Riesgos de comprar sobre plano
Cristina Borrallo No hay comentarios

Recientemente ha tenido lugar la detención de los propietarios de Mallorca Investment, empresa de promoción inmobiliaria en Mallorca, por un presunto delito de estafa. En la causa penal se está investigando la venta fraudulenta sobre plano de viviendas por las que más de doscientos afectados habrían aportado distintas cuantías a modo de señal y actualmente lo habrían perdido todo en manos de esta empresa. El importe defraudado según apunta la investigación podría alcanzar los ocho millones de euros, considerándose la mayor estafa inmobiliaria en las Illes Balears.

Nuestro economista Pau A. Monserrat ya tuvo ocasión de pronunciarse al respecto el pasado día 31 de agosto para el programa Cinc Dies de IB3 televisión.

Sin duda esta desagradable noticia vuelve a reabrir la polémica en relación a la compra de viviendas a través de plano y cuál es su regulación y protección a los clientes. Si te estás planteando comprar sobre plano o te has visto inmerso en una estafa o conflicto inmobiliario, no dudes en pedir cita a nuestras abogadas y economistas rellenando este formulario.

En el presente artículo vamos a tratar de resolver algunas dudas que actualmente se nos plantean a la hora de valorar hasta qué punto es seguro comprar sobre plano un inmueble.

¿Cuál es la regulación legal de la compra sobre plano?

La reciente Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, modificó la Ley de Ordenación de la Edificación. Se introduce en la Ley de Ordenación de la Edificación, como alternativa a la suscripción obligatoria de un seguro, la obtención de una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo. Además, se dota de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor, eliminándose, entre otros aspectos, el régimen actual basado en un sistema dual de pólizas (pólizas colectivas y certificados individuales de seguros de caución). También se introducen modificaciones referidas a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de la Ley de Ordenación de la Edificación.

A partir de su entrada en vigor, que tuvo lugar el día 1 de enero de 2016, pasan a regulan de forma concreta las obligaciones del promotor que percibe cantidades anticipadas, mediante la nueva redacción que se da a la Disposición Adicional Primera y al introducirse la Disposición Derogatoria Tercera, en la que se deroga la normativa que anteriormente regulaba esta materia, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas.

Por tanto, podemos concluir que la regulación legal en relación a este tema está ampliamente abordada por el legislador.

Seguridad de la compra sobre plano

Según la normativa, las empresas o particulares que actúen como promotores deberán:

  1. Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
  2. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

Por tanto, entendemos que la compra sobre plano desde que el promotor tiene otorgada la licencia de edificación (no antes), al estar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores garantizadas mediante el contrato de seguro de caución o aval, es plenamente segura. No obstante, es importante que en el contrato de adquisición de la vivienda conste:

  • La devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos.
  • Referencia al contrato de seguro o aval bancario.
  • Designación de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.

 Cuando la promotora incumple

¿Qué sucede si la promotora no cumple con la construcción y entrega de mi vivienda? ¿Y si quiebra y no se llevan a cabo las obras?

Como hemos dicho, el promotor debe suscribir, en su condición de tomador del seguro, una póliza de seguro individual por cada adquirente. Dicha póliza debe incluir la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables.

Tal y como dice la norma al respecto, en caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.

El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación.

También puede el promotor suscribir un aval con una entidad bancaria que pueda servir como garantía de la totalidad de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. En el mismo caso que el seguro, y en caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.

¿Qué puedo hacer si la promotora no finaliza las obras en el tiempo pactado o desaparece?

Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente de la vivienda podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

Desde Futur Legal acompañamos a nuestros clientes tanto en una fase previa a la contratación como una vez surgido el conflicto, como es el caso de los afectados por la estafa inmobiliaria de Mallorca Investment, donde tendrán que, necesariamente, acudir a las entidades bancarias que actuaron como avalistas o las compañías de seguros para reclamar las cantidades entregadas a cuenta. Solicita una cita rellenando nuestro formulario.

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