La Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Baleares ha resuelto recientemente, en sentencias de fechas 26 de octubre de 2017, 7 y 9 de noviembre de 2017, respectivamente, y entre otras peticiones (comisiones y cláusula suelo) en relación a los gastos de formalización de préstamos hipotecarios. Sus fundamentos jurídicos marcan el camino de cualquier demanda de gastos hipotecarios que se interponga en las Illes Balears.
Además de los gastos de formalización propiamente, esto es, gastos de gestoría, notaría, registro de la propiedad y tributos, ha entendido que también debe procederse a la devolución de la comisión de apertura. Si has contratado un préstamo hipotecario, no dudes en contactar con nosotros para que valoremos una reclamación extrajudicial primero, y una posterior demanda si la reclamación no tiene éxito, rellenando nuestro formulario de contacto.
Demanda por comisión de apertura
En estas sentencias cruciales para fundamentar cualquier demanda de gastos hipotecarios, se declara la abusividad de la comisión de apertura, calculada como el 0,5 del capital prestado del préstamo en cuestión por entender, por un lado, que la misma no obedece a ningún servicio efectivamente prestado, y por otro, en base a criterios de proporcionalidad. Entiende la Audiencia que el cálculo se realiza a tanto alzado, aplicando un porcentaje sobre el importe principal. Además, en el caso en cuestión, el propio préstamo recogía que no se cobraba ninguna comisión de estudio.
Entiende la Sala que no basta la genérica y escueta referencia por parte de la entidad bancaria de haber realizado una “tramitación administrativa”, la 2obtención de fondos y la puesta a disposición al cliente de diversas gestiones”.
Demanda por gastos de formalización del préstamo hipotecario
En cuanto a los gastos de formalización del préstamo la Audiencia considera lo siguiente:
“Esta Sala se ha pronunciado recientemente sobre la nulidad de una cláusula de análoga redacción en la sentencia de 26 de octubre de 2.017, antes aludida, del rollo 409/2.017, con sus consecuencias sobre gastos notariales y registrales, si bien en la misma no entró en el examen de las consecuencias relativas a los impuestos, pues no fueron objeto de apelación en dicho concreto recurso.
…lo primero que llama la atención es su redacción abierta y con vocación omnicomprensiva, que evidencia su falta de proporcionalidad y de reciprocidad entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que por sí sólo es motivo suficiente para considerar la cláusula como abusiva, resultando por tanto correcta su declaración de nulidad, siendo de plena aplicación al caso, la doctrina recogida en la STS Pleno de 23 de diciembre de 2015 (…) En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues, si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU)“
Si bien la Sala entiende que dicha cláusula de gastos debe declararse nula, por abusiva, analiza cuáles deben ser las consecuencias que se derivan de dicha declaración. Dice así:
“…en relación a esta obligación de reintegro, habrá de estarse en cada caso respecto al concreto gasto cuyo reintegro se pretende, a lo que establezca el derecho positivo respecto de quién debe soportarlo, como si esa estipulación no existiera, de modo que la nulidad, solo alcanzará al contenido del pacto que pueda modificar el régimen de atribución que el derecho positivo haga de cada gasto, lo que obliga a abordar el enjuiciamiento de la abusividad, no desde la estricta literalidad de la cláusula, considerada en abstracto o en forma teórica, sino en función del modo en que la misma ha sido aplicada, esto es relacionándola con el uso que la entidad financiera ha hecho de la misma en cada caso, de forma que el reintegro de gastos que se pretende en base a esa declaración de abusividad formal o abstracta, solo podrá ser declarada si la parte que lo insta prueba cumplidamente que los abonados a que se refiere el mismo no le correspondían sino que eran de cargo de la entidad financiera predisponente, existiendo una repercusión indebida de gastos”.
Pasa la Sala a hacer un análisis pormenorizado de cada uno de los gastos repercutidos:
Gastos de notaría y registro de la propiedad
Entiende la Audiencia que quien debe soportar con los gastos de notaria y registro debe ser quien resulte “interesado” en la constitución de la garantía hipotecaria, acorde además con la normativa que regula los Aranceles notariales y del Registrador.
Generalmente, el prestatario no tiene un interés en el otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario e inscripción registral, por lo que debe entenderse que el banco, como solicitante de los servicios, debe asumir los gastos derivados de la intervención del fedatario público, al igual que con los gastos derivados de la inscripción del registro. Entiende la Audiencia que es preciso discriminar entre la obligación principal (préstamo) en el que el principal interesado es el consumidor, y la accesoria (la garantía hipotecaria) que favorece directamente a la entidad bancaria ya que así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2.LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC ).
Entiende que estos gastos no solo no permiten una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista.
Dichos gastos ocasionan al cliente consumidor un desequilibrio relevante que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
No obstante, la audiencia excluye aquellos gastos de gestoría y notaría en supuestos de novaciones solicitadas por los clientes.
Impuesto de transmisión patrimonial y acto jurídico documentado
Si bien la cláusula es abusiva y debe tenerse por no puesta, la Audiencia, de nuevo, entra en el examen de la determinación de quien es el sujeto pasivo de dicho impuesto, según Ley y Reglamento aplicable, y concluye que igualmente el obligado al pago de tal impuesto es el prestatario.
La audiencia, tras analizar toda la normativa aplicable, y la discusión entre las salas del tribunal supremo (sala de lo Civil y sala de lo Contencioso-Administrativo) concluye que, en fin, aunque es cierto que dada la existencia de distintos órdenes jurisdiccionales, la doctrina sentada en uno de ellos no tiene efecto vinculante en otro distinto (así, sentencia T.S. de 26 de mayo de 1994 ), este principio debe matizarse cuando el tema debatido se centra en lo que es objeto específico de una jurisdicción diferente, como sucede aquí con la determinación del sujeto pasivo de un impuesto respecto a la competencia que corresponde a las salas de lo contencioso-administrativo, y concluye que el mismo debe correr a cuenta del cliente.
En esta entrevista al economista del despacho se discute sobre los gastos hipotecarios y cómo recuperarlos:
En resumen, la Audiencia de Baleares da argumentos para los clientes que contrataron un préstamo hipotecario y pagaron gastos que, a juicio de la Audiencia, no le correspondían. Consulta a los expertos juristas de nuestro despacho para que valoren la interposición de una demanda de gastos hipotecarios y puedas reclamar miles de euros que pagaste al banco indebidamente.
