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HIPOTECA CUOTA CRECIENTE, ¿ES ABUSIVA?

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Buenos días,

En estos días estoy comenzando a informarme sobre la posible existencia de cláusulas abusivas en mi hipoteca, lo cual vengo sospechando desde hace mucho tiempo.

A grandes rasgos, les explico la hipoteca, formalizada en abril de 2006 con Caja Madrid:

– 220.000 euros de capital prestado, a amortizar en 410 cuotas (34 años).
– Tipo de interés Euribor + 1 (muy caro en esas fechas), con revisión semestral.
– Doble garantía, con mi casa y la de mi suegro, pues la tasación de mi casa era inferior a esos 220.000 euros (el principal de mi casa son 176.000 del capital prestado y 44.000 de casa de mi suegro).
– Sistema de amortización cuota creciente, con una progresión anual del 2% (este es el tema que más me preocupa, pues ahora mismo estoy pagando unas cuotas de 460 euros cuando debería pagar casi el doble, por lo que en unos años las cuotas se pueden hacer insostenibles).
– He llegado a pagar de cuota 1.247 euros en los años en los que los intereses estaban tan altos. Aun así, con todo lo que hemos pagado (nunca he hecho las cuentas, pero calculo que es mucho, incluso creo que más de 100.000 euros), solo he amortizado 25.970 euros. Nos queda un capital pendiente de 194.000 euros.

Esta hipoteca la sacamos a través de una empresa intermediaria, la cual nos realizó todas las gestiones y trámites con el banco. Hoy en día, sí que tenemos unas nociones básicas de lo que supone nuestra hipoteca, pero en el momento de la contratación rotundamente no. Teníamos 22 años, éramos jóvenes y con un conocimiento financiero nulo. Pero no solo eso, sino que podemos afirmar que fuimos engañados a mala fe, pues hubo varios puntos en los que nos mintieron expresamente, tanto esta empresa intermediaria como el banco, con el que mantuvimos una reunión antes de la firma de la hipoteca. Por ejemplo, nos dijeron que la casa de mi suegro quedaría libre de cargas automáticamente en muy poco tiempo, en cuanto amortizásemos el capital correspondiente a esa casa. O que el sistema cuota creciente era ideal y mejor que el sistema tradicional, pues íbamos a pagar muy poquito y solo nos subiría un 2% al año, sin informarnos de lo que podría pasar -y pasó- si subían los intereses, que es que pasamos de una cuota de 600 o 700 euros a casi el doble; o de lo que pasaría en los últimos años del préstamo (nunca nos enseñaron un cuadro de amortización hasta el año 2009, cuando empezamos a ser conscientes de lo que implicaba el sistema de amortización cuota creciente). En cuanto a la empresa intermediaria, que es contra quien más impotencia sentimos, puesto que además de engañarnos (no solo por omisión de información, sino respondiendo falsamente a nuestras dudas y preguntas) nos cobró una buena comisión de unos 8 o 9.000 euros, no nos dio ningún recibo ni factura de sus servicios, por lo que no podemos demostrarlos (lo único que tenemos es un apunte en la cartilla del banco). De todos los demás gastos sí que conservamos los recibos.

Al margen de si en nuestra escritura de hipoteca concurre alguna cláusula abusiva, puesto que no sé si la cuota creciente se considera así (además de que hay muchísimas cláusulas y términos que se escapan a mis conocimientos), nosotros estaríamos interesados, para mayor tranquilidad, en cambiar el sistema de amortización al sistema francés. Nunca hemos planteado este tema al banco, hasta hace unos días que, a través de mi gestor online de la oficina virtual de Bankia, planteé el tema informalmente y me respondieron que si se hiciese el cambio, el diferencial subiría del 1 al 1.5%, además de tener que hacernos cargo de todos los gastos asociados. La respuesta la verdad es que fue un poco vaga y no me convenció mucho. Con estas condiciones, no sé si nos interesaría o no hacer este cambio, pues su estudio se escapa de mis conocimientos.

Y bueno, estos son todos los aspectos que creo importantes de nuestra hipoteca. ¿Podría hacerse algo? ¿Estaríamos ante una cláusula abusiva por el sistema de amortización de cuota creciente? No lo he mencionado antes, pero he de decir que estamos totalmente al corriente de pago de todos los recibos y nunca jamás hemos tenido ningún impago, pero consideramos que puede llegar un momento en que las cuotas se hagan insostenibles.

Agradezco muchísimo de antemano su interés y atención y la labor tan grande que hacen desinteresadamente a través de este foro de ayuda al consumidor. Un saludo.

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Apreciada Inma,

También sería preciso que un perito financiero hiciera una simulación de la cuota que habrías pagado con una hipoteca “normal” (sistema de amortización francés) y la hipoteca que has pagado de cuota creciente, ya que los primeros 10-15 años se paga menos cuota con una hipoteca de cuota creciente. Si se demanda al banco por abusividad del sistema de amortización de cuota creciente y se gana, puede que tengas que pagar al banco, en lugar de cobrar.

saludos.

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Apreciada Inma,

La declaración de abusividad de la cuota creciente no es un tema que esté muy avanzado en nuestros tribunales; con ello quiero decir que hay una gran parte que no lo consideran abusivo, pero, por otro lado, hay otros que sí, sobretodo analizando su abusividad y su superación del control de transparencia; es decir, si cuando se comercializó con el cliente éste sabía lo que estaba contratando. La hipoteca creciente es un producto que se ofrecía para aquellas personas que al formalizar el préstamo hipotecario no disponían de muchos ingresos o de una determinada estabilidad económica pero que sabían que en un determinado periodo de tiempo su economía mejoraría ; de ahí que al principio se pagara menos en las cuotas mensuales pero luego aumentarían.

En tu caso te recomiendo lo siguiente: en primer lugar, solicita un cuadro de amortización y una simulación futura para saber tu escenario en el desarrollo de tu hipoteca. Te recomiendo que inviertas en un buen asesoramiento, no sólo jurídico sino también económico, para que un perito economista te pueda realizar el cuadro de amortización de tu hipoteca, tanto con las condiciones que tienes pactadas como el que sería sin la progresión del 2%. Una vez obtenidos los escenarios, negociar con el banco las mejores condiciones para tu hipoteca, y es ahí donde entraría el acompañamiento de un asesoramiento jurídico. Sólo en el caso en que las negociaciones extrajudiciales no surgieran efectos es cuando se estudiaría la viabilidad de una demanda solicitando la declaración de nulidad de la cláusula de progresión por ser abusiva al no superar el control de transparencia, y en dicho estudio se tiene que tener muy en cuenta el criterio de la Audiencia Provincial de la Comunidad Autónoma que será conocedora de tu caso, ya que varían enormemente.

Recibe un cordial saludo,

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