Marina Mullor No hay comentarios

Reclamación gastos hipoteca y comisión apertura.-

Apreciado Antonio,

En primer lugar usted debe presentar una reclamación extrajudicial a la entidad bancaria; si en la misma solicita la nulidad de la cláusula de gastos y de la comisión de apertura, debe tener en cuenta que la entidad bancaria puede reconocerle la nulidad de ambas cláusulas o solo de una de ellas, y además en el resarcimiento económico derivado, por ejemplo, del reconocimiento de nulidad de los gastos, pueden no ofrecerle la cantidad que le correspondería por ley.

Advertirle que si decide aceptar lo que le ofrece la entidad bancaria le harán firmar un documento de renuncia de acciones judiciales.

La otra opción es únicamente solicitar en la reclamación extrajudicial la nulidad de la cláusula de gastos, pero igualmente puede que le ofrezcan una cantidad inferior a la que le correspondería por ley y, si decide interponer demanda judicial, deberá también realizar una reclamación extrajudicial por la comisión de apertura, puesto que la reclamación extrajudicial es el paso previo a la interposición de la demanda.

Debido a ello le recomiendo que, en primer lugar, reclame extrajudicialmente, dado que es importante acudir a esta vía de cara al planteamiento judicial, puesto que tiene una incidencia en la imposición de costas para la entidad bancaria, y una vez finalizado dicho trámite, si lo que le ofrecen no se corresponde con lo que tendría derecho en los tribunales, demande.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Toni Real No hay comentarios

Abogado bancario

Hola Juanjo, yo no soy abogado pero también he tenido problemas con mi hipotecas y te comento cómo está el tema, desde mi punto de vista, en estos momentos:

Con respecto a lo de la cláusula suelo, lo especifica en el mismo contrato hipotecario, otra cosa es que a veces no sea fácil de detectar o interpretar para los que no somos doctos en el tema. No te preocupes, que para eso están los abogados, ellos lo saben ver en un periquete.

Con respecto a lo de las comisiones, creo que te refieres a las comisiones por posiciones deudoras, que si se dan una serie de circunstancias, sí que las podrías reclamar. Puedes leer un poco más sobre las reclamaciones por posiciones deudoras en el artículo enlazado.

Y ahora vamos a lo de los abogados: efectivamente, y más desde la última crisis de 2008, han surgido despachos especializados en derecho bancario. ¿El motivo? Pues es bastante obvio, ya que hemos podido ver como las cláusulas como la que tú comentas han sido declaradas nulas y los bancos se han visto obligados a devolver las cantidades cobradas de más, además de los correspondientes intereses. Eso sí, a día de hoy hay que poner demanda sí o sí porque de buenas el banco no te lo va a devolver. Como mucho, y ojo con esto, te van a ofrecer una novación de la hipoteca sin esa cláusula suelo, pero sin devolverte el dinero pagado de más. Ni se te ocurra firmar ningún documento al respecto sin que un verdadero especialista lo analice previamente.

En definitiva, mi consejo es que busques el mejor despacho de abogados especializados en derecho bancario para que evalúen tu caso y te confirmen la viabilidad o no de interponer la demanda o las demandas, según proceda.

Un saludo y suerte con la elección!

Toni Real No hay comentarios

Abogados hipotecarios

Hola Nuria, efectivamente existen los denominados abogados hipotecarios que, tal y como su nombre indica, se dedican en especial al derecho bancario. Además, después de la crisis de 2008, de las cláusulas suelos y todo este follón, se han abierto muchas vías de reclamación a los bancos que antes eran impensables.

Eso sí, a la hora de buscar un abogado hipotecario te aconsejo que elijas a uno que lleve unos años de trayectoria en este ámbito y sea un verdadero especialista, creo que será mejor que uno que se haya “apuntado” al carro de las demandas por cláusulas suelo, comisiones abusivas e IRPH de manera reciente, pero vamos, es sólo mi opinión.

No te será muy difícil reconocer a uno de los buenos, ya que suelen dar información de ellos en su página web anunciando el número de demandas interpuestas así como su porcentaje y demás información sobre sus sentencias favorables. Fíjate en este tipo de detalles.

Que yo sepa no existe ningún registro de abogados hipotecarios, aunque a lo mejor en el Colegio Oficial de Abogados de tu ciudad te pueden ayudar. De todos modos, haciendo una búsqueda por internet no te costará topar con ellos, ya que o bien hacen publicidad, o bien sus webs y artículos estarán bien posicionados en internet de manera orgánica. Te comento que muchos de estos despachos especializados suelen tener un blog como este y fomentan la cultura y formación financiera mediante artículos y webminars.

Y por supuesto, y finalizando mi respuesta, te aconsejo que te pongas en manos de uno de estos abogados en cuanto antes, ya que lo primero que hará será estudiar vuestro contrato hipotecario y ver si hay o no demanda que interponer. De esta manera ya sabréis a qué ateneros, y cómo hacerlo.

Espero haberos sido de ayuda, un cordial saludo!

Pau A Monserrat Valenti No hay comentarios

Doble garantía hipotecaria

Apreciada Ana M,

Como economista con experiencia creo que profunda del mercado hipotecario, paso a responderte primero y darte algunas ideas después:

Para conseguir un 100% de compraventa e incluso financiar los gastos, en tu caso es imprescindible que aportes una doble garantía, es decir, hipotecar un porcentaje de la propiedad de tus padres. Como muy bien dice Toni Real, mucho cuidado de que el banco además de incorporar a tus padres como hipotecantes no deudores (responden solo por la responsabilidad hipotecaria plasmada en la escritura de hipoteca de su propia casa), intente aprovechar para que firmen a la vez como avalistas (cosa que supondría poner en riesgo todo su patrimonio, presente y futuro, por el total de tu deuda hipotecaria).

La reflexión es la siguiente: tus padres arriesgan por la parte hipotecada de su vivienda, por ello, es imprescindible que valores las probabilidades de que no tengas ingresos suficientes en un futuro y, de pasar, hasta qué punto tus padres podrían hacer frente a las cuotas de tu hipoteca durante un tiempo para evitar el procedimiento de ejecución hipotecaria de ambas fincas hipotecadas.

Por otro lado, si tienes más hermanos, ten en cuenta que a la hora de heredar tendrán que aceptar los bienes (la casa, por ejemplo) y las cargas (la hipoteca de doble garantía).

Finalmente, te recomiendo mires todas las opciones a tu alcance, lo que puedes hacer por tu cuenta si tienes los conocimientos, tiempo y capacidad de negociación suficientes, o mediante un intermediario de crédito inmobiliario profesional, que solo te cobrará honorarios si la hipoteca que te ofrece es mejor que la que has encontrado por tu cuenta. Si quieres esta “segunda opinión” hipotecaria, rellena este formulario, sin compromiso.

Estoy personalmente muy contento de poder devolverte, en forma de respuesta, lo que vuestro gremio hace por la salud de la población. GRACIAS!

Toni Real No hay comentarios

Doble garantía hipotecaria

Hola Ana:

El caso como el que cuentas es relativamente común, ya que las entidades bancarias, en la actualidad, no dan más allá del 80% del valor de compra, salvo que seas funcionario o como es tu caso, aportes una doble garantía hipotecaria.

Ahora bien, quiero hacerte una observación que yo considero importantísima y que no todo el mundo tiene claro: no es lo mismo ser avalista que hipotecante no deudor.

¿Cuáles son las diferencias? Pues que el hipotecante no deudor responde con su vivienda hasta el límite pactado en el contrato, mientras que el avalista responde con todos sus bienes e ingresos, tanto los que pueda tener ahora, como lo que pueda tener en el futuro. Como podrás observar, la primera figura es mucho menos arriesgada que la segunda.

Ves con mucho cuidado con el clausulado que vayas a firmar, ya que muchos bancos pueden pretender que tus padres firmen las dos figuras contractuales: la de avalistas y la de hipotecante no deudor. Anda con mucho ojo, ya que la diferencia entre ambas figuras es mucha e importante.

Antes de nada, yo me pondría en manos de un buen abogado experto en derecho bancario y que te revise esa hipoteca antes de firmar, que igual te salva de firmar algo que os pueda perjudicar en el futuro. Ya verás como te aconseja y te ayuda a conseguir esa hipoteca sin tener que meter a tus padres como avalistas sino como hipotecantes no deudores, posición mucho más ventajosa para vosotros. O al menos, eso espero.

Suerte y cuidado con lo que firmas!