Marina Mullor No hay comentarios

2 viviendas en propiedad al 50% entre hermanos

Apreciado Jose,

Pueden realizar una extinción de condominio pero deberán valorar ambas viviendas para obtener las valoraciones de las mitades que se cederán y adjudicarán, pasando a ser propietarios en exclusiva de cada una de ellas.

La extinción de condominio le permite tributar únicamente por el impuesto de actos jurídicos documentados, teniendo éste un tipo mucho más inferior que el previsto para la compraventa de viviendas.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor.

Marina Mullor No hay comentarios

extincion de condominio para quedarse totalidad hipoteca

Apreciado Roberto,

Los gastos de la escritura de extinción son la factura del Notario, el impuesto de actos jurídicos documentados, y la inscripción registral. Se está exento de abono del impuesto de transmisiones patrimoniales y de plusvalía municipal. Recuerde que el impuesto de actos jurídicos se calculará en función de la valoración de la mitad que adquiría, no en función de la valoración total del inmueble.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Manu Martínez No hay comentarios

Sentencias IRPH Palma de Mallorca

Hola Eduardo,

Gracias por animarse a participar en nuestro foro de consultas.

Desde el pronunciamiento del Tribunal Europeo de Justicia el 3 de marzo, ha habido varias sentencias favorables para los consumidores en diferentes puntos de España y efectivamente ya la ha habido en Palma de Mallorca el 20 de abril de 2020.

En esta sentencia la demandada era Caixabank S.A. donde la resolución del magistrado fue determinar la nulidad de la cláusula IRPH que se introdujo en el préstamo hipotecario del cliente así como también de su índice sustitutivo, por incumplimiento sobre transparencia en la inclusión de la cláusula de conformidad con lo dispuesto por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el 3 pasado de marzo de 2020. A la nulidad de la cláusula IRPH se la añadió el recálculo de todo el préstamo hipotecario, sustituyendo el IRPH por EURIBOR.

El tenor de la mayoría de sentencias favorables de IRPH han ido por este camino, cabe recordar que desde el Tribunal Europeo se abrió la vía para la reclamación en virtud del control de transparencia, concretamente el doble control:

1º) Control de inclusión, que comprende la información que se le ha dado al cliente por parte de la entidad.

2º) Control de comprensibilidad, que comprendería si el consumidor ha llegado a entender el comportamiento y funcionamiento de dicho índice, es decir, si entiende cómo funciona el IRPH y cómo ha ido fluctuando durante el pasado.

Como bien sabrá en numerosas ocasiones la información banco-cliente respecto a lo que está contratando no siempre pasa este control de transparencia por tanto si usted es afectado por IRPH no dude en contar con los profesionales de Futur Legal que estudiarán de manera pormenorizada su caso para recomendarle la mejor solución.

Un saludo.

Manu Martínez, paralegal de Futur Legal.

Pau A Monserrat Valenti No hay comentarios

Hipoteca en divisas

Interesante pregunta, Fran.

Efectivamente, en España se han producido miles de demandas contra bancos por mala comercialización de hipotecas multidivisa, a consumidores que en nada tenían tu perfil, que se entiende profesional y con conocimientos expertos del mundo de las inversiones e, incluso, de las divisas. Hemos analizado en el blog la jurisprudencia relacionada con las hipotecas multidivisa.

Sin embargo, el legislador en la Ley 5/2019 no ha prohibido las hipotecas en divisas. En su artículo 20. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, regula la hipoteca en divisas:

“1. En los contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera el
prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa conforme a lo dispuesto en este artículo. Dicha moneda alternativa será:

a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la
mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo, o
b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de
celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.
El prestatario optará por una de estas dos alternativas en el momento de solicitar el
cambio.
El tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se establezca otra cosa. A estos efectos, y salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, el tipo de cambio utilizado para la conversión será el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en que se solicite la conversión.

2. Los prestatarios que no tengan la consideración de consumidores podrán pactar con
su prestamista algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio al que estén
expuestos en virtud del contrato de préstamo, en lugar del derecho reconocido en el
apartado anterior.

3. Los prestamistas informarán periódicamente al prestatario, en los términos y plazos
que se establezcan por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión. También se informará, en su caso, de los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto el prestatario.

4. La información a que se refiere el apartado anterior se facilitará en todo caso cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas periódicas difiera en más del 20 por ciento del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de celebración del contrato de préstamo.

5. Las disposiciones aplicables en virtud del presente artículo se pondrán en
conocimiento del prestatario a través tanto de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley como del contrato de préstamo. Si los contratos de préstamo no contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 por ciento la FEIN deberá incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20 por ciento.

6. El incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos en este
artículo determinarán, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las cláusulas
multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del contrato de modo tal que se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus ingresos.”

Por tanto, si algún banco quiere concederte una hipoteca en yenes japoneses, no hay ninguna norma que lo prohíba. Eso sí, debe asegurarse de que tienes toda la información para entender que el tipo de cambio del EUR/JPY afecta tanto a tus cuotas, en su contravalor en euros, como a la deuda pendiente (que en su contravalor en euros oscila continuamente y puede perfectamente superar el importe concedido en su día, convertido en euros).

saludos.

Luis García Langa No hay comentarios

Garantía de Fondos de inversión

Hola Roger,
La inversión vía fondos de inversión es la más óptima para la mayoría de inversores, pero lo primero que hay que hacer es saber qué son los fondos de inversión: con ellos puedes diversificar, acceder a gestión muy profesional, con fiscalidad eficiente y con liquidez diaria.

Ahora bien, hay miles de fondos de inversión y desgraciadamente muchos de ellos son muy malos, así que tienes que buscar los mejores:

comparativa fondos europa

En este gráfico tienes una comparativa de buenos fondos de bolsa europea (alguno de los que tenemos nosotros en la cartera que asesoramos), de tipologías de empresa distintas comparánlos con el EuroStoxx (índice de bolsa que agrupa las 50 empresas más representativas de la Zona Euro). Fíjate que mientras la bolsa europea casi no ha subido desde 2010, hay fondos que han subido entre un 50 y un 150%. Desgraciadamente la mayoría de los fondos más comercializados están por debajo de la línea roja.

Contestando directamente a tu pregunta: no hay garantía de 100.000 euros, pero no es necesaria. La garantía en depósitos te cubre si quiebra el banco, en el caso que quiebre el banco donde tienes el fondo no pasa nada, el fondo es tuyo (igual que si tienes una acción, un plan de pensiones o un seguro) y la autoridad financiera te lo traspasaría a otra entidad sin coste para ti.
Es decir, las pérdidas dependerán del riesgo que quieras asumir y de la calidad en la gestión y no olvides que muchos fondos que se comercializan en España están por debajo de la línea roja que te he mostrado en el gráfico. Seleccionar bien el fondo es básico.
Dímelo si necesitas ayuda sobre el tema.

Un saludo,
Luis García Langa