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Apreciada Marisa,

Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que todos, sin excepción, estamos bajo el cumplimiento de este estado de alarma y tendremos que ir aprendiendo de las circunstancias a medida que se nos van planteando.

Vuestro acuerdo era perfecto porque cubría los intereses de ambas partes y ambos estabais conformes, y lo ideal será reconducirlo tan pronto como las circunstancias nos lo permitan.

Para el análisis de la situación que nos planteas debemos tener en cuenta qué circunstancias podemos controlar porque estén al alcance de nuestra voluntad y cuáles no.

No podemos controlar cuándo nos citarán para proceder a la ratificación del convenio regulador, puesto que los plazos están suspendidos de conformidad a lo establecido en el contenido del estado de alarma.

No podemos controlar las repercusiones que dicho estado de alarma tenga en nuestra economía, puesto que me informáis que ambos vais a ser parte de un ERTE; recordad que un ERTE es una medida temporal.

No podemos controlar qué van a decidir hacer las entidades de crédito para poder seguir concediendo créditos hipotecarios; a modo de ejemplo las propias entidades pueden verse afectadas en sus políticas de concesión de créditos al tener que destinar una gran parte de los mismos a las pymes, por ejemplo.

Con todo ello quiero decirle que , antes del presente estado de alarma, sí que es cierto que la gran mayoría de entidades de crédito adelantaban el estudio de viabilidad de las operaciones sólo con una copia del convenio firmado, pero no la aprobaban de forma definitiva hasta la ratificación del mismo.

Inmersos en este estado, desconozco si las entidades bancarias siguen estudiando la viabilidad de las operaciones de crédito bajo los mismos criterios, ya que las circunstancias han variado notablemente.

Lo que sí puede hacer es ocuparse del contrato de opción que ha firmado, ya que puede ser de imposible cumplimiento por circunstancias no imputables a usted, es decir, por circunstancias sobrevenidas y totalmente fuera del poder de actuación de las partes. Le recomendaría que se pusiera en contacto con la inmobiliaria y mirara de negociar con ellos algún escenario de inmediato y no centre ahora su atención en la entidad bancaria puesto que, como le he indicado, es un escenario que no podemos controlar.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Marina Mullor

Abogada del ICAIB (2003) en Futur Legal. Especialista en Derecho mercantil, civil y familia.

futurlegal.com/

Buenas tardes Valeria.

En primer lugar quisiera agradecerle que se hay puesto en contacto con nosotros.
Cómo bien sabrá nuestra sede está en Palma de Mallorca pero ello no es ningún inconveniente para que le podamos llevar su caso y gestionarlo de la mejor manera.
Contamos con la colaboración de expertos abogados en la materia repartidos por toda la península para agilizar al máximo los trámites y facilitar el acceso a nuestros clientes.

Por tanto no existe ningún inconveniente en que le podamos estudiar y llevar a trámite previo estudio la viabilidad de una demanda por IRPH en Barcelona.

Un saludo.

Manu Martínez

futurlegal.com

Apreciada Raquel,

Lo primero que se debe analizar es si realmente tienes la obligación o no de tener una cuenta bancaria para el abono del préstamo hipotecario. Para encontrar la respuesta se debe analizar tu escritura de préstamo hipotecario. El Banco de España ya se ha pronunciado al respecto enfocándolo desde la siguiente perspectiva:

A) En el supuesto en que el contrato de préstamo no te imponga dicha obligación: Se podrían efectuar los pagos mediante una domiciliación de los recibos de la hipoteca en una cuenta de otra entidad, por transferencia o por ingreso en efectivo.

B) En el supuesto en que el contrato establezca la obligación de mantener abierta una cuenta en la entidad: En estos casos es muy importante analizar la fecha de formalización del préstamo hipotecario. En su caso, la hipoteca la firmó en el año 2.007, es decir, con anterioridad al 29 de abril de 2.012, fecha en que entró en vigor la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, y por lo tanto el cobro de comisiones de dicha cuenta, que se utiliza exclusivamente para la gestión del préstamo, sería una práctica contraria a las buenas prácticas y usos bancarios.

Si estuviésemos en este segundo supuesto y la entidad bancaria no cesara en el cobro de sus comisiones, usted podrá interponer una reclamación al Banco de España.

Aprovecho para reproducirle parte del contenido de la Memoria de Reclamaciones del Banco de España 2016 en el que se establece que no deben cobrarle comisiones:

“Tradicionalmente, el DCMR ha venido considerando que, cuando las cuentas se mantienen por imposición de la entidad y son utilizadas exclusivamente para abonar los intereses de un depósito, o para dar servicio a un préstamo hipotecario o personal, o a los pagos derivados de cualquier otro tipo de operativa, no correspondería a los clientes soportar ninguna comisión por mantenimiento y/o administración. Ciertamente, en tales situaciones el cliente estaría pagando por cumplir una obligación —apertura de cuenta para facilitar la gestión de la entidad— que esta le impuso en interés propio, lo cual se valoraba contrario al principio de reciprocidad y a las buenas prácticas y usos bancarios.

En este sentido, en las operaciones de depósito, de préstamo o de crédito anteriores a la normativa general de transparencia y de crédito al consumo actualmente vigente, las entidades deben conformar su actuación al referido criterio, según el cual no es posible el cobro de comisiones en las cuentas instrumentales de los depósitos, de los préstamos o de los créditos (o de otro tipo de productos, bancarios o no), siempre que estas se usen exclusivamente para la gestión de dichos productos, circunstancia que deberá ser valorada y acreditada en cada caso en que se manifiesten discrepancias respecto de dicha cuestión”.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Marina Mullor

Abogada del ICAIB (2003) en Futur Legal. Especialista en Derecho mercantil, civil y familia.

futurlegal.com/

Hola Andrés,

De momento parece que el Gobierno está dispuesto a hacerlo, no sé si es algo definitivo, y si pasara sería muy relevante para la bolsa (aparte de la inyección directa de liquidez para empresas).

Realmente es lo mismo que el rescate bancario: el estado entra en el capital de las empresas que pasan a tener una parte pública. Para el inversor tiene dos vertientes

1. La positiva es que se rescata a la empresa de la que es accionista y se puede evitar una quiebra. En caso de quiebra, el accionista pierde toda su inversión.
2. La negativa es que se diluye mucho la participación del accionista; dicho de otra forma, el valor de la inversión puede caer significativamente. Para que el gobierno (o la administración que corresponda) compre, se hace una ampliación de capital que, probablemente, iría sin derecho de suscripción preferente y por tanto el precio de cotización caería fuertemente. Esta explicación es válida para el que tenga acciones en cartera antes del “rescate”, si las compras después el análisis es otro.

Gráfico ING (fuente Corredordefondos.com en plataforma Visual Chart)

En este gráfico puedes ver un caso de un rescate exitoso: el banco holandés ING fue rescatado en octubre de 2008 tras pérdidas muy fuertes (el accionista perdió mucho dinero), luego, incluso, siguió bajando, pero los años posteriores subió como la espuma, llegando incluso a devolver el dinero a las arcas públicas holandesas a finales de 2014 y ofreciendo beneficios a sus accionistas (entre ellos el estado holandés). En el gráfico, también ves el efecto del coronavirus que ha contagiado a todas las bolsas.

Ojo, aunque el estado español no lo haga (aquí se están aplicando vías más indirectas) no estás exento de este riesgo ya que podrías estar invertido en acciones alemanas igual que en españolas; de hecho es bueno diversificar en bolsa entre varios países, zonas y sectores.

Actualmente las bolsas están muy baratas y hay muchas oportunidades de entrada, sin embargo tienes que tener en cuenta dos factores y no volverte loco:

• Los mercados estos días (a largo plazo sí) no se mueven por realidades económico-financieras (datos macro, resultados, análisis técnico o sectorial), lo hacen por pánico y, por tanto, aunque esté muy barato puede bajar más. En este sentido deberías tener muy clara el riesgo que puedes asumir y durante cuánto tiempo.
• Hay que ser selectivos: es fácil que haya subidas muy fuertes en las bolsas (tanto por el excesivo castigo como por inyecciones de liquidez) pero habrá empresas que se queden por el camino (o ser rescatadas), tanto grandes como pequeñas. Por lo tanto el análisis a la hora de invertir o mantener una inversión debe ser muy concienzudo. La diferencia de hacerlo bien o mal puede estar en aprovechar la situación y obtener jugosas rentabilidades o perder con acciones que sean las perdedoras (entre las que se encontrarían las “rescatadas” si las tienes antes del rescate).

Si necesitas más info sobre el coronavirus y las bolsas aquí vamos colgando vídeos y aquí otros análisis y actualizaciones y, por supuesto, quedo a tu disposición aquí mismo para intentar ayudarte..

Un saludo!
Luis García Langa
Corredordefondos.com

Luis García Langa

www.aulafinanzas.com/

Buenas tardes,

En varias consultas similares a la suya siempre parto de la siguiente premisa: la ley no establece unas reglas determinadas para saber cómo calcular las compensaciones económicas derivadas de la extinción de la copropiedad.

Este hecho hace que estemos en el plano de la negociación extrajudicial y, por lo tanto, los elementos que enumera en su consulta deben ser útiles para encontrar la zona de posible acuerdo entre ustedes.

Como usted muy bien apunta, si pone en venta la propiedad, con el importe de dicha venta se liquidará el préstamo hipotecario y el sobrante, si lo hubiese, se debe repartir en el mismo porcentaje de copropiedad, en su caso el 50 %. Pero hay un detalle muy importante que no debe obviar y es que desde septiembre de 2019 usted está abonando en exclusiva las cuotas del préstamo hipotecario. Si dicho contrato de préstamo se celebró figurando ustedes dos en la posición de deudores hipotecarios, usted tiene un derecho de crédito frente al otro al haber asumido la totalidad de dicha cuota; es decir, que usted le podría reclamar judicialmente esa diferencia económica.

El mismo criterio debe seguirse con los impuestos que gravan la vivienda que afecten a la propiedad del inmueble, ya que los mismos también deberían abonarse en dicha proporción de copropiedad, es decir, por mitades.

El mismo criterio debe seguir para todos los gastos que graven la presente operación de venta, puesto que ustedes deberán responder a los mismos en su porcentaje de copropiedad.

La conclusión de lo expuesto se puede resumir de la siguiente manera: si usted ha abonado cantidades que le correspondía a la otra parte por su porcentaje de copropiedad, usted está legitimada para reclamárselas judicialmente si la otra parte no se la compensa en el momento del reparto del sobrante de la compraventa.

Todos este escenario sería para el caso en que los dos estuviesen de acuerdo en vender el inmueble ya que si la otra parte no accede a la venta usted solo podrá proceder a la extinción de la copropiedad en la que de nuevo nos vemos en dos supuestos: que la otra parte acceda a dicha extinción, es decir, que haya acuerdo entre ustedes o que no haya acuerdo.

Si hay acuerdo entre ustedes la formalización de la misma se realizará vía notarial pero si no lo hay quien esté interesado en extinguirla deberá interponer una demanda judicial de división de la cosa común.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Marina Mullor

Abogada del ICAIB (2003) en Futur Legal. Especialista en Derecho mercantil, civil y familia.

futurlegal.com/