artículo 11 que versa sobre la obligación de los prestamistas de evaluar la solvencia del potencial prestatario, se recoge:

«1. Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral.

2. A estos efectos, los prestamistas deberán contar con procedimientos internos específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia mencionada en el apartado anterior. Estos procedimientos, cuyo coste en ningún caso podrá repercutirse al potencial prestatario, serán revisados periódicamente por los propios prestamistas, que mantendrán registros actualizados de dichas revisiones. La revisión de estos protocolos se supervisará por el Banco de España o autoridades competentes, conforme a los artículos 33 y 43.»

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Hola, Sofía.

Soy muy poco amigo de los bancos. Te adelanto esto para que entiendas que la información y opinión que te paso tiene un doble enfoque. Comprender lo que sucede debe hacerse sin aplicar sesgos cognitivos en materia de normativa y, a la vez, iluminar los comportamientos a la luz de la ética de mercado.

En la web del Banco de España (https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/comisiones/ ) hallamos que:

«Las comisiones bancarias son libres. Los bancos podrán cobrar lo que libremente decidan excepto en aquellos casos en los que el importe de las comisiones estén limitados por una norma, como por ejemplo en la cancelación anticipada de una hipotecaria o de un crédito al consumo.»

También que:

«La comisión de estudio remunera a la entidad por el estudio o análisis de los riesgos de una operación. Suele ser un porcentaje sobre el importe de la operación, con un mínimo.»

Visto con objetividad es relativamente fácil de entender que el empresario que realiza un trabajo para un tercero cobre por hacerlo. Si interpretamos que un préstamo puede tener dos fases, la de estudio de viabilidad y costes inicial y otra posterior de ejecución material del negocio estaremos ante un proceso lógico que puede ser remunerado por separado en ambas fases.

Si el banco dedicara el 100% de sus recursos humanos y materiales a evaluar préstamos sin contratar ninguno tendría serios problemas de viabilidad.

Dicho esto, veamos algunas particularidades de tu caso:

  • en general la banca no cobra ante este supuesto por lo que Bankinter se configura a sí mismo como un banco poco competitivo.
  • Esta imposición, claramente, pretende retenerte y que para conocer sus condiciones económicas no consultes con otros bancos lo cual puede suponer una práctica abusiva de posición dominante dado que carece de cualquier mecanismo de compensación o equidad: por ejemplo, podrían decirte «asume esto y si nosotros no te aprobamos el préstamo tenemos que pagarte el 2%»
  • otra cuestión desafortunada es que incluye una indeterminación jurídica en ese contrato dado que ese «hasta el 2%» no sabes si es un 0.5%, un 1% o el 2%. Teniendo en cuenta que dejar indeterminada la fijación del precio al empresario en un contrato es práctica abusiva por Legislación de consumidores y usuarios tendríamos que entender que estamos ante una propuesta tóxica.
  • pero lo más grave del asunto es, en sí misma, la propuesta. Obviamente al solicitar condiciones para un préstamo hipotecario el banco DEBE evaluar el riesgo como una parte fundamental del negocio del mismo modo en que un vendedor de pisos debe mostrarte la vivienda o un restaurador debe ir al mercado para preparar platos. Se trata de tareas preparatorias de un negocio que le beneficia y que sabe (y repercute a  sus clientes globales) que no siempre sale bien. Ese análisis no solo te sirve a ti para identificar tu capacidad de endeudamiento y de pago a largo plazo sino sirve también al banco para no correr riesgos inadecuados por lo que os beneficia a ambos. El asunto es que si el banco no te considera adecuada como cliente debe informarte de ello y punto. Pero imaginemos (de un banco puedo esperar cualquier gamberrada con lo que ya he visto) que te dicen que sí pero en tu préstamo de 150.000€ (ejemplo) al euribor + 5 puntos mientras en otra oferta de otro banco tienes euribor +1.75 ¿qué haces? Si ellos te han impuesto «hasta un 2%» ¿pagas, por ejemplo, 3.000€ de comisión de estudio o aceptas vivir 35 años con un exceso de 3.25% en el diferencial? Obviamente pagarías los 3.000€. Dicho de otra manera, pueden hacer caja a lo bruto si les da la gana incluso cuando quieran desestimar tu préstamo.

Afortunadamente, en tu caso, te lo has leído y te has molestado en pedir consejo. Me alegra que haya consumidor@s como tu. Me preocupan los miles de ciudadanos que no harán una lectura inteligente cegados por el interés en tener una vivienda cueste lo que cueste.

Aprovecho para sugerirte que no piques con los seguros.Son malos, carísimos y tendrás que financiar alguno a toda la duración del préstamo por lo que puedes llegar a pagar más de cinco veces lo que costaría en el mercado libre.

La ética de negocio no es lo suyo, desde luego.

Un saludo,

Carlos Lluch es experto en seguros de Lluch & Juelich Brokers.

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Es una cláusula que me sorprende porque nunca antes la he encontrado en ningún otro banco.

No debe firmar este documento y obviar a BANKINTER como Banco, ya que si la relación empieza con la imposición de condiciones abusivas que otras condiciones abusivas se puede encontrar a lo largo de la relación. ?
Es una cláusula abusiva porque desconoce de antemano cuáles son las condiciones que le van a ofrecer.

Es abusiva porque a usted como consumidora no se le puede pedir que conozca los criterios que determinan la concesión de una hipoteca. Porque además de los lógicos que todo el mundo puede conocer o intuir hay otros que solo se conocen si se dedica a la profesión, además que el banco tiene acceso a información que usted no tiene, como por ejemplo a servicios de información de empresas.

Es desproporcionado este 2% porque no corresponde con el gasto que le ocasiona al banco el estudio de su concesión.

Si que es entendible que el banco se sienta utilizado ante el hecho de trabajar para no obtener un resultado.

El camino que usted ha emprendido es largo, le recomiendo lo que cada vez más gente hace y es acudir a un broker hipotecario. Este le indicará que banco es el más adecuado para ustedes sin dar tantas vueltas.

Català emprenyat.

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