Archives

Hola Nuria, efectivamente existen los denominados abogados hipotecarios que, tal y como su nombre indica, se dedican en especial al derecho bancario. Además, después de la crisis de 2008, de las cláusulas suelos y todo este follón, se han abierto muchas vías de reclamación a los bancos que antes eran impensables.

Eso sí, a la hora de buscar un abogado hipotecario te aconsejo que elijas a uno que lleve unos años de trayectoria en este ámbito y sea un verdadero especialista, creo que será mejor que uno que se haya “apuntado” al carro de las demandas por cláusulas suelo, comisiones abusivas e IRPH de manera reciente, pero vamos, es sólo mi opinión.

No te será muy difícil reconocer a uno de los buenos, ya que suelen dar información de ellos en su página web anunciando el número de demandas interpuestas así como su porcentaje y demás información sobre sus sentencias favorables. Fíjate en este tipo de detalles.

Que yo sepa no existe ningún registro de abogados hipotecarios, aunque a lo mejor en el Colegio Oficial de Abogados de tu ciudad te pueden ayudar. De todos modos, haciendo una búsqueda por internet no te costará topar con ellos, ya que o bien hacen publicidad, o bien sus webs y artículos estarán bien posicionados en internet de manera orgánica. Te comento que muchos de estos despachos especializados suelen tener un blog como este y fomentan la cultura y formación financiera mediante artículos y webminars.

Y por supuesto, y finalizando mi respuesta, te aconsejo que te pongas en manos de uno de estos abogados en cuanto antes, ya que lo primero que hará será estudiar vuestro contrato hipotecario y ver si hay o no demanda que interponer. De esta manera ya sabréis a qué ateneros, y cómo hacerlo.

Espero haberos sido de ayuda, un cordial saludo!

Toni Real

futurfinances.com/

Apreciada Ana M,

Como economista con experiencia creo que profunda del mercado hipotecario, paso a responderte primero y darte algunas ideas después:

Para conseguir un 100% de compraventa e incluso financiar los gastos, en tu caso es imprescindible que aportes una doble garantía, es decir, hipotecar un porcentaje de la propiedad de tus padres. Como muy bien dice Toni Real, mucho cuidado de que el banco además de incorporar a tus padres como hipotecantes no deudores (responden solo por la responsabilidad hipotecaria plasmada en la escritura de hipoteca de su propia casa), intente aprovechar para que firmen a la vez como avalistas (cosa que supondría poner en riesgo todo su patrimonio, presente y futuro, por el total de tu deuda hipotecaria).

La reflexión es la siguiente: tus padres arriesgan por la parte hipotecada de su vivienda, por ello, es imprescindible que valores las probabilidades de que no tengas ingresos suficientes en un futuro y, de pasar, hasta qué punto tus padres podrían hacer frente a las cuotas de tu hipoteca durante un tiempo para evitar el procedimiento de ejecución hipotecaria de ambas fincas hipotecadas.

Por otro lado, si tienes más hermanos, ten en cuenta que a la hora de heredar tendrán que aceptar los bienes (la casa, por ejemplo) y las cargas (la hipoteca de doble garantía).

Finalmente, te recomiendo mires todas las opciones a tu alcance, lo que puedes hacer por tu cuenta si tienes los conocimientos, tiempo y capacidad de negociación suficientes, o mediante un intermediario de crédito inmobiliario profesional, que solo te cobrará honorarios si la hipoteca que te ofrece es mejor que la que has encontrado por tu cuenta. Si quieres esta “segunda opinión” hipotecaria, rellena este formulario, sin compromiso.

Estoy personalmente muy contento de poder devolverte, en forma de respuesta, lo que vuestro gremio hace por la salud de la población. GRACIAS!

Pau A Monserrat Valenti

Economista especializado productos financieros y socio del despacho de abogados y economistas Futur Legal.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).
Consejero del CES de las Illes Balears. Patrono de Finsalud. Profesor asociado de la UIB y director de trabajo fin de máster de la UNIR.

Autor del libro a Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013) y coautor de Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión (Aferre, 2024); Situación, tendencias y restos del sistema financiero (Aranzadi, 2022); Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech (Wolters Kluwer, 2021); Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Wolters Kluwer, 2019).

Pau A. Monserrat entiende la actividad del economista más allá de una profesión, como una forma de entender y participar en el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar con garantías de éxito los encargos de sus clientes. Se ha mostrado activo en la divulgación de la educación financiera, la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos de los usuarios del sector financiero.

futurlegal.com/equipo/pau-monserrat-valenti/

Hola Ana:

El caso como el que cuentas es relativamente común, ya que las entidades bancarias, en la actualidad, no dan más allá del 80% del valor de compra, salvo que seas funcionario o como es tu caso, aportes una doble garantía hipotecaria.

Ahora bien, quiero hacerte una observación que yo considero importantísima y que no todo el mundo tiene claro: no es lo mismo ser avalista que hipotecante no deudor.

¿Cuáles son las diferencias? Pues que el hipotecante no deudor responde con su vivienda hasta el límite pactado en el contrato, mientras que el avalista responde con todos sus bienes e ingresos, tanto los que pueda tener ahora, como lo que pueda tener en el futuro. Como podrás observar, la primera figura es mucho menos arriesgada que la segunda.

Ves con mucho cuidado con el clausulado que vayas a firmar, ya que muchos bancos pueden pretender que tus padres firmen las dos figuras contractuales: la de avalistas y la de hipotecante no deudor. Anda con mucho ojo, ya que la diferencia entre ambas figuras es mucha e importante.

Antes de nada, yo me pondría en manos de un buen abogado experto en derecho bancario y que te revise esa hipoteca antes de firmar, que igual te salva de firmar algo que os pueda perjudicar en el futuro. Ya verás como te aconseja y te ayuda a conseguir esa hipoteca sin tener que meter a tus padres como avalistas sino como hipotecantes no deudores, posición mucho más ventajosa para vosotros. O al menos, eso espero.

Suerte y cuidado con lo que firmas!

Toni Real

futurfinances.com/

Apreciado Rodrigo,

Una parte de su consulta versa sobre la viabilidad jurídica del acto que desean realizar, que ya le adelanto que no hay problema en que la contraprestación por la cesión del 50 % sea la sunción del resto de la carga hipotecaria, es decir, que quien se adjudica la vivienda se hará cargo de la totalidad del capital pendiente de amortización de la hipoteca que grava la vivienda objeto de división.
La otra parte de su consulta tiene una vertiente más fiscal, si bien le puedo adelantar que la extinción de condominio tributa por acto jurídico documentado y sobre el valor de cesión, es decir, sobre el valor que se le da al 50 %.

Atentamente

Xisca Batle abogada de Futur Legal

Xisca Batle Ferriol

www.linkedin.com/in/xisca-batle-ferriol-87260495/

Apreciado Pedro,

De la información que nos has facilitado entiendo que tanto tu hermano como tú sois propietarios de una vivienda y, al fallecer vuestro padre, te gustaría quedarte con la totalidad de la vivienda que ha sido el hogar familiar.

En estos casos tenemos que ser conscientes que al recibir la herencia de vuestro padre pasareis a ser copropietarios de dicho inmueble; para quedar como únicos propietarios y no seguir en copropiedad, quien tiene el interés, en este caso entiendo que usted, deberá compensar económicamente a su hermano. Si hay más bienes llamados a la herencia, en el inventario de los bienes se describe los mismo y se valoran económicamente; como la herencia se trata de un reparto respetando la voluntad testamentaria y la normativa específica de cada comunidad autónoma, si sois herederos a partes iguales y hay inventario de bienes suficientes, se reparten los mismos de forma que quien se adjudica la valoración íntegra de la vivienda pueda compensar al otro heredero con la adjudicación del resto de los bienes en valoración igual a la de la vivienda.

Esta sería una de las opciones jurídicas válidas pero ¿Qué pasa si estamos en un escenario en el que el único bien a heredar es la vivienda familiar y se recibe a partes iguales entre los hermanos? En este segundo supuesto primero tendrán que aceptar la herencia por el cual pasarán a ser copropietarios y después tendrán que proceder a extinguir dicha copropiedad.

En esta segunda parte de extinguir la copropiedad deberán valorar el bien inmueble y acordar que se va a recibir en contraprestación por la adjudicación.

No hay incompatibilidad legal en que puedan ofrecer sus viviendas privativas como contraprestación a dicha cesión de copropiedad, pero las mismas deberán ser valoradas económicamente y deberán recabar asesoramiento especializado para poder organizar todos los actos jurídicos a realizar.

Atentamente

Xisca Batle abogada de Futur Legal

Xisca Batle Ferriol

www.linkedin.com/in/xisca-batle-ferriol-87260495/