Moratoria hipotecaria y de créditos personales

Mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 se implementan una serie de medidas para que ciudadanos y empresas enfrenten la brutal crisis económica que la crisis sanitaria del Coronavirus está provocando.

En este artículo analizaré las medidas legislativas relacionadas con la moratoria hipotecaria y del crédito de financiación no hipotecaria aprobadas. Resolveremos preguntas que todos nos estamos haciendo ¿qué personas pueden acogerse a la moratoria en el pago de hipotecas y préstamos personales? ¿en qué condiciones? ¿qué préstamos hipotecarios son objeto de la moratorio? ¿cómo podemos acogernos a la moratoria de hipotecas y créditos personales?

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Cristina Borrallo, directora de nuestro departamento jurídico, analizó la moratoria hipotecaria del Real Decreto-ley 8/2020, interpretando que los requisitos no podían ser acumulativos, por una interpretación teleológica de la norma. Interpretación que coincidía con Asufin, con la de Fernando Zunzunegui o Segismundo Álvarez. Sin embargo y demostrando una cicatería de difícil justificación en los tiempos que nos han tocado vivir y por el color de la coalición que nos gobierna, el posterior Real Decreto-ley 11/2020 aclara que los requisitos para acceder a las moratorias se han de cumplir en su integridad, algo que dejará a gran parte de los afectados por el parón fuera de la norma.

En el siguiente vídeo, en catalán, Cristina Borrallo explica en Canal 4 TV y radio los principales puntos a tener en cuenta sobre la moratoria de créditos y las ayudas a los diferentes colectivos afectados por el Coronavirus:

Moratoria hipotecaria

¿Quién puede acogerse a la moratoria hipotecaria?

El artículo 16 del Real Decreto Ley 11/2020 fija los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el Coronavirus, “definidos por el cumplimiento conjunto de las siguientes condiciones”:

1. Estar en situación de desempleo (trabajadores por cuenta ajena) o sufrir una pérdida sustancial de los ingresos o una caída sustancial de la facturación de al menos un 40% (personas físicas empresarias o profesionales).
2. Además, el conjunto de los ingresos de la unidad familiar (deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda) en el mes anterior a la solicitud de la moratoria no pueden superar con carácter general el triple del IPREM: 537,84€ * 3 = 1.613,50€. Si en la unidad familiar hay un miembro con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral el límite es de 4 veces IPREM (2.151,36€). Será de 5 veces el IPREM en caso de deudor hipotecario con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual superior al 33%, entre otros casos. (i) Esta cantidad aumenta en 0,1 veces el IPREM por hijo a cargo de la unidad familiar (53,78€ por hijo); (ii) 0,15 veces (80,68€) si es una unidad familiar monoparental; (iii) 0,1 veces por cada mayor de 65 años.
3. Que las cuotas hipotecarias + suministros básicos ( electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios) igualen o superen el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar (no especifica el mes de referencia, podemos suponer que será el mes anterior a la solicitud de la moratoria).
4. Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Lo que literalmente según la norma se produce “cuando el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria… sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3”. Surgen muchas preguntas ¿renta anualizada, del último mes, bruta, neta? En cuanto a su significado matemático, veamos un ejemplo. Si la cuota hipotecaria que paga la familia es de 500 euros y antes de la pandemia ganaba 1500 euros, este esfuerzo era del 33,33%. Tras la crisis del Coronavirus, los ingresos familiares pasan a ser de 1.000 euros, lo que se traduce en un esfuerzo para pagar la hipoteca del 50%. Comparamos 33% con 50% para ver si se cumple el requisito: 33,33% * 1,3 = 43,33%. Cumple, ya que en realidad el esfuerzo se ha multiplicado por más de 1,3: 50%/33%=1,5.

¿Qué documentación he de presentar?

El artículo 17 enumera los documentos para acreditar los diferentes requisitos. De no poder aportar toda la documentación requerida, además de una declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos, se entregará una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación (y más adelante se deberán aportar los documentos, un mes después del estado de alarma y prórrogas).

¿Qué hipotecas pueden ser objeto de moratoria?

Préstamos hipotecarios y “deuda hipotecaria” (entiendo que se pueden incluir los créditos hipotecarios como establece el artículo 8 del anterior RDL 8/2020) contratados para la adquisición de:

1. Vivienda habitual.
2. Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales. Se abre la posibilidad, por tanto, de que un autónomo solicite la moratoria del préstamo hipotecario que solicitó para comprar su local de trabajo, por ejemplo.
3. Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo. Es decir, se puede solicitar la moratoria hipotecaria de hipotecas de segundas residencias que estuvieran alquiladas y el arrendatario dejara de pagar el alquiler.

Entiendo, por tanto, que quedan fuera hipotecas solicitadas para conseguir liquidez para el negocio, reunificaciones de deuda, hipotecas para reformar una vivienda… No comparto que se haga una distinción por finalidad, creo que no tiene justificación: a fin de cuentas, es posible que una familia que solicitó una hipoteca para reunificar sus deudas esté en una situación más precaria, antes incluso del estado de alarma, que otras, por ejemplo.

Moratoria de créditos personales

¿Quién puede acogerse a la moratoria de los créditos sin garantía hipotecaria?

El artículo 18 establece la definición de situación de vulnerabilidad económica y acreditación derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria. Se han de cumplir los requisitos establecidos para la moratoria hipotecaria con las siguientes especialidades:

• No se tienen en cuenta las cuotas hipotecarias a efectos de los cálculos de los requisitos 3 y 4 ya explicados anteriormente si el solicitante de una moratoria de créditos personales ya se ha beneficiado de la moratoria establecida en el anterior Real Decreto-ley 8/2020. Teniendo en cuenta que no han pasado ni 15 días entre una norma y la que analizamos en este artículo, pocos casos habrán con moratorias hipotecarias ya aprobadas anteriormente.
• Si el solicitante no tiene préstamo hipotecario contratado, pero tiene que pagar un alquiler de vivienda habitual y/o otros créditos personales, a los efectos de los requisitos 3 y 4 se sumarán estos pagos mensuales y la cuota del crédito que se solicita moratoria. Se entiende que de tener hipoteca, se sumaría la cuota de la hipoteca y el crédito personal que se quiere aplazar. Y de solo tener un crédito personal del que se solicita aplazamiento, solo se sumaría esta cuota en el análisis del cumplimiento de los requisitos anteriores.

¿Qué créditos personales pueden suspenderse?

El artículo 21 establece que puede solicitarse la moratoria de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria que estuviera vigente a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, cuando esté contratado por una persona física que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Los fiadores o avalistas del crédito suspendido “podrán exigir que el acreedor agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión” según el artículo 22. Si como tiene más sentido interpretarlo, este artículo solo se aplica durante el plazo de la moratoria ¿tiene algún sentido dado que durante la mora no se va a iniciar una reclamación del préstamo personal?

¿Plazo de la solicitud de suspensión?

Hasta un mes después de la finalización del estado de alarma.

Concesión de la suspensión

La moratoria hipotecaria y de créditos personales se rigen por el artículo 24 en cuanto a los efectos de la concesión de la suspensión. Establece que la suspensión “surtirá efectos desde la solicitud del deudor al acreedor, acompañada de la documentación requerida, a través de cualquier medio.” Pese a que el redactado del artículo parece indicar que el banco debería aplicar de forma automática la moratoria, un análisis jurídico más completo de las diferentes normas aprobadas al respecto “nos llevan a concluir, en base a una interpretación finalista de la norma que, en realidad, el ejecutivo lo que pretende realmente es, que una vez aprobada la suspensión por el banco, esta surja efectos con carácter retroactivo al tiempo en que el usuario presentó la solicitud”, afirma la abogada de Futur Legal Cristina Borrallo.

Resulta cuanto menos criticable que la moratoria, cumplidos los requisitos, no sea obligatoria por el banco.

Plazo de la moratoria

Será de 3 meses, ampliables mediante Acuerdo de Consejo de Ministros. Al fin se fija un plazo, que con el anterior RDL 8/2020 ni eso se establecía.

Efectos de la suspensión de moratoria hipotecaria y de créditos personales

Si la solicitud de moratoria hipotecaria y de créditos personales es aprobada por el banco, surge los siguientes efectos:

1. El banco no podrá exigir la cuota, ni parte de ella (moratoria total).
2. No se pagan intereses, ni remuneratorios ni de demora.
3. La fecha del vencimiento acordada en el contrato se ampliará, lo que a efectos prácticos supone que al terminar la moratoria, pagaremos la misma cuota que antes (al menos por efecto del plazo, nada dice de si en este periodo se produce un cambio en el tipo de interés variable aplicable).

¿Qué pasa si mentimos al banco?

Paradójicamente, en lugar de establecer un régimen sancionador para los bancos que no concedan las moratorias a deudores que cumplen con todos los requisitos, se fijan las consecuencias de la actuación fraudulenta del deudor en relación con la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria, que son las mismas que las establecidas en el RDL 8/2020 para los hipotecados: “será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.”

Una norma cicatera (por las exigencias de los beneficiarios) que, además, pasa por la aprobación “voluntaria” de los bancos. Mucho ruido y, desgraciadamente, temo que pocas nueces. O el insomnio de una noche de verano, como prefieran.