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Apreciado compañero,
En respuesta a tus dudas, dando por hecho que la entidad financiera ya ha interpuesto la demanda de ejecución hipotecaria, te resultará más que útil, como prueba a fin de fundamentar aún más tu oposición, la existencia, entre otras, siendo que te recomiendo analizar la totalidad del contenido del préstamo a fin de poder encontrar otras estipulaciones abusivas como intereses de demora y similar, de la contestación del SAC del banco en contra de la aplicación de la comisión por posición deudora.
En dicho sentido, y como recoge la literalidad del artículo 695.1.4ª de la LEC, se prevé como causa de oposición “el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible”.
Muchas gracias por confiar en nuestra opinión.
Un saludo.

Apreciada María Luisa,

Muchas gracias por compartir sus inquietudes en el foro y por sus palabras sobre nuestro trabajo, que trasladaré al equipo.

Me temo que su caso es el de más 3 millones de personas en España que están hipotecados a tipo variable. Hemos vivido una época de Euribor en negativo que ha ayudado mucho a los hipotecados a interés variable, ya que las cuotas mensuales en cada revisión se calculaban en función de un Euribor en negativo + el diferencial. Así, en su caso, de los 801€ que pagaba cada mes, solo 35€ eran intereses.

Por desgracia, la política monetaria del Banco Central Europeo de subida de tipos de interés para luchar contra la alta inflación en Europa, ha provocado que el Euribor pase de un mínimo cercano al -0,50% al actual 4,149% de Julio de 2023.

Teniendo en cuenta como se calcula un cuadro de amortización con cuota constante o cuadro de amortización francés, este aumento impacta de forma muy importante en las cuotas: se pagan muchos más intereses y se amortiza menos.

No quiero desanimarla, pero no veo mucha solución en estos momentos, para su caso. Las previsiones para el Euribor es que empiece a bajar a partir de 2024, a partir de mediados o finales, así que la cuota en la próxima revisión seguramente le baje un poco (no demasiado). Intente aguantar con el aumento de la cuota, que es muy probable sea temporal. Y si más adelante algún banco ofrece hipotecas fijas competitivas, negocie una subrogación. Su edad, me temo, será un inconveniente a la hora de cambiar de banco, ya que se centran en los clientes con mucha vida laboral por delante.

saludos cordiales.

Apreciada Ainhoa,

Me temo que poco puedes hacer si quieres firmar la hipoteca con este banco. O bien aceptas la compra por partes iguales con tu padre, o bien no firmas en estas condiciones y sigues negociando con el banco que vuelva a mandar a su departamento de riesgos la operación, firmando tu como titular y tu padre como avalista o como hipotecante no deudor. Pero va a llevar tiempo, si es que aceptan aprobar la hipoteca en estas condiciones.

Entiendo que proponen la compra entre los dos porque tus ingresos no son suficientes, según sus parámetros de riesgo, para aprobar la hipoteca.

Tienes la opción de presentar esta misma operación a otros bancos o bien, si quieres ser más rápida, contratar los servicios de un broker hipotecario.

Saludos cordiales y suerte!

Apreciada Carmen,

En respuesta a tu pregunta indicarte que, de conformidad con lo que indica el artículo 62.5 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, efectivamente, el compromiso de permanencia está amparado legalmente. En dicho sentido, la literalidad del precepto arriba indicado dice “En caso de que el usuario incumpla el compromiso de permanencia adquirido con la empresa, la penalización por baja o cese prematuro de la relación contractual, será proporcional al número de días no efectivos del compromiso de permanencia acordado”.

Por tanto, y en contestación a tu respuesta, entiendo que el cambio de compañía realizado por tu asesoría ha sido dentro del “tiempo de permanencia” estipulado en el contrato (recuerda que el contrato tiene que amparar expresamente dicha estipulación ya que, en caso contrario, no puede exigirse su cumplimiento) y, por ello, reclaman el pago de la parte proporcional al “tiempo que quedaba por cumplir”.

Muchas gracias por confiar en el asesoramiento de Futur Legal y no dudes en contactar de nuevo con nosotros ante cualquier cuestión.

Apreciado Víctor,

Recientemente el Gabinete Técnico del Tribunal Supremo ha aclarado la sentencia 367/2022 de 4 de mayo, puesto que lo que analizaba era un caso específico que centraba el debate en el tipo de interés que ha de utilizarse para realizar la comparativa de la TAE, reiterando la doctrina sentada en la STS 149/2020 de 4 de marzo, debiendo utilizarse siempre la categoría más específica dentro de otras más amplias.

Respecto a partir de qué porcentaje se debe considerar usura, no ha habido un criterio unánime entre los distintos Juzgados y Audiencias Provinciales, si bien, como indica en su pregunta, tiene que ser notablemente superior al tipo publicado, y parece que no tendrán dicha consideración aquellos que no superen en más de cinco puntos el tipo publicado.

Se debe recordar que la STS 149/2020 de 4 de marzo abrió la puerta a poder solicitar la nulidad del tipo de interés en base al control de incorporación y transparencia, y dicha vía no ha sido anulada por la reciente Sentencia del Supremo.
Atentamente le saluda,

Marina Mullor.