El relación a la acción de saneamiento por vicios ocultos en compraventa, dice el artículo 1484 del Código Civil:
“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.
Las acciones edilicias están caracterizadas por la brevedad del plazo para su ejercicio en relación con las acciones generales derivadas del incumplimiento de las obligaciones. En la compraventa civil, el artículo 1490 en relación con el 1484 y ss. Del código civil, señala que se extinguirán a los 6 meses desde la entrega real (dies a quo). Ese plazo de seis meses puede ser apreciable de oficio y no admite interrupción, al ser un plazo de caducidad.
Responsabilidad del vendedor por vicios ocultos
Son requisitos necesarios para la exigencia de responsabilidad al vendedor por el saneamiento por defectos ocultos los siguientes:
- Primero: La existencia de un vicio o defecto, debiéndose entender éste la característica que afecta a una cosa específica y que, diferenciándola de las demás de su especie, la hacen poco apta para la finalidad que está llamada a cumplir. Definiendo la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de febrero de 1994 el vicio oculto como «los deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan su utilidad.”
- Segundo: Que el defecto sea grave, o como dice el Código Civil «que haga la cosa impropia para el uso a que se la destina, o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella».
- Tercero: Que el defecto sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido ni lo pudiera ser por el adquirente. Por esto excluye el Código Civil la responsabilidad por vicios ocultos cuando se trate de defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, o cuando el comprador sea un perito que, por razón de su profesión u oficio, debiera fácilmente conocerlos.
- Cuarto: Que el defecto sea preexistente a la venta.
Compraventa de segunda mano
Hay que matizar que en compras de objetos de ocasión o de segunda mano siempre opera un componente de riesgo, que alcanza a la más elemental lógica. De ahí que, por ejemplo, ya de entrada y por lo que a pequeñas deficiencias se refiere, se indica por la jurisprudencia que no pueda pretenderse un funcionamiento perfecto como si de una cosa nueva se tratara, de tal forma que el comprador lo adquiere a su riesgo y ventura con la natural esperanza de obtener de él un buen comportamiento, por eso se ha sostenido que en tales supuestos la necesidad de pequeñas reparaciones no afecta al debido cumplimiento de su obligación de entrega por parte del vendedor (STS 7/4/1993 SAP Badajoz, 30/6/1998, Madrid, 11/5/1998).
En este tipo de procedimientos resulta de enorme transcendencia la acreditación de los vicios ocultos por parte de quien reclama la responsabilidad al vendedor, ya que es quien tiene la carga de la prueba. Por ello, para asegurarnos el éxito de dicha acción resulta imprescindible reunir toda aquella prueba que nos permita acreditar no sólo la existencia del vicio en la cosa vendida sino que el mismo reviste las exigencias indicadas anteriormente.
Acciones del comprador si hay vicios ocultos
Por todo ello, en caso en que nos encontremos ante la concurrencia de los indicados requisitos y acreditemos la existencia de los mismos, el comprador puede ejercitar las siguientes acciones:
- El desistimiento del contrato, conocida como “acción reidhibitoria”, por la cual se interesará que se proceda al abono del precio pagado.
- Una rebaja proporcional del precio pagado, denominada acción “quanti minoris”, en función de la entidad de los defectos del bien.
En el supuesto en que el comprador optara por la rescisión del contrato, si el vendedor conociera los defectos del bien además se faculta al comprador para que solicite una indemnización por los daños y perjuicios que se le han ocasionado.