¿Debe el intermediario de crédito inmobiliario contar con los documentos Precontractuales y Postcontractual en el proceso de intermediación?
El proceso de intermediación de crédito inmobiliario es complejo y se encuentra ampliamente regulado por la actual normativa, esto es, por la Ley de Crédito Inmobiliario (en adelante, LCCI) y bajo el régimen de estricta supervisión del Banco de España. Por ello, es de suma importancia que el ciclo contractual con su clientela quede bien documentado y sea lo suficientemente transparente a efectos informativos, dando íntegro cumplimiento a la legislación que resulta de aplicación. Si eres un profesional del sector hipotecario, no dudes en solicitar información sobre los servicios jurídicos que ofrece el equipo de Futur Legal a los brokers hipotecarios.
Cumplimiento normativo: la clave
El cumplimiento normativo del intermediario no solo garantizará una buena reputación y solvencia en el mercado de crédito inmobiliario sino que evitará exponerse, por un lado, a un régimen sancionador del Banco de España y, por otro, a una reclamación de la clientela.
Cabe recordar que sobre el ICI pesa una importante normativa en materia de supervisión y disciplina y que la Administración debe velar en todo momento por la correcta aplicación de la ley, especialmente, cuando las operaciones de crédito se realizan sobre la vivienda habitual o en las que sean partícipes los consumidores. La Administración se encuentra facultada para imponer sanciones, al amparo y con sujeción a la Ley 10/2014 de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
Además del propio documento contractual de intermediación de crédito inmobiliario, es importante que quede regulado, por un lado, el contenido del artículo 35 de la LCCI a través del documento precontractual. Ese documento, que nace con el objetivo de documentar la fase de tratos preliminares con el cliente, nos garantizará poner a disposición al mismo de toda la información que, con carácter previo, la normativa requiere.
Por otro lado, es importante que quede también cristalizada la fase posterior al contrato de intermediación, esto es, la fase postcontractual, una vez el intermediario ya ha conseguido la operación de crédito requerida.
Veamos con detenimiento ambos documentos:
Documentación en la fase previa a la intermediación hipotecaria
El artículo 35 de la LCCI es de vital importancia en materia de intermediación de crédito inmobiliario. Cabe conocer la literalidad de su contenido:
“Artículo 35. Requisitos de información de los intermediarios de crédito inmobiliario.
- Con antelación suficiente a la prestación de cualquiera de las actividades propias de la intermediación de crédito inmobiliario definidas en el artículo 4.5), el intermediario de crédito o el representante designado facilitarán al prestatario, como mínimo, la información siguiente en papel o cualquier otro soporte duradero:
- a) La identidad y domicilio del intermediario de crédito inmobiliario.
- b) El registro en el que esté inscrito, el número de registro, y los medios para comprobar esa inscripción.
- c) Si el intermediario de crédito inmobiliario está vinculado a uno o más prestamistas o trabaja exclusivamente para ellos, en cuyo caso, indicará los nombres de los prestamistas en nombre de los cuales actúa.
- d) Si el intermediario de crédito inmobiliario ofrece o no servicios de asesoramiento y si éstos son independientes.
- e) La remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios o, cuando ello no sea posible, el método para calcular dicha remuneración.
- f) Los procedimientos a disposición de los prestatarios u otros interesados para realizar reclamaciones extrajudiciales contra los intermediarios de crédito inmobiliario y, en su caso, las vías de acceso a dichos procedimientos.
- g) Si procede, la existencia y, cuando se conozca, el importe de las comisiones u otros incentivos que el prestamista o un tercero han de abonar al intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios en relación con el contrato de préstamo. Si el importe no es conocido en el momento de facilitarse la información, el intermediario de crédito inmobiliario informará al prestatario de que el importe real será revelado posteriormente en la ficha de información personalizada.
- h) Cuando el intermediario de crédito cobre una remuneración al prestatario y reciba adicionalmente una comisión del prestamista o de un tercero, deberá informar al prestatario si la remuneración se deducirá o no, total o parcialmente, de la comisión.
- Los intermediarios de crédito inmobiliario que no estén vinculados pero reciban comisiones de uno o más prestamistas informarán al prestatario del derecho de éste a exigir información sobre los diferentes tipos y cuantías de comisión que abonan los distintos prestamistas que proporcionan los contratos de crédito que se ofrecen al prestatario.
- La remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios será comunicada al prestamista por aquel para su inclusión en el cálculo de la TAE.
- Los intermediarios de crédito inmobiliario deben asegurarse de que sus representantes designados, cuando se pongan en contacto con el prestatario o antes de entablar negociaciones con él, le comuniquen, además de la información prevista en el presente artículo, la calidad en la que actúan y el intermediario de crédito inmobiliario al que representan.
- Los intermediarios de crédito inmobiliario o representantes designados deben presentar fielmente al prestamista correspondiente la información necesaria obtenida a través del prestatario, con el fin de que pueda realizarse la evaluación de la solvencia, sin perjuicio de lo previsto en la legislación de protección de datos personales”.
Por todo ello, es de vital importancia que el ICI configure un documento precontractual para que sea puesto a disposición de la clientela con la debida antelación y con carácter previo a la firma del documento posterior relativo al contrato de intermediación.
¿Qué entendemos por “debida antelación”?
La LCCI señala la necesidad, en sus artículos 10 y 14, de que, con una antelación de 10 días, se entregue toda la información personalizada, con el objetivo de salvaguardar el equilibrio en las relaciones jurídicas con consumidores. También dicho plazo es referido en la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril. Por analogía y, pese a que el artículo 35 LCCI no señala plazo concreto, sino una mera “con la debida antelación suficiente” se recomendaría dicho plazo.
Por su parte, el artículo 20 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, (normativa supletoria a la LCCI) señala el plazo de 20 días. No obstante, si el legislador hubiera querido dar un plazo en el art. 35 LCCI, lo hubiera indicado y la Ley 2/2009 no complementa, sino suple, por lo que entendemos que, puede ser entregado con un plazo razonable de días antes de la firma del contrato de intermediación.
Documento postcontractual
El intermediario debe informar al cliente, una vez consiga una o varias ofertas (FEIN) de alguno o algunos prestamistas inmobiliarios, de las concretas condiciones que ofrece el prestamista. En concreto, aportará por escrito los datos del prestamista perfectamente identificadas, las condiciones del préstamo que ofrece, si el ICI cobra algún tipo de comisión al prestamista.
No es suficiente que el intermediario refiera en su contrato de intermediación que facilitará tales datos sino que conviene documentar esa fase en documento propio, posterior al contrato de intermediación, identificado como documento postcontractual.
Dicho documento, debidamente firmado por el cliente, permitirá al ICI el cobro de sus honorarios con mayor garantía, al reconocer el cliente la finalización de sus servicios y, por tanto, el devengo de sus honorarios en la gran mayoría de supuestos en que el ICI únicamente cobre honorarios al éxito de la operación de financiación.
Una buena reputación, un buen profesional
Como puede verse, debe contarse con todo el proceso debidamente documentado, pues añadirá reputación al ICI tanto a nivel interno como externo, con sus clientes y con el regulador y le evitará verse expuesto a un régimen sancionador o una reclamación por no haber sido lo suficientemente claro en materia de transparencia en el mercado y, en consecuencia, por quebrantar la normativa proteccionista de la clientela de los servicios bancarios.