Parece ser que hay una sentencia de 1ª Instancia en Mallorca que condena a la entidad financiera a devolver los gastos de gestoría, notaría y registro, de la constitución de una hipoteca, pero la entidad financiera recurrirá a la Audiencia Provincial de Baleares, que fijará el criterio (si no se aclara antes el Tribunal Supremo y unifica doctrina). No se condena a la entidad financiera a devolver los gastos.
No hay un criterio claro en relación a las demandas contra bancos por gastos; la principal divergencia estriba en el impuesto (que es además el importe más elevado que se reclama). Asufin nos informa, por ejemplo, del resultado de la primera sentencia de gastos hipotecarios en Madrid, contra Bankia:
El juzgado de Primera Instancia 101 bis de Madrid, encargado en exclusiva de las demandas por cláusulas abusivas en la región, ha dictado la primera sentencia en la que entra al fondo del asunto y declara la nulidad, y por tanto su total expulsión del contrato, de la cláusula relativa al vencimiento anticipado, en virtud de la cual la entidad financiera podía dar por vencido el contrato de préstamo hipotecario suscrito entre las partes ante cualquier tipo de incumplimiento de los prestatarios, por ínfimo o esencial que fuera el incumplimiento.
En la misma línea, también ha declarado la nulidad relativa a los intereses de demora, al considerar que eran abusivos, pues contemplaban un interés de demora superior en cuatro puntos porcentuales al interés remuneratorio.
Esta declaración de nulidad se ha efectuado teniendo en cuenta no sólo parámetros legales –como el previsto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria-, sino también jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo y del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea.
Además, y en relación a la cláusula que imponía los gastos de hipoteca a cargo de los prestatarios, ha declarado nulas las que obligaban a los prestatarios a hacerse cargo de los aranceles de notario y registro. En la sentencia, el juzgado argumenta que es la entidad demandada (Bankia S.A.) quien está obligada al pago de los mismos pues es quien ostenta un interés en la constitución de la garantía real de la hipoteca, mientras que el prestatario únicamente está interesado en la obtención de un préstamo.
La constitución de garantía real -señala la resolución que se acompaña íntegra en archivo adjunto-, sólo beneficia a la entidad bancaria, pues es ella la que obtiene un título ejecutivo para acudir al procedimiento de ejecución especial y un crédito preferente en caso de que los prestatarios incurran en concurso de acreedores, ya que el crédito garantizado con hipoteca ostenta un privilegio especial para su cobro al ser ejecutivo. El prestatario, concluye la sentencia, tiene interés en la obtención de un préstamo -que no requeriría escritura pública-, y no en la constitución de una garantía real hipotecaria.
Por último, en la sentencia no se considera que sea nulo el inciso de la cláusula que impone a los prestatarios el pago de los tributos que se deriven del préstamo hipotecario, en consonancia con la jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo y la normativa legal y reglamentaria, que obliga al pago de dichas cantidades a éstos.
Economista especializado productos financieros y socio del despacho de abogados y economistas Futur Legal.
Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).
Consejero del CES de las Illes Balears. Patrono de Finsalud. Profesor asociado de la UIB y director de trabajo fin de máster de la UNIR.
Autor del libro a Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013) y coautor de Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión (Aferre, 2024); Situación, tendencias y restos del sistema financiero (Aranzadi, 2022); Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech (Wolters Kluwer, 2021); Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Wolters Kluwer, 2019).
Pau A. Monserrat entiende la actividad del economista más allá de una profesión, como una forma de entender y participar en el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar con garantías de éxito los encargos de sus clientes. Se ha mostrado activo en la divulgación de la educación financiera, la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos de los usuarios del sector financiero.
