La regulación básica de la extinción de condominio se encuentra en los artículos 400 y 406 del Código Civil, que tratan de la división de la cosa común, en las comunidades de bienes. Hay que saber que comunidad de bienes, condominio o copropiedad son términos que hacen referencias a situaciones idénticas desde el punto de vista legal.
Cuando estamos ante un bien de naturaleza indivisible, es decir, que no se puede dividir en partes, y el mismo pertenece en copropiedad a varias personas, ninguna de ellas está obligada a mantener dicha copropiedad, pudiendo solicitar la extinción de la misma.
En un primer lugar lo más lógico es intentar llegar a un acuerdo con los otros copropietarios para extinguir dicha copropiedad. Para ello se debe partir por establecer el precio de dicho inmueble, por lo que es recomendable que las partes estén previamente de acuerdo en la forma en la que lo establecerán, por ejemplo, a través de una tasación o un estudio de mercado de inmuebles similares en la zona, pero sobretodo también deben acordar que aceptarán el resultado de dicha valoración, ya que en caso contrario podemos estar siempre en desacuerdo al respecto de este punto.
Una vez acordada la valoración del inmueble se acudirá al Notario para proceder a realizar la escritura de extinción de copropiedad, que tributará por acto jurídico documentado.
En el caso en que los copropietarios sean un matrimonio pueden proceder a extinguir la copropiedad a través de convenio regulador acompañado a su demanda de divorcio, siempre que se trate de la vivienda familiar. Una vez que dicho convenio se ratifique judicialmente por las partes y sea aprobado por sentencia, se expedirá el testimonio de dichos documentos que son inscribibles en el Registro de la Propiedad. En este caso no se abonaría el impuesto de actos jurídicos documentados.
Si los copropietarios no llegan a ningún acuerdo solo nos queda acudir a la vía judicial interponiendo una demanda de división de cosa común. Si el bien es indivisible, sólo nos queda la opción de allanarnos a dicha demanda, puesto que recordemos que es un derecho que tiene cualquier copropietario. En este procedimiento obtendremos una sentencia declarativa con una finalidad de hacer.
La complejidad en estos casos viene en la fase de ejecución puesto que es en ella cuando, si no se ha establecido previamente un valor al bien objeto de división, se procederá a su valoración.
Para dicha valoración, a falta de acuerdo entre las partes, la misma se realizará mediante perito judicial.
La ley no contempla un procedimiento específico para llevar a cabo la ejecución de la división de la cosa común, por lo que se regirá por aquellos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil dedicados a las subasta de bienes inmuebles y aquellos otros de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
La fase de ejecución es impulsada y dirigida por el Letrado de la Administración de Justicia y aboca de una manera irremediable en una pública subasta en la que pueden licitar tanto los copropietarios como terceros.
Cuestiones relativas al tipo de porcentaje para la adjudicación del inmueble serán decididas por el Letrado de la Administración de Justicia a lo largo del desarrollo de dicha fase de ejecución, puesto que , como antes comentaba, no existe legislación específica para la regulación de la ejecución de sentencia de división de cosa común.
Aspectos que no se deben descuidar en dichos procedimientos es el papel que juegan las cargas que pesan sobre el inmueble objeto de división, y más concretamente, la carga hipotecaria si existiese, debiendo indicar que la división de la cosa común no perjudica al Banco hipotecante, quien según lo que dispone el art. 405 Código Civil, «conservará los derechos de hipoteca […]»
El adquirente del bien no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición. Lo que en definitiva viene a ser lo siguiente: «Si el adquirente en subasta de la finca no paga la hipoteca, el Banco la podrá sacar a subasta pero no podrá reclamarle la diferencia que faltase entre el precio de adjudicación y la total deuda, ya que esa tercera persona no es deudor del Banco».
