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No me cabe ninguna duda que incluir en un documento, en vuestro caso y como nos habéis hecho llegar, titulado ‘Solicitud de financiación de personas físicas’ de Bankinter una cláusula como la siguiente:

Es cuanto menos ilegal y, sin duda alguna, nociva para el funcionamiento transparente y competitivo de un mercado tan importante como es el hipotecario. Espero y deseo que la eliminen de sus contratos de forma inmediata.

El último texto de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Senado, 18/01/2019), solo pendiente de publicación en el BOE, por citar la norma más reciente posible que hace referencia al caso comentado, en su artículo 11 que versa sobre la obligación de los prestamistas de evaluar la solvencia del potencial prestatario, se recoge:

“1. Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral.

2. A estos efectos, los prestamistas deberán contar con procedimientos internos específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia mencionada en el apartado anterior. Estos procedimientos, cuyo coste en ningún caso podrá repercutirse al potencial prestatario, serán revisados periódicamente por los propios prestamistas, que mantendrán registros actualizados de dichas revisiones. La revisión de estos protocolos se supervisará por el Banco de España o autoridades competentes, conforme a los artículos 33 y 43.”

Pau A Monserrat Valenti

Economista especializado productos financieros y socio del despacho de abogados y economistas Futur Legal.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).
Consejero del CES de las Illes Balears. Patrono de Finsalud. Profesor asociado de la UIB y director de trabajo fin de máster de la UNIR.

Autor del libro a Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013) y coautor de Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión (Aferre, 2024); Situación, tendencias y restos del sistema financiero (Aranzadi, 2022); Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech (Wolters Kluwer, 2021); Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Wolters Kluwer, 2019).

Pau A. Monserrat entiende la actividad del economista más allá de una profesión, como una forma de entender y participar en el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar con garantías de éxito los encargos de sus clientes. Se ha mostrado activo en la divulgación de la educación financiera, la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos de los usuarios del sector financiero.

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Hola, Sofía.

Soy muy poco amigo de los bancos. Te adelanto esto para que entiendas que la información y opinión que te paso tiene un doble enfoque. Comprender lo que sucede debe hacerse sin aplicar sesgos cognitivos en materia de normativa y, a la vez, iluminar los comportamientos a la luz de la ética de mercado.

En la web del Banco de España (https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/comisiones/ ) hallamos que:

“Las comisiones bancarias son libres. Los bancos podrán cobrar lo que libremente decidan excepto en aquellos casos en los que el importe de las comisiones estén limitados por una norma, como por ejemplo en la cancelación anticipada de una hipotecaria o de un crédito al consumo.”

También que:

“La comisión de estudio remunera a la entidad por el estudio o análisis de los riesgos de una operación. Suele ser un porcentaje sobre el importe de la operación, con un mínimo.”

Visto con objetividad es relativamente fácil de entender que el empresario que realiza un trabajo para un tercero cobre por hacerlo. Si interpretamos que un préstamo puede tener dos fases, la de estudio de viabilidad y costes inicial y otra posterior de ejecución material del negocio estaremos ante un proceso lógico que puede ser remunerado por separado en ambas fases.

Si el banco dedicara el 100% de sus recursos humanos y materiales a evaluar préstamos sin contratar ninguno tendría serios problemas de viabilidad.

Dicho esto, veamos algunas particularidades de tu caso:

• en general la banca no cobra ante este supuesto por lo que Bankinter se configura a sí mismo como un banco poco competitivo.
• Esta imposición, claramente, pretende retenerte y que para conocer sus condiciones económicas no consultes con otros bancos lo cual puede suponer una práctica abusiva de posición dominante dado que carece de cualquier mecanismo de compensación o equidad: por ejemplo, podrían decirte “asume esto y si nosotros no te aprobamos el préstamo tenemos que pagarte el 2%”
• otra cuestión desafortunada es que incluye una indeterminación jurídica en ese contrato dado que ese “hasta el 2%” no sabes si es un 0.5%, un 1% o el 2%. Teniendo en cuenta que dejar indeterminada la fijación del precio al empresario en un contrato es práctica abusiva por Legislación de consumidores y usuarios tendríamos que entender que estamos ante una propuesta tóxica.
• pero lo más grave del asunto es, en sí misma, la propuesta. Obviamente al solicitar condiciones para un préstamo hipotecario el banco DEBE evaluar el riesgo como una parte fundamental del negocio del mismo modo en que un vendedor de pisos debe mostrarte la vivienda o un restaurador debe ir al mercado para preparar platos. Se trata de tareas preparatorias de un negocio que le beneficia y que sabe (y repercute a  sus clientes globales) que no siempre sale bien. Ese análisis no solo te sirve a ti para identificar tu capacidad de endeudamiento y de pago a largo plazo sino sirve también al banco para no correr riesgos inadecuados por lo que os beneficia a ambos. El asunto es que si el banco no te considera adecuada como cliente debe informarte de ello y punto. Pero imaginemos (de un banco puedo esperar cualquier gamberrada con lo que ya he visto) que te dicen que sí pero en tu préstamo de 150.000€ (ejemplo) al euribor + 5 puntos mientras en otra oferta de otro banco tienes euribor +1.75 ¿qué haces? Si ellos te han impuesto “hasta un 2%” ¿pagas, por ejemplo, 3.000€ de comisión de estudio o aceptas vivir 35 años con un exceso de 3.25% en el diferencial? Obviamente pagarías los 3.000€. Dicho de otra manera, pueden hacer caja a lo bruto si les da la gana incluso cuando quieran desestimar tu préstamo.

Afortunadamente, en tu caso, te lo has leído y te has molestado en pedir consejo. Me alegra que haya consumidor@s como tu. Me preocupan los miles de ciudadanos que no harán una lectura inteligente cegados por el interés en tener una vivienda cueste lo que cueste.

Aprovecho para sugerirte que no piques con los seguros.Son malos, carísimos y tendrás que financiar alguno a toda la duración del préstamo por lo que puedes llegar a pagar más de cinco veces lo que costaría en el mercado libre.

La ética de negocio no es lo suyo, desde luego.

Un saludo,

Carlos Lluch es experto en seguros de Lluch & Juelich Brokers.

Carlos Lluch

Carlos Lluch es el director técnico de Lluch & Juelich Brokers, presidente de la Asociación Balear de Corredores y Corredurías de Seguros (ABACOSE) y vicepresidente de la Coordinadora Independiente de Corredores y Corredurías de Seguros (CIAC). Cuenta con nivel A (Ley 26/2006 de mediación de seguros), con formación en Gerencia de Riesgos por la Univ de Barcelona, ITSEMAP y formó parte de la 1ª promoción de la Asociación Españona de Gerencia de Riesgos y Seguros (AGERS) de la que es miembro nº 100.

esbroker.es/

Es una cláusula que me sorprende porque nunca antes la he encontrado en ningún otro banco.

No debe firmar este documento y obviar a BANKINTER como Banco, ya que si la relación empieza con la imposición de condiciones abusivas que otras condiciones abusivas se puede encontrar a lo largo de la relación. ?
Es una cláusula abusiva porque desconoce de antemano cuáles son las condiciones que le van a ofrecer.

Es abusiva porque a usted como consumidora no se le puede pedir que conozca los criterios que determinan la concesión de una hipoteca. Porque además de los lógicos que todo el mundo puede conocer o intuir hay otros que solo se conocen si se dedica a la profesión, además que el banco tiene acceso a información que usted no tiene, como por ejemplo a servicios de información de empresas.

Es desproporcionado este 2% porque no corresponde con el gasto que le ocasiona al banco el estudio de su concesión.

Si que es entendible que el banco se sienta utilizado ante el hecho de trabajar para no obtener un resultado.

El camino que usted ha emprendido es largo, le recomiendo lo que cada vez más gente hace y es acudir a un broker hipotecario. Este le indicará que banco es el más adecuado para ustedes sin dar tantas vueltas.

Català emprenyat.

cabreado@futurlegal.com

Vamos a tener que esperar al 25 de febrero de 2019, fecha en que se celebra la vista convocada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, pero partimos de un hecho histórico: la Comisión Europea en sus observaciones escritas al Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha posicionado a favor de las personas afectadas por el IRPH.

Especial atención merece la conclusión segunda que pasamos a reproducir:

“El deber de transparencia consagrado en los artículos 4, apartado 2 y 5 de la Directiva 93/13 en relación con una cláusula esencial del contrato como es la cláusula controvertida, que fija el tipo de interés de un préstamo hipotecario con base en el índice IRPH-Cajas, comprende, en particular, la obligación para el profesional de explicar al consumidor, antes de la firma del contrato, cómo se configura el tipo de referencia, cuál ha sido la evolución de dicho tipo en el pasado así como su posible evolución futura, comparado con otros tipos empleados en el mercado.

Una práctica comercial consistente en omitir información sobre cómo se configura el tipo de referencia, cuál ha sido la evolución de dicho tipo en el pasado así como su posible evolución futura, comparado con otros tipos empleados en el mercado, debe calificarse de engañosa en el sentido del artículo 7, apartado 1, de la Directiva 2005/29/CE, siempre que haga o pueda hacer tomar al consumidor una decisión sobre una transacción que de otro modo no hubiera tomado. Corresponde al juez nacional comprobar si tal es el caso en el asunto principal. La comprobación del carácter desleal de una práctica comercial constituye un elemento entre otros en los que el juez nacional puede basar, conforme al artículo 4, apartado 1, de la Directiva 93/13, su apreciación del carácter abusivo de las cláusulas del contrato relativas al coste del crédito concedido al consumidor. Ahora bien, dicha comprobación no incide directamente en la apreciación, con arreglo al artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13, de la validez del contrato de crédito celebrado. ”

Esperemos que finalmente el Tribunal falle a favor del consumidor puesto que muchas familias se han visto afectadas por este índice con las consecuencias legales y económicas que ello conlleva, viéndose muchas abocadas, desgraciadamente, a procesos de ejecuciones hipotecarias.

Marina Mullor

Abogada del ICAIB (2003) en Futur Legal. Especialista en Derecho mercantil, civil y familia.

futurlegal.com/

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha convocado a las partes para la celebración de vista el próximo 25 de febrero de 2019, tras el informe de la Comisión Europea, que se posicionó a favor de los afectados por la aplicación del IRPH. Desde futur Legal estamos esperanzados en que el Tribunal Europeo ampare a los consumidores españoles una vez más y sea el fin del IRPH. Tenemos que recordar que, por desgracia, nuestro Tribunal Supremo se posicionó de forma desfavorable en su sentencia de 14 de diciembre de 2017 e impidió a miles de familias reclamar sus derechos. Fue a raíz de una Cuestión prejudicial planteada por el Juez de Primera Instancia nº 38 de Barcelona a la hora de resolver un caso concreto que se ha llevado este asunto a Europa.

Consideramos que es un índice absolutamente manipulable y que no superó el control de transparencia a la hora de comercializarse en la gran mayoría de los casos, por cuanto no se explicó correctamente cómo afectaba el mismo en los contratos y que implicaciones jurídicas y económicas suponía a los clientes endeudarse con este índice. Tendremos que estar muy atentos a la Sentencia del TJUE que se publicará días después de haber tenido lugar la vista.

Si eres un afectado por una hipoteca con IRPH, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados, para estudiar tu caso.

Cristina Borrallo

Cristina Borrallo es licenciada en Derecho y Máster en Derecho Mercantil por la Universidad de Barcelona. Colegiada 5995 por el Colegio de Abogados de las Illes Balears.

Actualmente es Doctorando en el Departamento de investigación de Derecho Mercantil de la Universidad de las Islas Baleares con su tesis doctoral centrada en la regulación bancaria en los procesos de suscripción de capital y deuda de las entidades financieras.

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