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19 July, 2019

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Es legal que Bankinter me cobre si no firmo su hipoteca?

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Apreciadas abogadas,

Estoy en proceso de negociación con varios bancos para conseguir las mejores condiciones a mi alcance, siendo yo funcionaria y mi pareja doctora.

No soy ni mucho menos experta en hipotecas, pero cuando he leído la cláusula que copia a continuación del documento «Solicitud de financiación de personas físicas» de Bankinter, que he de firmar para que estudien la concesión de la hipoteca, me he quedado muy sorprendida:

«En el supuesto de que la operación de financiación no llegara a formalizarse por causas imputables al Cliente, el Banco podría cobrar al Cliente, en concepto de gastos de estudio y concesión de la operación, una comisión de hasta el 2% sobre el importe solicitado que se devengará a partir del momento en el que el Cliente comunique a la entidad su deseo de no concluir la operación de financiación.»

Mis preguntas son:

¿Es legal esta cláusula?
¿La usan normalmente los bancos cuando se les pide una hipoteca?
Si firmo y después no me dan las condiciones mejores, ¿me van a poder cobrar?
¿Ante qué organismo público puedo denunciar el caso?

Muchas gracias por la ayuda que prestáis!

Answered question
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La cláusula que nos has expuesto adolece a nuestro juicio de las siguientes características:

  1. Es desequilibrada colocando una vez más al consumidor en una situación de inferioridad.
  2. Está en la línea de ejercitar prácticas que pueden ser constitutivas de coacciones, puesto que limitan la libertad de poder buscar y aceptar otras condiciones bancarias que sean más beneficiosas para el consumidor.
  3. Es absolutamente contraria a la libertad de mercado.
  4. Es absolutamente contraria a los argumentos utilizados por el Supremo para justificar la no abusividad de la comisión de apertura, por ejemplo, puesto que la comisión de apertura es considerada por el Supremo, junto con el interés remuneratorio, como parte del precio y sometidas al control de transparencia, y uno de los medios para asegurar esa transparencia es que ambas partidas deben incluirse en el cálculo de la tasa anual equivalente (TAE) que permite conocer al consumidor cuál será el coste efectivo del préstamo; deducimos que si el Supremo recalca en su argumentación que el consumidor debe conocer el coste de su préstamo para poder estar informado ¿cómo va a ser posible que previamente se condicione a un consumidor que decide comparar entre distintas entidades bancarias para poder optar por la que le ofrezca mejores condiciones bajo la advertencia de «si eliges a otra entidad te cobro de una comisión»?. No obviemos que las comparaciones y las simulaciones de escenarios permiten al consumidor comprender los términos de lo que se está contratando y, por lo tanto, superar el control de transparencia.
  5. Su redacción plantea una serie de cuestiones respecto a en qué momentos debe entenderse que la misma operaría.

No puede permitirse que ninguna entidad bancaria opere de esta forma. Es la primera vez que nos llega una consulta de esta tipología. Desde nuestra óptica si llegaran a cobrarte esta comisión por no formalizar el préstamo hipotecario con ellos significará que has conseguido formalizar una operación, que va a repercutir en tu economía durante muchos años de tu vida, con otra entidad bancaria que ofrece mejores condiciones, con lo que tu salud financiera va a mejorar.

Si llegaran a cobrarla te animamos a que te pongas en manos de profesionales para denunciar esta práctica y no parar hasta conseguir la devolución de la misma y, por supuesto, ponerla en conocimiento de cuanto organismo deba conocer de la existencia de la misma.

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