Interesante pregunta, Fran.
Efectivamente, en España se han producido miles de demandas contra bancos por mala comercialización de hipotecas multidivisa, a consumidores que en nada tenían tu perfil, que se entiende profesional y con conocimientos expertos del mundo de las inversiones e, incluso, de las divisas. Hemos analizado en el blog la jurisprudencia relacionada con las hipotecas multidivisa.
Sin embargo, el legislador en la Ley 5/2019 no ha prohibido las hipotecas en divisas. En su artículo 20. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, regula la hipoteca en divisas:
“1. En los contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera el
prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa conforme a lo dispuesto en este artículo. Dicha moneda alternativa será:
a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la
mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo, o
b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de
celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.
El prestatario optará por una de estas dos alternativas en el momento de solicitar el
cambio.
El tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se establezca otra cosa. A estos efectos, y salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, el tipo de cambio utilizado para la conversión será el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en que se solicite la conversión.
2. Los prestatarios que no tengan la consideración de consumidores podrán pactar con
su prestamista algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio al que estén
expuestos en virtud del contrato de préstamo, en lugar del derecho reconocido en el
apartado anterior.
3. Los prestamistas informarán periódicamente al prestatario, en los términos y plazos
que se establezcan por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión. También se informará, en su caso, de los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto el prestatario.
4. La información a que se refiere el apartado anterior se facilitará en todo caso cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas periódicas difiera en más del 20 por ciento del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de celebración del contrato de préstamo.
5. Las disposiciones aplicables en virtud del presente artículo se pondrán en
conocimiento del prestatario a través tanto de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley como del contrato de préstamo. Si los contratos de préstamo no contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 por ciento la FEIN deberá incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20 por ciento.
6. El incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos en este
artículo determinarán, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las cláusulas
multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del contrato de modo tal que se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus ingresos.”
Por tanto, si algún banco quiere concederte una hipoteca en yenes japoneses, no hay ninguna norma que lo prohíba. Eso sí, debe asegurarse de que tienes toda la información para entender que el tipo de cambio del EUR/JPY afecta tanto a tus cuotas, en su contravalor en euros, como a la deuda pendiente (que en su contravalor en euros oscila continuamente y puede perfectamente superar el importe concedido en su día, convertido en euros).
saludos.
Economista especializado productos financieros y socio del despacho de abogados y economistas Futur Legal.
Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).
Consejero del CES de las Illes Balears. Patrono de Finsalud. Profesor asociado de la UIB y director de trabajo fin de máster de la UNIR.
Autor del libro a Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013) y coautor de Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión (Aferre, 2024); Situación, tendencias y restos del sistema financiero (Aranzadi, 2022); Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech (Wolters Kluwer, 2021); Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Wolters Kluwer, 2019).
Pau A. Monserrat entiende la actividad del economista más allá de una profesión, como una forma de entender y participar en el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar con garantías de éxito los encargos de sus clientes. Se ha mostrado activo en la divulgación de la educación financiera, la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos de los usuarios del sector financiero.
