Apreciada Lola,
La oferta vinculante, pese a su nombre, exactamente NO obliga a que el banco firme la hipoteca en esas condiciones, más bien obliga a que si el banco firma la hipoteca, la firme en esas condiciones. Veamos la norma para explicar sus efectos con más claridad.
La normativa vigente que regula la oferta vinculante es la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre de 2011 (leer norma). Dice la norma en referencia a la oferta vinculante:
Artículo 23. Oferta vinculante.
1. Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente conforme a lo dispuesto en el artículo 18, este podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante.
2. La oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada como la que figura en el Anexo II en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente:
a) Que se trata de una oferta vinculante.
b) El plazo de vigencia de dicha oferta.
3. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.
4. Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, podrá facilitarse al cliente en un único documento.
5. Salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega.
Obligación del notario en el artículo 30:
a) Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito, e informar al cliente tanto de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha de Información Personalizada, como de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia.
Intentando descifrar la naturaleza de la oferta vinculante:
Es un documento que no es obligatorio entregar, si bien puede ser entregada con la Ficha de Información Personalizada (FIPER), que sí es obligatoria. Como explica el notario Francisco Rosales en este interesante artículo,
es entregada por el banco al cliente cuando este le ha facilitado la documentación necesaria para el análisis de la viabilidad del préstamo, pero que tampoco obliga a este a conceder el préstamo.
En otras palabras, la oferta vinculante obliga a que si el banco quiere acabar firmando la hipoteca, sea con las condiciones establecidas en la oferta vinculante, pero no obliga al banco a firmar la hipoteca.
Economista especializado productos financieros y socio del despacho de abogados y economistas Futur Legal.
Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).
Consejero del CES de las Illes Balears. Patrono de Finsalud. Profesor asociado de la UIB y director de trabajo fin de máster de la UNIR.
Autor del libro a Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013) y coautor de Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión (Aferre, 2024); Situación, tendencias y restos del sistema financiero (Aranzadi, 2022); Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech (Wolters Kluwer, 2021); Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Wolters Kluwer, 2019).
Pau A. Monserrat entiende la actividad del economista más allá de una profesión, como una forma de entender y participar en el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar con garantías de éxito los encargos de sus clientes. Se ha mostrado activo en la divulgación de la educación financiera, la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos de los usuarios del sector financiero.
Según leo en el propio artículo y confirman en otros como